Real Estate Flipping: 8 Angaben, die Sie machen müssen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie Informationen über ihren Zustand preisgeben, die sich negativ auf ihren Wert auswirken können. Wenn Sie diese Informationen vorsätzlich verbergen, werden Sie möglicherweise nicht nur angeklagt, sondern auch wegen Betrugs verurteilt. Der Verkauf der Immobilie "wie sie ist" befreit Sie nicht von diesen Angaben.

Diese Regeln betreffen jeden, der ein Haus verkauft, aber eher Flossen. Immobilienflipper haben mit größerer Wahrscheinlichkeit mit Immobilien in schlechtem Zustand zu tun. Darüber hinaus gibt es in Bezug auf Offenlegungsinformationen geringfügige Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesstaaten. Informieren Sie sich über die spezifischen Gesetze Ihres Staates zu den erforderlichen Angaben bei Ihrer staatlichen Immobilien- und lokalen Planungsabteilung. Die Art der Informationen zu kennen, die offengelegt werden sollten, kann Ihnen beim Kauf von Immobilien helfen und Sie vor einem Rechtsstreit bewahren.

(Weitere Informationen zum Kauf eines Eigenheims finden Sie im Handbuch für Erstkäufer. )

1. Tod im Haus

Einige Käufer haben möglicherweise Bedenken oder Aberglauben, ein Haus zu kaufen, in dem jemand gestorben ist. Daher ist es wichtig zu wissen, ob Ihr Bundesstaat von Verkäufern verlangt, dass sie einen früheren Tod im Haus offenlegen.

"Jeder Staat wird leicht unterschiedliche Anforderungen an die Offenlegung haben", sagt Jim Olenbush, ein Immobilienmakler in Texas. "In Texas zum Beispiel müssen Todesfälle aufgrund von natürlichen Ursachen, Selbstmorden oder Unfällen, die nicht mit dem Eigentum zusammenhängen, nicht gemeldet werden."

"Ein Verkäufer ist verpflichtet, Todesfälle im Zusammenhang mit dem Zustand des Eigentums oder Gewaltverbrechen offenzulegen", sagt er. Wenn beispielsweise das Kind eines früheren Insassen im Pool ertrunken ist, weil es nicht über den richtigen Sicherheitszaun verfügt, muss der Verkäufer den Tod auch nach Behebung des Sicherheitsproblems durch die Installation einer geeigneten Poolüberdachung anzeigen. Es gibt jedoch Umstände, in denen Verkäufer keinen Tod auf dem Grundstück offenlegen müssen.

"Es gibt keine Staaten, in denen eine Verpflichtung besteht, den Tod einer Person, die unter natürlichen Bedingungen verstorben ist, offenzulegen", sagt Rechtsanwalt Matthew Reischer, CEO von LegalAdvice.com. „Einige Staaten erheben jedoch eine Pflicht für stigmatisierte Häuser oder Wohnungen, in denen es Selbstmord oder Mord gegeben hat. Einige Staaten gehen sogar so weit, einem Verkäufer eine positive Verpflichtung aufzuerlegen, wenn sie wissen, dass ihre Immobilien von den Toten heimgesucht werden. “

Auch wenn eine Offenlegung nicht erforderlich ist - zum Beispiel verlangt Georgia keine Offenlegung von Mord oder Selbstmord -, möchten Sie den Käufer möglicherweise über den Tod der Immobilie informieren. "Wenn sich ein Verkäufer Sorgen um die Haftung macht, ist es der beste Rat, alles im Voraus offenzulegen, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist", sagt Olenbush. "Käufer werden immer von den Nachbarn erfahren, und die Überraschung könnte dazu führen, dass sie von einem Kaufvertrag zurücktreten oder sich fragen, was der Verkäufer ihnen sonst noch nicht erzählt."

2. Nachbarschaftsstörungen

Ein Ärgernis ist Lärm oder Geruch von einer Quelle außerhalb des Grundstücks, der die Bewohner des Grundstücks irritieren könnte. North Carolina verlangt vom Verkäufer, dass er Geräusche, Gerüche, Rauch oder andere Belästigungen aus gewerblichen, industriellen oder militärischen Quellen, die das Eigentum betreffen, preisgibt. In Michigan müssen Verkäufer Farmen, landwirtschaftliche Betriebe, Mülldeponien, Flughäfen, Schießstände und andere Belästigungen in der Umgebung offenlegen. Pennsylvania überlässt es dem Käufer, das Vorhandensein von landwirtschaftlichen Belästigungen zu bestimmen.

