Eigentümerfinanzierung
Eigentümerfinanzierung ist eine Transaktion, bei der der Verkäufer einer Immobilie den Kauf direkt mit der Person oder Organisation finanziert, die ihn ganz oder teilweise kauft. Diese Art der Vereinbarung kann sowohl für Verkäufer als auch für Käufer vorteilhaft sein, da die Kosten eines Bankintermediärs entfallen. Eigentümerfinanzierung kann jedoch ein viel größeres Risiko und eine viel größere Verantwortung für den Eigentümer mit sich bringen.
So funktioniert die Eigentümerfinanzierung
Ein Käufer könnte sehr am Kauf einer Immobilie interessiert sein, aber der Verkäufer bewegt sich nicht von einem Preis von 350.000 USD ab. Der Käufer ist bereit, diesen Betrag zu zahlen und kann 20% des Kaufpreises abziehen - 70.000 US-Dollar, den er durch den Verkauf seines früheren Eigenheims verdient hat. Er müsste 280.000 USD finanzieren, kann sich jedoch nur für eine herkömmliche Hypothek in Höhe von 250.000 USD genehmigen lassen.
Der Verkäufer ist möglicherweise damit einverstanden, ihm 30.000 USD zur Deckung der Differenz zu leihen, oder er ist möglicherweise damit einverstanden, die gesamten 280.000 USD zu finanzieren. In beiden Fällen zahlt der Käufer dem Verkäufer monatlich den Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen für das Darlehen.
Eigentümerfinanzierung ist in vielen Fällen nur für einen kurzen Zeitraum möglich, bis der Käufer in der Lage ist, sich zu refinanzieren, um den Eigentümer vollständig zu bezahlen.
Vor- und Nachteile der Eigenfinanzierung
Eigentümerfinanzierung ist am häufigsten in einem Käufermarkt. In der Regel kann ein Eigentümer einen Käufer schneller finden und die Transaktion beschleunigen, indem er eine Finanzierung anbietet. Der Verkäufer muss jedoch das Ausfallrisiko des Käufers übernehmen.
Der Verkäufer verlangt möglicherweise eine größere Anzahlung als ein Hypothekengeber, um das Risiko auszugleichen. Abhängig von der Art des Darlehens kann die Anzahlung bei herkömmlichen Hypothekengebern zwischen 3% und 20% liegen. Anzahlungen können bei inhaberfinanzierten Transaktionen 20% oder mehr betragen.
Andererseits bieten diese Transaktionen dem Verkäufer einen monatlichen Cashflow, der eine bessere Rendite bietet als festverzinsliche Anlagen.
Käufer haben in der Regel den größten Vorteil bei einer eigentümerfinanzierten Transaktion. Die Gesamtfinanzierungsbedingungen sind in der Regel viel verhandelbarer, und ein Käufer spart Banknoten und Abschlusskosten, wenn er Zahlungen direkt an den Verkäufer leistet.
Die zentralen Thesen
- Eigentümerfinanzierung wird manchmal als „kreative Finanzierung“ oder „Verkäuferfinanzierung“ bezeichnet. Sie wird normalerweise in der Werbung für eine Immobilie angegeben, wenn Eigentümerfinanzierung eine Option ist.
- Eigentümerfinanzierung setzt voraus, dass der Verkäufer das Ausfallrisiko des Käufers übernimmt, Eigentümer sind jedoch häufig eher zu Verhandlungen bereit als traditionelle Kreditgeber.
- Eigentümerfinanzierung kann dem Verkäufer zusätzliches Einkommen in Form von Zinsen bringen und eine Immobilie schneller auf dem Käufermarkt bewegen.
Voraussetzungen für die Eigentümerfinanzierung
Ein eigentümerfinanzierendes Geschäft sollte durch einen Schuldschein erleichtert werden. Der Schuldschein beschreibt die Bedingungen der Vereinbarung, einschließlich, aber nicht beschränkt auf den Zinssatz, den Tilgungsplan und die Konsequenzen des Ausfalls. Der Eigentümer behält in der Regel auch das Eigentum, bis alle Zahlungen getätigt wurden, um sich vor Zahlungsverzug zu schützen.
Einige Do-It-Yourself-Transaktionen können vollständig vom Eigentümer verwaltet werden. Die Unterstützung durch einen Anwalt ist jedoch im Allgemeinen ratsam, um sicherzustellen, dass alle Basen abgedeckt sind. Das Bezahlen einer Titelsuche kann auch nützlich sein, um festzustellen, ob der Eigentümer / Verkäufer tatsächlich in der Lage ist, die Immobilie zu verkaufen, und um schließlich das Eigentum freizugeben, um einen Teil oder das gesamte Geschäft zu finanzieren. (Für verwandte Lektüre siehe "Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung")