Für den Verkauf durch den Eigentümer oder einen Makler: Welches ist das Beste für Sie?

Mit der FSBO-Methode (for sale by owner) können Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims Tausende von Dollar sparen. Immerhin beträgt die Maklerprovision 6% - das sind 15.000 US-Dollar für ein Haus mit 250.000 US-Dollar. In Anbetracht der Höhe dieser Gebühr können Sie davon ausgehen, dass es sich lohnt, als Vertreter Ihres eigenen Verkäufers aufzutreten. Hier sind acht Gründe, warum Sie noch einmal darüber nachdenken sollten.

1. Makler zeigen FSBO möglicherweise nicht an

Bei einem Einzelhandelsgeschäft weiß der Einkäufer, dass am anderen Ende der Transaktion kein professioneller Kollege anwesend ist. Selbst wenn ein Kunde darauf besteht, Ihre Wohnung zu besichtigen, kann der Makler von der Abgabe eines Angebots abraten und auf die Schwierigkeiten und das Risiko verweisen, das Geschäft ohne professionelle Vertretung des Verkäufers und ohne garantierte Provision abzuschließen.

Wenn Sie von Verkäufervermittlern ernst genommen werden möchten, erhalten Sie den besten Preis und stellen Sie sicher, dass Sie keine wichtigen Schritte im Prozess verpassen - oder eine Klage riskieren -, ist es besser, einen Immobilienmakler zu beauftragen, als zu versuchen, zu verkaufen Sie sind selbst zu Hause.

"Es gibt nur zwei Gründe, warum ich ein FSBO zeige: Es ist kein anderes Inventar verfügbar oder der Preis ist lächerlich niedrig", sagt Bruce Ailion, Makler bei RE / MAX Greater Atlanta. Erfahrene Broker wurden im Allgemeinen durch eine FSBO-Transaktion verbrannt, bei der der Verkäufer dem Agenten, der den Käufer mitgebracht hat, nicht die gesamte vereinbarte Provision oder überhaupt keine Provision gezahlt hat, sagt Ailion. „FSBO-Verkäufer gelten als unrealistische, unvernünftige und schwierige Verkäufer, die von professionellen Maklern abgelehnt wurden“, sagt er.

Aber es gibt Käuferagenten, die Ihre Immobilie unter den richtigen Bedingungen zeigen. Die in Philadelphia ansässige Immobilienmaklerin Denise Baron von Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach sagt, dass sie zuversichtlich ist, wenn sie eine unterschriebene Kaufvereinbarung hat, wonach ihre Agentur bezahlt wird, wenn sie ein FSBO-Haus zeigt.

"Ich habe auch eine Vereinbarung im Voraus vom Eigentümer unterzeichnet, der sein eigenes Eigentum oder Haus verkauft", sagt Baron. In der Vereinbarung ist angegeben, wie viel Prozent der Provision der Verkäufer dem Makler zahlt. (Der Agent kann eine Provision von 6% festlegen, um sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite zu überzeugen. Verhandeln Sie stattdessen die Gesamtprovision auf 2% bis 3%.) Die Vereinbarung stellt auch klar, dass Baron nur im Auftrag von arbeitet Der Käufer ist als Vertreter des Käufers verpflichtet, seinem Kunden alle Informationen mitzuteilen, die der Verkäufer ihm zur Verfügung stellt, z. B. die Notwendigkeit, bis zu einem bestimmten Datum zu verkaufen.

2. Agenten vermeiden emotionale Verkäufe

Der Verkauf Ihres Hauses ist in der Regel ein emotionaler Prozess. Wenn Sie einen Agenten haben, bleiben Sie einen Schritt entfernt, und es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie dumme Fehler machen, z. B., dass Sie Ihr Haus überbewerten, sich weigern, ein niedriges Angebot zu unterbieten, weil Sie beleidigt sind, oder zu schnell nachgeben, wenn Sie eine Verkaufsfrist haben. „Ein Immobilienmakler kann nachverfolgen, ohne ein Gefühl der Begierde oder Verzweiflung zu vermitteln. Nachverfolgung ist ihre Aufgabe “, sagt Ailion. "Wenn ein Verkäufer wiederholt prüft, signalisiert er zu Recht oder zu Unrecht die Bereitschaft, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren."

Wenn Sie auf einen Agenten verzichten, müssen Sie sich jedes Mal direkt mit der Ablehnung befassen, wenn der Agent eines Käufers Ihnen mitteilt, dass der Kunde kein Interesse hat. "Als Hausbesitzer kann es ziemlich ärgerlich sein, einige der Kommentare zu hören, die von Käufern und häufig von deren Agenten abgegeben werden", sagt David Kean, Makler bei Teles Properties in Beverly Hills, Kalifornien.

Ein Agent kann die Ablehnung lindern und negative Rückmeldungen positiv bewerten. "Es ist schwieriger für [den Verkäufer], ihre Emotionen aus dem Verkauf herauszuhalten, weil es keinen Dritten gibt, von dem man etwas abprallen kann", sagt der Immobilienmakler Jesse Gonzalez, Eigentümer von Archer Realty in Santa Rosa, Kalifornien Wenn sich die Immobilie auf dem Markt befindet, weiß der Hausbesitzer nicht, warum die Immobilie nicht verkauft. "

"Die Emotionen werden immer für den Verkäufer da sein", fügt Gonzalez hinzu, "aber konstruktive Kritik kann für den Verkäufer leichter zu verdauen sein, wenn sie von einem Makler kommt, der auf seiner Seite ist und versucht, das Beste für ihn zu bekommen."

3. Immobilien ist ein Vollzeitjob

Können Sie jedes Mal von der Arbeit nach Hause eilen, wenn jemand Ihr Zuhause sehen möchte? Können Sie sich jedes Mal entschuldigen, wenn Ihr Telefon bei einem potenziellen Käufer klingelt? Haben Sie am Ende eines langen Arbeitstages die Energie, alle Möglichkeiten zu nutzen, um Ihr Zuhause zu vermarkten? Sind Sie ein Experte in der Vermarktung von Häusern?

Hast du irgendwelche Erfahrungen damit? Ihre Antwort auf all diese Fragen lautet wahrscheinlich "Nein". Die Antwort eines Agenten auf all diese Fragen lautet "Ja". Wenn Sie einen Agenten durchlaufen, erhalten Sie außerdem ein Schließfach für Ihre Eingangstür, in dem die Agenten anzeigen können Ihr Zuhause, auch wenn Sie nicht verfügbar sind.

4. Agenten greifen auf große Netzwerke zu

Ja, Sie können Ihre Wohnung selbst bei Zillow, Redfin, Craigslist und sogar beim MLS (Multiple Listing Service) eintragen, den Agenten verwenden. Aber reicht das aus? Selbst wenn Sie ein großes persönliches oder berufliches Netzwerk haben, werden diese Leute wahrscheinlich wenig Interesse daran haben, das Wort zu verbreiten, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Sie haben keine Beziehung zu Kunden, anderen Maklern oder einer Immobilienagentur, um den größten Pool potenzieller Käufer zu Ihnen nach Hause zu bringen. Ein kleinerer Pool potenzieller Käufer bedeutet weniger Nachfrage nach Ihrer Immobilie, was bedeuten kann, dass Sie länger auf den Verkauf Ihres Hauses warten müssen und möglicherweise nicht so viel Geld bekommen, wie Ihr Haus wert ist.

"Ein guter Immobilienmakler sollte über eine Rolodex mit Namen und Kontaktinformationen verfügen, damit er oder sie schnell über die soeben aufgeführte Immobilie informiert", sagt der Immobilienmakler Pej Barlavi, CEO von Barlavi Realty in New York City. „Ich habe eine Verteilerliste mit über 3.500 Kontakten, die innerhalb von 48 Stunden eine E-Mail erhalten, in der wir eine Immobilie auflisten. Dann beginne ich, die Immobilie auf jeder verfügbaren Website, MLS und Website für Immobilien zu vermarkten, um die Dynamik aufrechtzuerhalten und konstant zu bleiben. “

5. Unqualifizierte Käufer ausschließen

Ein Agent kann herausfinden, ob jemand, der Ihr Haus besichtigen möchte, wirklich ein qualifizierter Käufer oder nur ein Träumer oder ein neugieriger Nachbar ist. Es ist eine Menge Arbeit und eine große Unterbrechung jedes Mal, wenn Sie Ihr Leben auf Eis legen, Ihr Haus perfekt aussehen lassen und Ihr Zuhause zeigen müssen. Sie möchten diese Probleme auf die Vorführungen beschränken, die mit größter Wahrscheinlichkeit zu einem Verkauf führen.

"Makler sind darin geschult, qualifizierende Fragen zu stellen, um den Ernst, die Qualifikation und die Motivation eines potenziellen Kunden zu bestimmen", sagt Ailion. Makler werden auch darin geschult, abschließende Fragen zu stellen, wie lange die Käufer gesucht haben, ob sie andere Häuser gesehen haben, die für ihre Bedürfnisse geeignet sind, ob sie bar bezahlen oder vorqualifiziert wurden, nach welchen Schulen sie suchen und so weiter auf. Sie können eine qualifizierte und motivierte Person zum Kaufort bringen. Den FSBO-Verkäufern fehle diese Ausbildung und Kompetenz, sagt er.

Es ist für Käufer auch umständlich, den Verkäufer anwesend zu haben und nicht den Vertreter des Verkäufers, wenn sie das Haus besichtigen. „Wenn ein Haus gezeigt wird, sollte der Eigentümer niemals anwesend sein“, sagt Kean. „Nichts ist für einen potenziellen Käufer unangenehmer als der derzeitige Eigentümer im Haus. Wenn ein Verkäufer anwesend ist, stürmen die meisten Käufer durch ein Haus und merken oder erinnern sich nicht viel an das, was sie gesehen haben. “

6. Preisverhandlungen nehmen Geschick

Selbst wenn Sie Verkaufserfahrung haben, haben Sie keine spezielle Erfahrung in der Aushandlung eines Eigenheimverkaufs. Tut der Einkäufer dies, so ist es wahrscheinlicher, dass er oder sie erfolgreich verhandelt, was weniger Geld in Ihrer Tasche bedeutet. "Ein erfahrener Handelsvertreter hat möglicherweise Hunderte von Eigenheimkäufen ausgehandelt", sagt Kean. "Wir kennen alle Spiele, die Warnsignale eines nervösen oder unaufrichtigen Käufers."

Sie sind nicht nur unerfahren, sondern auch emotional in Bezug auf den Prozess. Ohne Ihren eigenen Agenten, der darauf hinweist, dass Sie irrational sind, treffen Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit schlechte Entscheidungen. Laut Kean bietet ein Agent einem Käufer keine beleidigte, emotional aufgeladene, unangemessene Reaktion, sondern eine professionellere Aktion an: "Der Verkäufer hat Ihre ursprüngliche Anfrage abgelehnt, aber das folgende Gegenangebot abgegeben."

Einzelverkäufer sind in der Regel auch nicht mit den örtlichen Gepflogenheiten oder Marktbedingungen vertraut. "Die Agenten kennen den Puls des Marktes und wissen, was die Nachfrage antreibt. Dies verschafft ihnen einen Vorteil, da sie wissen, für welche Bedingungen es sich lohnt zu verhandeln und welche es sich lohnt, die andere Partei gewinnen zu lassen", sagt Rob McGarty, Mitbegründer und designierter Makler bei Surefield. ein Wohnimmobilienmakler mit Sitz in Seattle.

