Mietverhältnis in Common - TIC
Ein gemeinsamer Mietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsrechte an einem Grundstück oder einer Liegenschaft teilen. Die Immobilie kann gewerblich oder privat sein. Wenn ein Mieter stirbt, geht das Eigentum auf das Anwesen des Mieters über. Jeder unabhängige Eigentümer kann einen gleichen oder unterschiedlichen Prozentsatz des gesamten Eigentums kontrollieren. Das Mieter-Miteigentum hat auch das Recht, seinen Anteil an der Immobilie einem Begünstigten als Teil seines Nachlasses zu überlassen. Gemeinsame Vertragsbedingungen für Mieter ergeben sich aus der Urkunde, dem Eigentum oder anderen rechtsverbindlichen Eigentumsunterlagen.
Wie TIC funktioniert
Wenn zwei oder mehr Personen als Mieter gemeinsam Eigentum besitzen, sind alle Bereiche des Eigentums zu gleichen Teilen im Besitz der Gruppe. Die Mitmieter können unterschiedliche Eigentumsanteile haben. Zum Beispiel können Sarah und Debbie jeweils 25% einer Immobilie besitzen, während Leticia 50% besitzt. Während der Prozentsatz des Eigentums variiert, kann keine Person das Eigentum an einem bestimmten Teil der Immobilie beanspruchen.
Mietverträge können jederzeit abgeschlossen werden. So kann eine Person ein Interesse an einer Immobilie entwickeln, Jahre nachdem die anderen Mitglieder einen Mietvertrag abgeschlossen haben. Zurück zum obigen Beispiel können wir sagen, dass Sarah und Leticia ursprünglich jeweils 50% des Eigentums besaßen. Irgendwann entschloss sich Sarah, ihre 50% ige Beteiligung mit Debbie aufzuteilen, die die Gruppe mit einer 25/25/50 Aufteilung verließ.
Darüber hinaus können die Mitglieder des Vertrags ihren Anteil am Eigentum selbstständig verkaufen oder ausleihen.
Die zentralen Thesen
- Ein gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsanteile an einer Immobilie haben.
- Gemeinsame Mieter können unterschiedliche Anteile an der Immobilie besitzen.
- Gemeinsame Mieter können nach ihrem Tod ihren Anteil an der Immobilie an jedermann vererben.
- Das gemeinsame Mietverhältnis unterscheidet sich erheblich von einem gemeinsamen Mietverhältnis, insbesondere in Bezug auf das Überlebensrecht und den Grad des Eigentums jedes Mieters.
Entsorgung eines TIC
Ein oder mehrere Mitmieter können andere Mitglieder aufkaufen, um das Mietverhältnis gemeinsam aufzulösen. Sollten die Mieter gegensätzliche Interessen oder Richtungen für die Nutzung, Verbesserung oder den Verkauf der Immobilie entwickeln, müssen sie eine gemeinsame Vereinbarung treffen, um voranzukommen. In Fällen, in denen keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Partitionsaktion stattfinden. Die Teilungsaktion kann freiwillig oder gerichtlich angeordnet sein, je nachdem, wie gut die Mitmieter zusammenarbeiten.
In einem gerichtlichen Teilungsverfahren teilt ein Gericht das Eigentum auf das Mietverhältnis in gemeinsame Mitglieder auf, so dass jedes Mitglied getrennt von anderen Mitgliedern voranschreiten kann. Diese Art der Aufteilung ist als Sacheinteilung bekannt und die direkteste Methode zur Aufteilung des Grundstücks. Sie wird normalerweise angewendet, wenn die Mitmieter nicht kontrovers sind.
Sollten sich die Mieter weigern, zusammenzuarbeiten, können sie erwägen, eine Teilung der Immobilie durch Verkauf vorzunehmen. Hier wird die Beteiligung veräußert und der Erlös entsprechend ihren jeweiligen Eigentumsanteilen auf die Mitmieter aufgeteilt.
