Das Risiko von Subprime-Hypotheken durch einen neuen Namen

Subprime - nur das Wort kann Investoren, Bankern und Hausbesitzern Schrecken einjagen. Diese Schurken der Großen Rezession scheinen ein Comeback mit einem neuen Namen zu feiern - Nonprime-Hypotheken.

Mit jeder Subprime-Hypothek ist ein hohes Risiko verbunden. Bei einer Subprime-Hypothek handelt es sich um eine Art von Darlehen, das Personen mit schlechter Bonität (640 oder weniger und häufig unter 600) gewährt wird, die aufgrund ihrer mangelhaften Bonität nicht in der Lage wären, sich für herkömmliche Hypotheken zu qualifizieren. Da Subprime-Kreditnehmer ein höheres Risiko für Kreditgeber darstellen, berechnen Subprime-Hypotheken in der Regel Zinssätze über dem Leitzins.

Es gibt verschiedene Arten von Subprime-Hypothekenstrukturen.

Subprime-Hypothek

Arten von Subprime-Hypotheken

Zu den Haupttypen von Subprime-Hypotheken gehören Festhypotheken mit einer Laufzeit von 40 bis 50 Jahren, Hypotheken nur mit Zinsen und Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs).

Festverzinsliche Hypotheken

Eine andere Art von Subprime-Hypothek ist eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 40 oder 50 Jahren, im Gegensatz zum Standardzeitraum von 30 Jahren. Diese lange Leihfrist senkt die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers, geht jedoch eher mit einem höheren Zinssatz einher.

Die für festverzinsliche Hypotheken verfügbaren Zinssätze können von Kreditgeber zu Kreditgeber erheblich variieren. Verwenden Sie ein Tool wie einen Hypothekenrechner, um die besten verfügbaren Zinssätze zu ermitteln.

Hypotheken mit variabler Verzinsung

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) beginnt mit einem festen Zinssatz und wechselt später während der Laufzeit des Kredits zu einem variablen Zinssatz. Ein bekanntes Beispiel ist der 2/28 ARM. Der 2/28 ARM ist eine 30-jährige Hypothek, die zwei Jahre lang mit einem festen Zinssatz verzinst wird, bevor sie angepasst wird. Eine andere typische Version des ARM-Kredits, der 3/27 ARM, ist drei Jahre lang festverzinslich, bevor er variabel wird.

Bei diesen Darlehensarten wird der variable Zinssatz auf der Grundlage eines Index zuzüglich einer Marge ermittelt. Ein häufig verwendeter Index ist ICE LIBOR. Bei ARMs sind die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers in der Regel während der ersten Laufzeit niedriger. Wenn ihre Hypotheken jedoch auf den höheren, variablen Zinssatz zurückgesetzt werden, steigen die Hypothekenzahlungen normalerweise erheblich. Natürlich könnte der Zinssatz im Laufe der Zeit in Abhängigkeit vom Index und den wirtschaftlichen Bedingungen sinken, was wiederum den Zahlungsbetrag verringern würde.

Diese Art von Darlehen ist einer der Faktoren, die im August 2006 zu einem starken Anstieg der Zwangsvollstreckungen von Subprime-Hypotheken und dem Platzen der Immobilienblase im folgenden Jahr führten.

Nur-Zins-Hypotheken

Die dritte Art von Subprime-Hypothek ist eine reine Zinshypothek. Für die anfängliche Laufzeit des Darlehens, die in der Regel fünf, sieben oder zehn Jahre beträgt, wird die Zahlung an den Kapitalgeber verschoben. Der Kreditnehmer zahlt nur Zinsen. Er kann Zahlungen an den Auftraggeber vornehmen, die jedoch nicht erforderlich sind.

Nach Ablauf dieser Frist beginnt der Kreditnehmer mit der Tilgung des Kapitals oder kann die Hypothek refinanzieren. Dies kann eine kluge Option für einen Kreditnehmer sein, wenn sein Einkommen von Jahr zu Jahr schwankt oder wenn er ein Haus kaufen möchte und erwartet, dass sein Einkommen innerhalb weniger Jahre steigt.

Würde Hypotheken

Bei der Hypothek in Würde handelt es sich um einen neuartigen Subprime-Kredit, bei dem der Kreditnehmer eine Anzahlung von ca. 10% leistet und sich bereit erklärt, für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel für fünf Jahre, einen höheren Zinssatz zu zahlen. Wenn er die monatlichen Zahlungen pünktlich nach fünf Jahren leistet, wird der Zinsbetrag zur Reduzierung des Saldos der Hypothek verwendet und der Zinssatz auf den Leitzins gesenkt.

