Mietkontrolle
Rent Control ist ein Regierungsprogramm, das die Höhe des Betrags begrenzt, den ein Vermieter für die Anmietung eines Eigenheims oder für die Verlängerung eines Mietvertrags verlangen kann.
Die Mietkontrollgesetze werden in der Regel von den Kommunen erlassen, und die Einzelheiten variieren stark. Alle sollen die Lebenshaltungskosten für Einwohner mit niedrigem Einkommen erschwinglich halten.
Die Kontrolle der Mieten ist in den USA nicht weit verbreitet. Einer aktuellen Studie des Urban Institute zufolge haben 182 Gemeinden in den USA von rund 89.000 Vorschriften zur Kontrolle der Mieten. Alle von ihnen befanden sich in New York, New Jersey, Kalifornien, Maryland oder Washington DC In der Tat haben 37 Staaten Gesetze, die es den Kommunalverwaltungen verbieten, Maßnahmen zur Mietkontrolle zu ergreifen.
In den letzten Jahren hat sich das Thema der Mietregulierung jedoch wiederbelebt, insbesondere in Städten und Bundesstaaten, in denen steigende Lebenshaltungskosten in Kombination mit stagnierenden Löhnen eine Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einwohner mit mittlerem Einkommen und ältere Menschen mit festem Einkommen verursacht haben.
Oregon ist der erste Staat in den USA, der ein landesweites Gesetz zur Kontrolle der Mieten erlassen hat. Das Gesetz, das im März 2019 unterzeichnet wurde, beschränkt die jährlichen Mietsteigerungen auf 7% zuzüglich des Anstiegs des Verbraucherpreisindex.
[Wichtig: Befürworter der Rentenkontrolle wie das Urban Institute argumentieren, dass Preiskontrollen für die von den Gesetzen betroffene Bevölkerung effektiv sein können.]
So funktioniert Rent Control
Die frühesten Gesetze zur Kontrolle der Mieten in den USA datieren auf die 1920er Jahre und waren oft ein regelrechter Mietstopp. Diese erwiesen sich im Allgemeinen als nicht praktikabel. In den 1970er Jahren tauchte die Idee der Mietpreiskontrolle wieder auf, diesmal in einer moderateren Form, die oft als Mietpreisstabilisierung bezeichnet wird.
In New York City gibt es beispielsweise zwei Mietkontrollprogramme:
- Das ältere Mietkontrollprogramm läuft seit Jahrzehnten aus. Die Mietpreise wurden stark eingeschränkt, aber die einzigen Mieter, die noch unter das Gesetz fallen, leben seit 1971 oder früher in Gebäuden, die vor 1947 errichtet wurden.
- Das Mietstabilisierungsprogramm der 1970er Jahre regelt die Preise für etwa die Hälfte der Stadtmieten. Die Mieten können nur jährlich erhöht werden, und die zulässigen prozentualen Erhöhungen werden von einer Wohnungsagentur begrenzt. Die Regeln und Ausnahmen sind labyrinthisch und werden von einer Kombination aus Stadt- und Landesbehörden verwaltet.
Die hohen Lebenshaltungskosten in New York werden häufig als Beweis dafür angeführt, dass die Mietpreiskontrolle nicht funktioniert. Der Durchschnittspreis für ein 1-Schlafzimmer-Apartment in New York lag 2018 bei 3.070 USD.
Befürworter der Mietenkontrolle wie das Urban Institute argumentieren, dass Preiskontrollen für die von den Gesetzen betroffene Bevölkerung wirksam sein können. Das heißt, Menschen mit mittlerem Einkommen und ältere Menschen mit festem Einkommen können möglicherweise in ihren Häusern bleiben, während die Gentrifizierung die Preise um sie herum in die Höhe treibt.
Die Vor- und Nachteile der Mietpreiskontrolle
Die Mietpreiskontrolle war schon immer umstritten. Die Mietkontrollbestimmungen in Städten regeln heute am häufigsten Preiserhöhungen für Mietvertragsverlängerungen, nicht für neue Mieter. Das hat wohl einige Vorteile für Vermieter, die für leer stehende Wohnungen alles verlangen können, was der Markt verlangt, oder im schlimmsten Fall für Mieter, die alle Anreize haben, pünktlich zu bleiben und die Miete zu zahlen.
Die Hauptargumente gegen die Mietkontrolle sind:
- Die Mietenkontrolle verringert das Angebot an angemessenem Wohnraum, da die Vermieter ein Gebäude lieber in Eigentumswohnungen umwandeln oder für die gewerbliche Nutzung anpassen möchten, als sich an ein Gesetz zu halten, das ihre Gewinne begrenzt.
- Die Investition in neue Mietwohnungen kommt zum Erliegen.
- Die Instandhaltung mietkontrollierter Gebäude ist aufgrund der schlechten Kapitalrendite nachlässig oder nicht vorhanden.
Die Hauptargumente für die Regulierung sind:
- In vielen US-Städten steigen die Mietpreise weit schneller als die Löhne für Jobs mit moderatem Einkommen.
- Die Rentenkontrolle ermöglicht einkommensschwachen Familien und älteren Menschen mit festem Einkommen ein menschenwürdiges Leben ohne Angst vor einer katastrophalen Mietpreiserhöhung.
- Die Nachbarschaften sind sicherer und stabiler, da die Basis der Langzeitbewohner mietgesteuerte Wohnungen ist.
Die zentralen Thesen
- Die meisten Mietkontrollgesetze begrenzen die Höhe, in der ein Vermieter die Mieten für bestehende Mieter erhöhen kann.
- Die Mietpreiskontrolle ist umstritten. In der Tat haben 37 Staaten Gesetze, die den Kommunalverwaltungen verbieten, solche Maßnahmen zu ergreifen.
- Oregon war der erste Staat in den USA, der im Jahr 2019 ein landesweites Mietkontrollgesetz verabschiedete.