Der intelligenteste Weg, um Ihr Eigenheim zu finanzieren
Wenn es notwendig wird, einen Haufen Bargeld zu finden, sehen viele Hausbesitzer in ihrem Haus den einfachsten und bequemsten Weg. Sogar diejenigen, die über andere Vermögenswerte verfügen, können diesen Weg attraktiv finden, da sie möglicherweise keine steuerpflichtigen Beteiligungen verkaufen möchten, die Kapitalgewinne generieren oder Abhebungsstrafen für vorzeitige IRA- oder Pensionsplanausschüttungen zahlen. Diejenigen, die Kredite für ihr Eigenheim aufnehmen, haben drei Möglichkeiten. Das beste für Sie hängt von Ihren Umständen und Zielen ab.
Zweitwohnungskredite: Die Landschaft
Sekundäre Wohnungsbaudarlehen werden in drei Kategorien unterteilt:
- Zweite Hypotheken - Diese Art von Hypothek, die auch als Eigenheimdarlehen bezeichnet wird, ist am strukturiertesten und spiegelt im Wesentlichen eine primäre Hypothek wider. Während sie mit variablen Zinssätzen kommen können, ist der Zinssatz in der Regel fest und ist in der Regel höher als für die erste Hypothek. Diese Kredite werden zu Beginn abgeschrieben und haben eine feste Laufzeit von beispielsweise 15 Jahren. Jede erhaltene Zahlung wird wie eine Grundhypothek zwischen Zinsen und Kapital aufgeteilt. Sie können nach ihrer Ausstellung nicht mehr weiter genutzt werden.
- Home Equity-Kreditlinie (HELOC) - Diese Art von Kredit ist die flexibelste der drei, und bei Genehmigung werden möglicherweise keine tatsächlichen Mittel ausgegeben, obwohl für einige Kreditlinien eine Mindesterstauszahlung erforderlich ist. Sie haben dann die Möglichkeit, diese Kreditlinie bei Bedarf wie eine Kreditkarte in Anspruch zu nehmen. Die meisten Kreditlinien werden jetzt entweder mit einem Scheckheft oder einer Debitkarte geliefert, um einen einfachen Zugang zu Geldern zu ermöglichen. HELOCs bieten aufgrund ihrer Struktur in der Regel auch künftige Amortisationen an, und Sie zahlen nur auf den tatsächlich gezogenen Betrag. Und im Gegensatz zu den beiden anderen Formen von Sekundärkrediten kommen HELOCs normalerweise ohne Abschlusskosten aus. Eine weitere Option: Ein Darlehen, bei dem Sie nur die Zinsen für das zahlen, was Sie jeden Monat aufgenommen haben. Das kann gefährlich sein, da das Geld, das Sie abgehoben haben, am Ende der Laufzeit fällig wird.
- Auszahlungsrefinanzierung - Im Gegensatz zu den beiden anderen Alternativen beinhaltet diese Methode nicht unbedingt ein zweites Darlehen, obwohl eines in vielen Fällen verwendet wird, um eine Ersthypothekenversicherung zu vermeiden oder zusätzliche Mittel bereitzustellen. In diesem Fall refinanzieren Sie Ihr Haus einfach für einen größeren Betrag und nehmen die Differenz in bar. Die Abschlusskosten für diese Art von Darlehen können in einigen Fällen recht hoch sein.
Die zentralen Thesen
- In manchen Situationen kann es eine kluge Wahl sein, Ihr Eigenheim als Finanzierungsquelle zu nutzen.
- Wenn Sie Kapital aus einem Eigenheim auszahlen, ist es wichtig, die Zahlen zu erfassen und Ihren zukünftigen Cashflow vorherzusehen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.
- Es könnte möglich sein, einen günstigeren Zinssatz für eine andere Art der Finanzierung zu erhalten, beispielsweise für ein Geschäftsdarlehen oder ein Studentendarlehen. Dies könnten bessere Finanzierungsquellen sein.
Alle drei Methoden für den Zugang zu Eigenheimen haben mehrere gemeinsame Merkmale. Erstens und vor allem können Kreditnehmer, die diese Kredite nicht zurückzahlen, ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung verlieren. Früher waren die Zinsen für jede Art von Darlehen absetzbar, aber mit dem Aufkommen der Tax Cuts and Jobs Bill unterscheiden sich die Kriterien. Die berechneten Zinsen können nur abgezogen werden, wenn das Darlehen zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Hauses des Steuerzahlers verwendet wird, das das Darlehen sichert. Wenn Sie für diese Zwecke verwendet werden, können Sie Zinsen von bis zu 750.000 USD für Kreditaufnahmen abziehen (beachten Sie, dass diese Obergrenze alle Immobilienschulden abdeckt; sie ist geringer, wenn Sie auch eine Hypothek besitzen).
