Definition der besonderen Garantieurkunde
Eine besondere Garantieurkunde ist eine Urkunde für Immobilien, bei der der Verkäufer der Immobilie - bekannt als der Gewährträger - nur gegen alles bürgt, was während ihres physischen Eigentums vorgekommen ist. Mit anderen Worten, der Erteiler übernimmt keine Garantie für etwaige Rechtsmängel, die vor der Inbesitznahme des Eigentums bestanden haben.
Bei gewerblichen Immobiliengeschäften werden am häufigsten besondere Gewährleistungsvereinbarungen getroffen. Bei Transaktionen mit Einfamilienhäusern und anderen Wohnimmobilien wird in der Regel eine allgemeine Garantieerklärung verwendet. Viele Hypothekengeber bestehen darauf, dass sie die allgemeine Gewährleistungsurkunde in Anspruch nehmen.
Spezielle Garantieurkunden sind in verschiedenen Bundesstaaten unter vielen Namen erhältlich, einschließlich der Vertragsurkunde, der Bewilligungsurkunde und der beschränkten Garantieurkunde.
Die Grundlagen einer Garantieurkunde
Eine Garantieurkunde sieht die Übertragung des Eigentums oder Eigentums an gewerblichen Immobilien oder Wohnimmobilien vor und beinhaltet bestimmte Garantien des Verkäufers. Zu diesen Garantien gehört, dass das Eigentum frei von Eigentumsansprüchen, ausstehenden Grundpfandrechten oder Hypotheken oder sonstigen Belastungen durch andere Personen oder Körperschaften als den Verkäufer übertragen wird.
Eine spezielle Garantieurkunde - auch als beschränkte Garantieurkunde bezeichnet - ist eine Abwandlung der allgemeinen Garantieurkunde. Die allgemeine Garantieurkunde ist die häufigste und beliebteste Art von Instrument, die in den USA zur Übertragung von Immobilientiteln verwendet wird.
Sowohl in den allgemeinen als auch in den besonderen Garantieerklärungen wird Folgendes angegeben:
- Der Name des Verkäufers - des Zuschussgebers
- Der Name des Käufers - des Zuschussempfängers
- Der physische Standort der Immobilie
- Das Eigentum ist frei von anderen als den in der Urkunde angegebenen Schulden oder Belastungen
- Der Stifter versichert, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und das Recht hat, das Eigentum zu übertragen.
- Der Erteiler garantiert, dass die Immobilie frei von jeglichen Pfandrechten ist und dass von keinem Gläubiger, der sie als Sicherheit verwendet, offene Ansprüche auf die Immobilie bestehen.
- Es wird garantiert, dass der Titel allen Ansprüchen Dritter auf Eigentum an der Immobilie standhält.
- Der Stipendiat wird alles Notwendige tun, um das Eigentum des Stipendiaten wiederherzustellen.
Beide Urkunden bieten dem Käufer den gleichen allgemeinen Schutz. Der Hauptunterschied zwischen einer besonderen Garantie und einer allgemeinen Garantieerklärung besteht jedoch darin, wie sie mit dem Schutzzeitraum umgehen, der dem Eigentumsrecht eingeräumt wird.
Die zentralen Thesen
- Eine besondere Gewährleistungsurkunde ist eine Urkunde, bei der der Verkäufer eines Grundstücks nur für Probleme oder Belastungen im Eigentum bürgt, die während seines Eigentums entstanden sind.
- Eine besondere Garantieurkunde garantiert zwei Dinge: Der Stifter besitzt das Eigentum und kann es verkaufen; und das Eigentum entstand keine Belastungen während seines Eigentums.
- Eine besondere Garantieurkunde ist beschränkter als die üblichere allgemeine Garantieurkunde, die die gesamte Geschichte des Eigentums abdeckt.
Besondere Garantieerklärung
Während die Verwendung des Wortes "speziell" einem Käufer die Vorstellung vermitteln kann, dass die Urkunde von höherer Qualität ist, ist die spezielle Garantieurkunde weniger umfassend und bietet aufgrund des begrenzten Zeitrahmens, den sie abdeckt, weniger Schutz. Bei Wohneigentum werden bei Zwangsvollstreckungen und dem erzwungenen Verkauf des Eigentums zur Begleichung einer Schuld häufig besondere Garantieurkunden verwendet.
Eine allgemeine Garantieurkunde deckt die gesamte Geschichte der Immobilie ab. Es garantiert, dass das Eigentum frei von Mängeln oder Belastungen ist, egal wann sie aufgetreten sind oder unter wessen Eigentum. Die allgemeine Garantieurkunde versichert dem Käufer, dass er die vollen Eigentumsrechte erwirbt, ohne dass möglicherweise rechtliche Probleme mit dem Eigentum bestehen.
