Torrens-Zertifikat
Ein Torrens-Zertifikat ist ein Dokument, das in einer kleinen Anzahl von Staaten ausgestellt wurde und dem eingetragenen Rechtsinhaber das unantastbare Eigentum an Immobilien zuweist. Das Zertifikat soll als letztendliche Autorität für das Eigentum einer Immobilie fungieren. Die rechtliche Vormachtstellung des Dokuments macht die Aufzeichnung von Urkunden überflüssig. Urkundenerfassung ist die gängige Praxis bei Immobilientransaktionen. Ein Torrens-Zertifikat wird manchmal als Eigentumszertifikat bezeichnet.
BREAKING DOWN Torrens Zertifikat
Das Torrens-Zertifikat wurde in den 1850er Jahren in Südaustralien ausgestellt. Sir Robert Torrens, der den Verkauf von Grundstücken vereinfachen und erleichtern wollte, schuf ein System, in dem ein Eigentumszertifikat dem Inhaber das Eigentum verleihen würde. Diese Bescheinigung sollte an einen Käufer ausgestellt werden, nachdem ein staatlicher Registrar die Rechtsgeschichte des Grundstücks durchsucht hatte, und würde künftigen Käufern eine unbestreitbare Geschichte des Eigentums ermöglichen.
Jeder potenzielle Anspruchsberechtigte auf eine Immobilie, die nicht in der Torrens-Bescheinigung aufgeführt ist, muss einen Antrag auf Entschädigung bei einer staatlichen Entschädigungskasse stellen, auch wenn dies berechtigt ist. Das Torrens-System umfasst eine staatlich geförderte Versicherungspolice zur Beilegung von Eigentumsstreitigkeiten anstelle der privaten Eigentumsversicherung, die heute für den Verkauf von Immobilien erforderlich ist.
Das Torrens-System verbreitete sich im späten 19. Jahrhundert im gesamten britischen Commonwealth und in den Vereinigten Staaten, ist aber heute nur noch begrenzt in Gebrauch. In den USA bleibt es in 10 Staaten eine optionale Alternative zum Urkundenerfassungssystem.
Heute würde ein Torrens-Zertifikat einem von einem lokalen DMV ausgestellten Fahrzeugtitel ähneln. Darin sind physische Details der betreffenden Immobilie wie Grenzen, Dienstbarkeiten oder Wegerechte sowie der Name und die Adressen von Einzel- oder Firmeninhabern und etwaigen Pfandgläubigern aufgeführt.
Das Torrens-Zertifikatsystem gegen die Aufzeichnung von Urkunden
Im Gegensatz zum Torrens-System verwaltet das Aufzeichnungssystem alle Aufzeichnungen auf einem Grundstück in einer zentralen städtischen Clearingstelle, häufig einem County Registrar. Nach dem Aufzeichnungssystem wird das Land häufig als „abstraktes Eigentum“ bezeichnet, was die Zusammenfassung betrifft, die von einer kommunalen Behörde geführt wird. Jede Übertragung des Eigentums im Rahmen dieses Systems erfordert eine umfassende Suche, die im Idealfall Unregelmäßigkeiten in der Geschichte der Immobilie aufdeckt. Während des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts war die Aufzeichnung von Taten weit weniger zentralisiert und automatisiert als heute. Sir Torrens wollte mit seinem System Transaktionen unter diesen Bedingungen ermöglichen.
Das Torrens-Zertifikat in Aktion
Torrens Rechtsstreitigkeiten sind selten geworden, doch wie ein Fall in Hawaii aus dem Jahr 2010 zeigt, hat das Zertifikat bei der Beilegung von Streitigkeiten Vorrang. In diesem Fall beanspruchte der Bundesstaat Hawaii das Eigentum an unterirdischen und geothermischen Rechten im Zusammenhang mit einem Grundstück, dessen Eigentum von einem Familienbesitz gehalten worden war, der die Aufteilung des Grundstücks zum Weiterverkauf vorsah, die nicht den Anspruch des Staates auf diese Bergbaurechte enthalten. In der Auseinandersetzung von 2010 entschied das Landgericht zugunsten des Anwesens, dass das Torrens-Zertifikat von 1938 die Geltendmachung von Rechten des Staates an unterirdischen Vermögenswerten in Hawaii ausschloss.
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