Wie viel Geld Sie aus dem Eigenkapital Ihres Hauses leihen können, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben. Gerechtigkeit ist der Unterschied zwischen dem, was Sie schulden, und dem Wert Ihres Eigenheims. Kreditgeber verwenden diese Zahl, um das Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV) zu berechnen. Dieser Faktor bestimmt, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren. Um Ihren LTV zu erhalten, dividieren Sie Ihren aktuellen Kreditbestand durch den aktuellen Schätzwert.
Der tatsächlich gewährte Betrag hängt natürlich von Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) ab. Ein Kredit-Score von über 700 qualifiziert Sie wahrscheinlich für einen Kredit. Etwas weniger als 700 können Sie qualifizieren, aber mit höheren Zinssätzen. Der qualifizierende DTI variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber, die meisten verlangen jedoch, dass Ihre monatlichen Schulden weniger als 50% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens verschlingen. Die Kreditgeber addieren die monatlichen Gesamtzahlungen für Ihr Eigenheim, einschließlich - abgesehen von Ihrem Hypothekendarlehen - Zinsen, Steuern, Hausbesitzerversicherungen, Mitgliedsbeiträge der Hausbesitzerverbände und aller anderen ausstehenden Schulden, die gesetzlich haftbar sind. Anschließend wird die Gesamtsumme der Schulden durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen geteilt - Grundgehalt, Provisionen und Boni sowie andere Einkommensquellen wie Mieteinnahmen und Unterhalt -, um die DTI-Quote zu ermitteln.
Es ist immer gut, mit einem qualifizierten Kreditberater zu sprechen, um zu entscheiden, ob Sie einen Kredit beantragen sollten oder nicht.
Die beste Passform
Die beste Art, Ihr Eigenheim zu erschließen, hängt wahrscheinlich mehr davon ab, wofür Sie das Geld benötigen als von allem anderen. Natürlich sind auch Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre finanzielle Situation von Bedeutung, sie spielen jedoch eine Rolle, unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden. Im Allgemeinen wird jede dieser Methoden häufig auf die folgenden Situationen und Ziele abgestimmt.
- Home Equity Loans - Da das gesamte Geld dieser Art von Darlehen zu Beginn ausgezahlt wird, haben die meisten Kreditnehmer, die sie beantragen, in der Regel einen unmittelbaren Bedarf für den gesamten Kontostand. Diese Kredite werden häufig zur Deckung von Ausgaben für Bildung, Medizin oder andere Pauschalbeträge oder zur Finanzierung einer Schuldenkonsolidierung verwendet. Laut Bankrate.com liegt der Zinssatz für Eigenheimkredite zum 25. April 2018 bei 5, 7%; Der durchschnittliche Jahreszins einer Kreditkarte lag Ende März mit 16, 47% auf einem Rekordhoch.
- HELOCs - Eine Eigenheimkreditlinie ist besser für Eigenheimbesitzer geeignet, die im Laufe der Zeit regelmäßig Zugang zu Bargeld benötigen, z. B. für Ausgaben, die laufend anfallen, z. B. für eine Reihe von Renovierungsarbeiten oder die Gründung eines kleinen Unternehmens. Dies ist in der Regel die günstigste Form des Kredits, da Sie nur Zinsen für das, was Sie tatsächlich ausleihen, zahlen und keine Abschlusskosten anfallen. Stellen Sie nur sicher, dass Sie den gesamten Restbetrag bis zum Ablauf der Laufzeit zurückzahlen können.
- Auszahlungsrefinanzierung - Dies ist in der Regel eine gute Idee, wenn Sie in Ihrem Wohnsitz viel Eigenkapital angesammelt haben und jetzt Bargeld benötigen, sich aber auch qualifizieren, um einen besseren Zinssatz als bei Ihrer ersten Hypothek zu erhalten. Wenn Ihr Kredit-Score zum Beispiel jetzt viel höher ist als zum Zeitpunkt des Kaufs Ihres Eigenheims, kann ein niedrigerer Zinssatz dazu beitragen, die höhere Zahlung auszugleichen, die mit dem neuen, größeren Darlehenssaldo mit dem Auszahlungsbetrag einhergeht. Wenn Sie den Auszahlungsbetrag zur Tilgung anderer Schulden verwenden, z. B. für Autokredite oder Kreditkarten, kann sich Ihr Gesamt-Cashflow noch verbessern und Ihre Punktzahl kann wieder so hoch sein, dass eine weitere Refinanzierung in Zukunft gerechtfertigt ist.
Die Quintessenz
Eigenheimverschuldung ist kein guter Weg, um Erholungsausgaben oder regelmäßige monatliche Rechnungen zu finanzieren, aber es kann ein echter Lebensretter für diejenigen sein, die mit erheblichen, unerwarteten finanziellen Herausforderungen konfrontiert sind oder in ihre Zukunft investieren möchten. Der Schlüssel ist, sicherzustellen, dass Sie zum niedrigstmöglichen Zinssatz Kredite aufnehmen und die Mittel nur für den beabsichtigten Zweck verwenden.