Mit einer besonderen Garantieerklärung deckt die Garantie nur den Zeitraum ab, in dem der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie besaß. Spezielle Garantieerklärungen schützen nicht vor Fehlern in einem freien Titel, die möglicherweise vor dem Eigentum des Verkäufers bestehen. Somit haftet der Erteiler einer besonderen Gewährleistungsurkunde nur für Schulden, Probleme oder sonstige Belastungen des Eigentums, die er verursacht hat oder die während seines Eigentums an der Immobilie entstanden sind. Der Stipendiat übernimmt die Verantwortung für alle Probleme, die sich aus den früheren Eigentümern ergeben.
Stellen Sie sich beispielsweise vor, ein Haus hätte zwei Vorbesitzer vor sich. Der erste Besitzer war ein Hamsterer, und bald verfiel das Haus und der Hof. Die Code-Enforcement-Abteilung der Stadt verhängte gegen den Eigentümer, der an die Immobilie angeschlossen war, Bußgelder. Der Eigentümer geriet mit seiner Hypothek in Verzug und die Bank wurde geschlossen und verkaufte das Haus an den zweiten Eigentümer. Zur Freude der Nachbarschaft reparierte der neue Eigentümer das Haus und räumte den Hof auf. Nach 10 Jahren haben sie das Haus auf den Markt gebracht und Sie kaufen es mit einer speziellen Garantieurkunde. Ein paar Jahre später beschließen Sie, das Haus zu verkaufen. Da die Pfandrechte zur Durchsetzung des Codes jedoch weiterhin gegen das Eigentum gerichtet sind, können sie Ihren Verkauf belasten. Zumindest müssen Sie das Pfandrecht der Stadt erfüllen, um den Titel freizugeben.
Titelsuche und Eigentumsversicherung
Meistens werden bei einer Titelsuche alle Grundpfandrechte oder Ansprüche auf den Titel einer Immobilie aufgedeckt. Eine Titelsuche ist eine Überprüfung der verfügbaren öffentlichen Aufzeichnungen, um das Eigentum an Eigentum zu bestimmen. Anwälte, Titelunternehmen und Einzelpersonen können Titelrecherchen durchführen, um das Eigentum an Eigentum zu überprüfen. Obwohl diese Suchvorgänge umfangreich sind, besteht immer die Möglichkeit, dass etwas übersehen wird.
Aus diesem Grund schließen die meisten Käufer - unabhängig von der Art der von ihnen in Anspruch genommenen Garantieerklärung - beim Kauf einer Immobilie auch eine Eigentumsversicherung ab. Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die einen Käufer vor finanziellen Ansprüchen gegen das Eigentum an einem Eigentum schützt, das er besitzt.
Vorteile
Besondere Garantien ermöglichen den Eigentumsübergang zwischen Verkäufer und Käufer.
Durch den Abschluss einer Eigentumsversicherung kann das Risiko früherer Ansprüche aus der besonderen Garantieerklärung gemindert werden.
Nachteile
Spezielle Garantiebestimmungen bieten einen engen Schutz für die Stipendiaten oder Käufer.
Spezielle Garantieerklärungen gelten nur für die Dauer des Eigentums des Gewährleisters oder Verkäufers.
Reales Beispiel einer besonderen Garantieurkunde
Obwohl allgemeine Garantieurkunden bei Transaktionen mit Wohnimmobilien häufiger vorkommen, gibt es einen Bereich, in dem die besondere Garantieurkunde zur Norm wird. Diese eine Arena ist für ausgeschlossene Immobilien, Immobilienbesitz (REO) oder Leerverkäufe gedacht.
Die meisten staatlichen Hypothekenverbände (FNMA), Wohnungs- und Stadtentwicklungsunternehmen (HUD) und Häuser in Bankbesitz verkaufen mit dieser Art von Urkunde. Möglicherweise liegt ein Hauptgrund für die Inanspruchnahme von besonderen Garantieerklärungen darin, dass die Verkaufsbehörde vor der Beschlagnahme nicht für irgendwelche Sachverhalte haftbar gemacht werden möchte.
Zum Beispiel versäumte 2012 ein Ehepaar mit Wohnsitz in Grenada County, Mississippi, die Auszahlung der Darlehen für das Grundstück. Im Februar 2013 wurde die Liegenschaft von ihrem Kreditgeber Wells Fargo Bank ausgeschlossen. Nachfolgende rechtliche Dokumente zeigten, dass Wells Fargo "das Eigentum in einer besonderen Garantieerklärung an FNMA weitergab".
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