Grundsteuern mit TIC-Eigenschaften
Das nach geltendem Recht vereinbarte Mietverhältnis beschreibt in der Regel die Auswirkungen des Miteigentums auf die Steuern einer Immobilie. Der Vertrag regelt die vertragliche Aufteilung der Steuerschuld auf die einzelnen Eigentümer.
Da ein Mietverhältnis in einem gemeinsamen Vertrag kein Grundstück oder Eigentum rechtlich trennt, weisen die meisten Steuerhoheiten nicht jedem Eigentümer eine proportionale Grundsteuer auf der Grundlage seines Eigentumsanteils zu. In den meisten Fällen erhalten die Mieter gemeinsam eine einzige Grundsteuerabrechnung.
In vielen Ländern haben die Mitmieter eine gesamtschuldnerische Haftung aus einem Mietverhältnis. Diese Bestimmung bedeutet, dass jeder der unabhängigen Eigentümer für die Grundsteuer bis zum vollen Betrag der Veranlagung haften kann. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.
Sobald die Grundsteuer beglichen ist, ziehen die Mieter diese Zahlung von ihren Einkommensteuererklärungen ab. Wenn die Steuerhoheit gesamtschuldnerisch haftet, kann jeder Mitmieter den von ihm eingebrachten Betrag von den persönlichen Einkommensteuererklärungen abziehen. In den Landkreisen, die dieses Verfahren nicht anwenden, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zu ihrem Eigentumsniveau abziehen.
Gemeinsames Mietverhältnis versus gemeinsames Mietverhältnis
Obwohl sie ähnlich klingen, unterscheidet sich das gemeinsame Mietverhältnis in mehrfacher Hinsicht von einem gemeinsamen Mietverhältnis. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhalten Mieter gleichzeitig gleiche Anteile an einer Immobilie mit der gleichen Urkunde.
Einer der Hauptunterschiede ist das Hinzufügen oder Entfernen eines Mitglieds aus dem Vertrag. In TIC-Verträgen verstößt der Mitgliederwechsel nicht gegen den Vertrag. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis wird der Vertrag gebrochen, wenn eines der Mitglieder seine Anteile verkaufen möchte.
Wenn zum Beispiel ein oder mehrere Mieter die anderen Mieter aufkaufen möchten, muss die Immobilie technisch verkauft und der Erlös zu gleichen Teilen an die Eigentümer verteilt werden. Miteigentümer können die gesetzliche Teilungsmaßnahme auch zur Trennung des Eigentums verwenden, wenn der Bestand groß genug ist, um dieser Trennung Rechnung zu tragen.
Tod eines Mitmieters
Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich im Falle des Todes eines Mitmieters. Wie bereits erwähnt, erlauben TIC-Vereinbarungen die Übertragung von Eigentum als Teil des Nachlasses des Eigentümers. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag geht das Eigentum jedoch auf den überlebenden Eigentümer über.
Mit anderen Worten, gemeinsame Mieter haben kein automatisches Überlebensrecht. Sofern der letzte Wille des verstorbenen Mitglieds nicht festlegt, dass sein Interesse an dem Grundstück unter den überlebenden Eigentümern aufgeteilt werden soll, gehört ein verstorbener Mieter im gemeinsamen Interesse zu seinem Nachlass. Umgekehrt geht bei Mitmietern das Interesse des verstorbenen Eigentümers automatisch auf die überlebenden Eigentümer über. Wenn beispielsweise vier Mieter ein Eigenheim besitzen und ein Mieter stirbt, erhält jeder der drei Überlebenden ein Drittel des Eigentums.
Ehe und Eigentum
Einige Staaten legen das Miteigentum als Standardeigentum für verheiratete Paare fest, während andere das Miteigentumsmodell für das Miteigentum verwenden. Ein drittes Modell, das in rund 25 Staaten angewendet wird, ist ein Mietverhältnis (TbyE), an dem jeder Ehegatte ein gleiches und ungeteiltes Interesse an der Immobilie hat.