Laut Gonzalez kennen die Makler außerdem die lokalen Gepflogenheiten für den Verkauf eines Eigenheims, z. B. ob der Käufer oder der Verkäufer in der Regel Gebühren wie Überweisungssteuern und Abschlusskosten zahlt.

7. Sie ignorieren die Mängel Ihres Hauses

Makler sind Experten für den Verkauf von Eigenheimen. Sie können mit Ihnen durch Ihr Zuhause gehen und auf Änderungen hinweisen, die Sie vornehmen müssen, um Käufer anzuziehen und die besten Angebote zu erhalten. Sie können Fehler sehen, die Sie nicht bemerken, weil Sie sie jeden Tag sehen - oder weil Sie sie einfach nicht als Fehler ansehen. Sie können Ihnen auch dabei helfen, das Feedback von potenziellen Käufern zu bestimmen, auf das Sie reagieren sollten, nachdem Sie Ihr Haus auf den Markt gebracht haben, um die Verkaufschancen zu verbessern.

"Jeder, der entschlossen ist, sein eigenes Haus zu verkaufen, sollte einen Innenarchitekten oder eine Immobilienagentur beauftragen, um den aktuellen Zustand und die Marktattraktivität des Hauses zu beurteilen", sagt Kean. „Alle Verkäufer müssen einen professionellen Reinigungsservice beauftragen, um ein Haus gründlich zu reinigen, bevor es auf den Markt gebracht wird. Eine gute Reinigung hilft dabei, ausgeprägte Gerüche wie Haustiere zu entfernen, die die Bewohner nicht riechen können, da sie jeden Tag mit ihnen zusammenleben. “

8. Rechtliche Risiken

Ein Hausverkauf ist mit einer Menge juristischer Dokumente verbunden, die von einem Experten korrekt ausgefüllt werden müssen. Einer der wichtigsten Punkte sind die Angaben des Verkäufers. "Ein Immobilienverkäufer ist verpflichtet, alle Tatsachen offenzulegen, die den Wert oder die Attraktivität der Immobilie wesentlich beeinflussen", sagt Matthew Reischer, Anwalt und CEO von LegalAdvice.com. Der Verkäufer kann für Betrug, Fahrlässigkeit oder Vertragsverletzung haftbar gemacht werden, wenn er nicht ordnungsgemäß informiert. „Die Frage, ob eine Tatsache wesentlich ist oder nicht, ist in der Rechtsprechung des Staates, in dem Sie leben, allgemein festgelegt“, sagt Reischer.

Sofern Sie kein Immobilienanwalt sind, weiß Ihr Vertreter wahrscheinlich mehr über Offenlegungsgesetze als Sie. Wenn Sie eine Gefahr, ein Ärgernis oder einen Mangel nicht offenlegen - und der Käufer zu Ihnen zurückkehrt, nachdem er eingezogen ist und ein Problem festgestellt hat -, könnte der Käufer Sie verklagen. Makler können auch Fehler machen, haben jedoch eine professionelle Fehler- und Unterlassungsversicherung, um sich selbst zu schützen und dem Käufer Rückgriff zu gewähren, sodass der Käufer den Verkäufer möglicherweise nicht auf Schadensersatz verfolgen muss.

Die Quintessenz

Der Verkauf Ihres Hauses wird wahrscheinlich eine der größten Transaktionen Ihres Lebens sein. Sie können versuchen, es alleine zu tun, um Geld zu sparen, aber die Einstellung eines Agenten hat viele Vorteile. Agenten können Ihr Eigentum einer breiteren Öffentlichkeit zugänglich machen, Ihnen dabei helfen, ein besseres Angebot auszuhandeln, mehr Zeit für Ihren Verkauf aufzuwenden und Ihre Emotionen davon abzuhalten, es zu sabotieren. Ein Agent bringt Fachwissen, über das nur wenige Hausverkäufer verfügen, in eine komplexe Transaktion mit vielen finanziellen und rechtlichen Fallen ein.