Subprime-Hypotheken sind riskant

Da die Hypotheken speziell für Personen bestimmt sind, die nicht den Anforderungen für eine Hypothek mit Spitzenverzinsung entsprechen (was in der Regel bedeutet, dass der Kreditnehmer Schwierigkeiten hat, den Kredit zurückzuzahlen), hat die Organisation oder Bank, die das Geld verleiht, das Recht, hohe Zinsen zu berechnen Zinssätze, um dem Kreditnehmer einen zusätzlichen Anreiz zu bieten, pünktlich zu zahlen. Wenn jedoch Personen, die möglicherweise bereits in der Vergangenheit Schwierigkeiten hatten, mit Schulden umzugehen, diese Kredite aufnehmen, stehen sie vor einer schwierigeren (und teuereren) Zukunft als diejenigen, die gute Bonitätsbewertungen haben und sich Kredite mit angemesseneren Zinssätzen leisten können.

Subprime-Hypothekenschmelze

Subprime-Hypotheken und die Subprime-Kernschmelze sind in der Regel die Schuldigen, die für den Ausbruch der Großen Rezession verantwortlich sind.

Aufgrund niedrigerer Zinssätze, hoher Kapitalliquidität und der Möglichkeit, viel Profit zu machen, waren viele Kreditgeber bei der Gewährung dieser Kredite von 2004 bis 2006 sehr großzügig. Bei der Ausweitung dieser Kredite mit höherem Risiko haben die Kreditgeber Zinssätze über dem Nennwert berechnet, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren, das sie eingegangen sind. Sie finanzierten die Hypotheken auch, indem sie sie zusammenlegten und an Investoren verkauften. Die starke Zunahme von Menschen, die sich plötzlich Hypotheken leisten konnten, führte zu einer Wohnungsnot, die die Immobilienpreise anhob - und damit auch die Höhe der Finanzierung, die potenzielle Hausbesitzer benötigten.

Es schien eine immer höher werdende Spirale zu sein. Der Nachteil war, dass Kredite an Personen vergeben wurden, die sie nicht zurückzahlen konnten. Als eine große Anzahl von ihnen anfing, ihre Hypotheken in Verzug zu bringen, und die Rate der Zwangsvollstreckungen von Wohnungen in die Höhe schoss, verloren die Kreditgeber das gesamte Geld, das sie verlängert hatten, und noch einige mehr. Ebenso viele Finanzinstitute, die stark in verbriefte Hypothekenpakete investiert hatten. Viele hatten extreme finanzielle Schwierigkeiten und sogar Konkurse.

Die Subprime-Hypothekenkrise setzte sich von 2007 bis 2010 fort und entwickelte sich zu einer globalen Rezession, deren Auswirkungen sich auf die Finanzmärkte und Volkswirtschaften auf der ganzen Welt auswirkten. (Weitere Informationen finden Sie unter "Der Treibstoff, der die Subprime-Kernschmelze ausgelöst hat".)

Subprime-Hypotheken heute

Nach dem Platzen der Immobilienblase war es für jemanden mit einem Kredit-Score unter 640 praktisch unmöglich, einen Wohnungsbaukredit zu erhalten. Jetzt, da sich die Wirtschaft zu stabilisieren beginnt, erleben Subprime-Hypotheken ein Comeback. Sogar Wells Fargo ist in den neuen Subprime-Zug eingestiegen. Wells Fargo genehmigt jetzt potenzielle Käufer von Eigenheimen mit Kredit-Scores von nur 600 für Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).

Diesmal werden diese Subprime-Hypotheken jedoch vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eingeschränkt. Potenzielle Eigenheimkäufer müssen von einem vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung zugelassenen Vertreter beraten werden. Weitere Beschränkungen für diese neuen Subprime-Hypotheken beschränken Zinserhöhungen und andere Darlehensbedingungen.

Sie kommen auch zu erhöhten Kosten zurück. Jetzt kommen Subprime-Hypotheken mit Zinssätzen von bis zu 8% bis 10% und erfordern möglicherweise Anzahlungen von bis zu 25% bis 35%.

Die Quintessenz

Subprime-Kredite erhöhen zwar die Zahl der Menschen, die Häuser kaufen können, erschweren dies jedoch und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass sie mit ihren Krediten in Verzug geraten. Ein Ausfall schadet sowohl dem Kreditnehmer (in Bezug auf die Kreditwürdigkeit) als auch dem Kreditgeber (der sein Geld nicht zurückerhält).

Verteidiger der neuen Subprime-Hypotheken weisen darauf hin, dass Eigenheimkäufer nicht gezwungen sind, diese hohen Zinssätze auf unbestimmte Zeit zu zahlen. Sobald die Käufer nachweisen können, dass sie in der Lage sind, ihre Hypotheken pünktlich zu bezahlen, sollten sich ihre Kredit-Scores erhöhen und sie können ihre Wohnungsbaudarlehen zu niedrigeren Zinssätzen refinanzieren. Tatsächlich setzen viele Leute, die Waffen kaufen, darauf, dass sie ihre Kreditauskunft zu dem Zeitpunkt, an dem der variable Zinssatz einsetzt, bereinigt haben, in dem sie sich für eine neue, vorteilhaftere Finanzierung qualifizieren.

Weitere Informationen finden Sie unter "Subprime-Ausleihe: Hand in Hand oder unter Kontrolle?".