3. Gefahren

Wenn für das Haus ein erhöhtes Risiko für Schäden durch eine Naturkatastrophe oder eine bekannte oder potenzielle Umweltverschmutzung besteht, müssen Sie diese Informationen möglicherweise dem Käufer mitteilen.

Nach texanischem Recht müssen Verkäufer das Vorhandensein von gefährlichen oder giftigen Abfällen, Asbest, Harnstoff-Formaldehyd-Isolierungen, Radongas, bleihaltigen Farben und die vorherige Nutzung der Räumlichkeiten für die Herstellung von Methamphetamin offenlegen.

Nach dem New Yorker Property Condition Disclosure Act müssen Verkäufer Käufer darüber informieren, ob sich die Immobilie in einer Überschwemmungszone, einem Feuchtgebiet oder einem landwirtschaftlichen Gebiet befindet. ob es jemals eine Mülldeponie war; wenn sich auf dem Grundstück jemals ober- oder unterhalb des Bodens Treibstofftanks befunden haben; ob und wo die Struktur Asbest enthält; wenn es Blei gibt; ob das Haus auf Radon getestet wurde; und ob Kraftstoff, Öl, gefährliche oder giftige Substanzen auf dem Grundstück verschüttet wurden oder ausgetreten sind.

Die Staaten können auch die Offenlegung von Minensenkungen, unterirdischen Gruben, Siedlungs-, Rutsch-, Umbruch- oder anderen Erdstabilitätsmängeln verlangen. Nach dem kalifornischen Gesetz zur Offenlegung von Naturgefahren müssen Verkäufer offenlegen, ob sich das Grundstück in einer seismischen Gefahrenzone befindet und daher nach einem Erdbeben Verflüssigungen oder Erdrutsche auftreten können.

Während die meisten Offenlegungspflichten von den Bundesländern geregelt werden, schreibt die Bundesregierung eine vor: die Offenlegung, dass auf einem vor 1978 errichteten Grundstück bleihaltige Farbe vorhanden sein kann.

4. Informationen der Hausbesitzervereinigung

Wenn das Haus von einem Hausbesitzerverband (HOA) verwaltet wird, sollten Sie diese Tatsache offenlegen. Sie müssen auch die finanzielle Situation des HOA kennen und dem Käufer diese Informationen zur Verfügung stellen, damit dieser eine fundierte Kaufentscheidung treffen kann.

„Ein Käufer, den ich kenne, hat eine Eigentumswohnung gekauft, und der Verkäufer hat fälschlicherweise vergessen, dem Käufer die letzten 12 Monate der Sitzungsnotizen mitzuteilen“, sagt Ed Kaminsky, Präsident und CEO von SportStar Relocation in Manhattan Beach, Kalifornien. „Sieben Monate später Der Käufer erhielt ein Preisgeld von 30.000 USD für Immobilienverbesserungen. Der Verkäufer wurde daraufhin vom Käufer wegen Nichtoffenlegung dieser wichtigen Hinweise verklagt. “

5. Reparaturen

Was hast du repariert und warum? Käufer müssen die Reparaturhistorie des Hauses kennen, damit sie von ihrem Hausinspektor zusätzliche Aufmerksamkeit für Problembereiche erhalten und sich über mögliche zukünftige Probleme im Klaren sein können. Nach texanischem Recht müssen Verkäufer beispielsweise frühere Reparaturen von Konstruktionen oder Dächern offenlegen. Deponie-, Absetz-, Bodenbewegungs- oder Verwerfungslinien; und Defekte oder Fehlfunktionen an Wänden, Dach, Zäunen, Fundamenten, Fußböden, Gehwegen und anderen aktuellen oder früheren Problemen, die die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen. Möglicherweise müssen Sie auch Reparaturen an Elektrogeräten oder Klempnern sowie andere Probleme offenlegen, über die Sie informiert werden möchten, wenn Sie das Haus kaufen und darin wohnen möchten.

6. Wasserschaden

Wenn Wasser dort eindringt, wo es nicht eindringen sollte, kann es den persönlichen Besitz beschädigen, die Struktur des Hauses untergraben und sogar ein Gesundheitsrisiko darstellen, wenn es das Wachstum von Schimmelpilzen fördert. Verkäufer sollten frühere oder gegenwärtige Lecks oder Wasserschäden offenlegen. Zum Beispiel verlangt Michigan von Verkäufern, Beweise für Wasser in einem Keller- oder Kriechraum, Dachlecks, größere Schäden durch Überschwemmungen, die Art des Installationssystems (z. B. verzinkt, Kupfer usw.) und bekannte Installationsprobleme offenzulegen. Es kann schwierig sein, über Wasserprobleme (und viele andere Arten von Problemen) Bescheid zu wissen, wenn Sie das Haus umdrehen und es nur für ein oder zwei Monate besitzen.