Vor- und Nachteile eines gemeinsamen Mietverhältnisses
Der Kauf eines Eigenheims mit einem Familienmitglied, Freund oder Geschäftspartner als Mieter kann Einzelpersonen den Zugang zum Immobilienmarkt erleichtern. Da Anzahlungen und Zahlungen aufgeteilt sind, kann der Kauf und die Wartung der Immobilie kostengünstiger sein als für eine Einzelperson. Darüber hinaus kann die Kreditkapazität gestrafft werden, wenn ein Eigentümer ein höheres Einkommen oder eine bessere finanzielle Grundlage als die anderen Mitglieder hat.
Vorteile
Erleichtert den Kauf von Immobilien
Die Anzahl der Mieter kann sich ändern
Unterschiedliche Eigentumsverhältnisse möglich
Nachteile
Keine automatischen Überlebensrechte
Alle Mieter haften gleichermaßen für Schulden, Steuern
Ein Mieter kann den Verkauf von Immobilien erzwingen
Bei der gemeinsamen Verpfändung von Immobilien als Mieter unterschreiben jedoch in der Regel alle Kreditnehmer die Dokumente. Da alle Mitglieder Hypothekendokumente unterzeichnen, kann der Kreditgeber im Falle eines Ausfalls die Bestände aller Gruppenmitglieder beschlagnahmen. Auch wenn ein oder mehrere Kreditnehmer aufhören, Beiträge zur Hypothekenzahlung zu leisten, müssen die anderen Kreditnehmer die Zahlungen noch decken, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die Möglichkeit, ein Testament zur Bestimmung der Begünstigten für die Immobilie zu verwenden, ermöglicht es dem Mieter, die Kontrolle über ihren Anteil zu behalten. Wenn ein Mitmieter ohne ein Testament stirbt, wird sein Interesse an der Immobilie auf Bewährung geprüft - ein kostspieliges Ereignis, sowohl in Bezug auf die Zeit als auch auf das Geld.
Die verbleibenden Mitmieter stellen möglicherweise auch fest, dass sie das Eigentum jetzt bei jemandem besitzen, den sie nicht kennen oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Dieser neue Mitmieter kann eine Aufteilungsklage einreichen, die unwillige Mitmieter zwingt, die Immobilie zu verkaufen oder zu teilen.
Beispiel für ein gemeinsames Mietverhältnis (TIC)
In Kalifornien sind vier Arten von Miteigentum zulässig, darunter Gemeinschaftseigentum, Partnerschaft, gemeinsames Mietverhältnis und gemeinsames Mietverhältnis. TIC ist jedoch die Standardform unter unverheirateten Parteien oder Einzelpersonen, die zusammen Immobilien erwerben. In Kalifornien haben diese Eigentümer den Status von Mietern gemeinsam, sofern in ihrer Vereinbarung oder ihrem Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, und gründen eine Partnerschaft oder ein gemeinsames Mietverhältnis.
Laut SirkinLaw, einer auf Miteigentum spezialisierten Anwaltskanzlei in San Francisco.
Immer mehr Menschen wenden sich gemeinsamen Mietverhältnissen zu, um ihre Kauf- und Verkaufskraft zu maximieren. Diese Vereinbarungen senken die Preise und erhöhen die Auswahl für Käufer, indem sie ihnen erlauben, Ressourcen zu bündeln und mehr Immobilien zu kaufen, als sie sonst könnten oder würden.
In einem Blogpost vom August 2018 schreiben sie, dass TIC-Umbauten - die Umwandlung der Eigentümerstruktur von Eigentumswohnungen in Mietverträge - in den Ballungsräumen von Greater Los Angeles und San Francisco / Oakland besonders populär geworden sind.
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