"Es gibt viele Risiken für Flipper oder andere Personen, die an der Schließung eines Hauses beteiligt sind und bei denen einige Arbeiten auf dem Grundstück erforderlich sind, die beim Durchlaufen nicht offensichtlich waren, insbesondere im Winter oder während einer Trockenperiode", sagt der Wirtschaftsanwalt aus Illinois, Bill Price . „Im Winter kann ein Dach, das undicht ist oder sehr alte Schindeln hat, möglicherweise nicht vom Käufer oder seinem Hausinspektor inspiziert werden. Ebenso kann eine Trockenperiode Probleme mit einem undichten Keller verbergen. “Überprüfen Sie in solchen Situationen, inwieweit die Gesetze Ihres Staates Schutz bieten, wenn Sie Informationen preisgeben, die Sie nicht hätten wissen können.

7. Fehlende Gegenstände

Manchmal haben Eigenheimkäufer so viel im Kopf, dass sie möglicherweise erst nach ihrem Einzug bemerken, dass in einem Eigenheim eine wesentliche Komponente fehlt. Die Offenlegungsgesetze einiger Bundesstaaten versuchen, dieses Problem zu verhindern. In Texas und Michigan müssen Verkäufer beispielsweise offenlegen, ob die Immobilie über eine lange Liste von Artikeln verfügt, einschließlich Küchengeräten, zentraler Klimaanlage und Heizung, Regenrinnen, Abluftventilatoren und Warmwasserbereitern.

8. Andere mögliche Angaben

Käufer müssen wissen, ob sich das Haus in einem besonderen historischen Viertel befindet, da dies ihre Reparatur- und Änderungsmöglichkeiten beeinträchtigt und die Kosten für diese Aktivitäten möglicherweise erhöht.

Nach texanischem Recht müssen Verkäufer aktive Termiten oder andere holzzerstörende Insekten, Termiten- oder Holzfäuleschäden, die reparaturbedürftig sind, frühere Termitenschäden und frühere Termitenbehandlungen offenlegen. Nach den Gesetzen von Michigan und North Carolina sind Verkäufer auch verpflichtet, die Geschichte des Befalls offenzulegen. Konsultieren Sie die Gesetze Ihres Staates, um herauszufinden, ob Sie Informationen über Schädlinge preisgeben müssen.

Möglicherweise müssen Sie auch Probleme mit Entwässerung oder Einstufung, Zoneneinteilung, anhängigen Rechtsstreitigkeiten, Änderungen, die ohne Genehmigung vorgenommen wurden, Grenzstreitigkeiten und Erleichterungen offenlegen.

Wie offen zu legen

Einige Bundesstaaten, wie Michigan und North Carolina, verlangen von Verkäufern die Verwendung eines bestimmten Formulars zur Offenlegung. Wenn nicht, hat Ihr Außenministerium oder die Immobilienkommission oder die staatliche Maklervereinigung in der Regel ein empfohlenes Formular, das Sie verwenden können. Das Formular kann mehr oder weniger umfassend sein, als es das staatliche Recht vorschreibt. Wenn das Formular für Ihre Situation nicht umfassend genug ist, ergänzen Sie es mit einer Liste der zusätzlichen Elemente, die Sie offenlegen möchten. Der Verkäufer sollte dem Käufer alle Informationen schriftlich mitteilen, und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten das Dokument unterzeichnen und datieren. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem Immobilienanwalt besprechen, was Sie offenlegen müssen und wie es formuliert werden sollte.

Die Quintessenz

Selbst wenn eine bestimmte Offenlegung in Ihrer Region nicht erforderlich ist, möchten Sie sie möglicherweise trotzdem offenlegen, wenn Sie Informationen über ein Haus haben, die einen Käufer möglicherweise unglücklich machen. Zusätzlich zu den moralischen Gründen, ehrlich mit potenziellen Käufern umzugehen - und dem Wunsch, die Kosten und den Aufwand einer Klage zu vermeiden - müssen Sie sich einen Ruf sichern. Wenn Sie Bedenken haben, ob Sie den Zustand der Immobilie korrekt angegeben haben, wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt in Ihrem Bundesstaat.