Hypothek Tilgungsstrategien

Für viele Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte finanzielle Investition, die sie jemals tätigen werden. Aufgrund des hohen Preises benötigen die meisten Menschen normalerweise eine Hypothek. Eine Hypothek ist eine Art Tilgungskredit, bei dem die Schuld über einen Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird. Die Abschreibungsdauer bezieht sich auf die Zeitspanne in Jahren, die ein Kreditnehmer zur Tilgung einer Hypothek wählt.

Während der beliebteste Typ die 30-jährige Festhypothek ist, haben Käufer andere Optionen, einschließlich Hypotheken mit einer Laufzeit von 25 und 15 Jahren. Die Amortisationsdauer beeinflusst nicht nur, wie lange es dauert, das Darlehen zurückzuzahlen, sondern wie viel Zinsen über die Laufzeit der Hypothek gezahlt werden. Längere Amortisationszeiten führen in der Regel zu geringeren monatlichen Zahlungen und höheren Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Kredits. Kürzere Amortisationszeiten führen hingegen in der Regel zu höheren monatlichen Zahlungen und niedrigeren Gesamtzinskosten. Es ist eine gute Idee für jeden auf dem Markt für eine Hypothek, die verschiedenen Amortisationsoptionen zu prüfen, um eine zu finden, die hinsichtlich Verwaltbarkeit und potenziellen Einsparungen am besten passt. Hier werfen wir einen Blick auf verschiedene Hypotheken-Tilgungsstrategien für die heutigen Käufer von Eigenheimen.

Die zentralen Thesen

• Die Wahl des Zeitraums, in dem Sie Ihre Hypothek abbezahlen sollen, ist ein Kompromiss zwischen niedrigeren monatlichen Zahlungen und niedrigeren Gesamtkosten.
• Die Laufzeit eines Hypothekendarlehens folgt einem Tilgungsplan, bei dem die monatlichen Zahlungen gleich bleiben, während der relative Betrag des Kapitals im Verhältnis zu den Zinsen für jede Zahlung geändert wird.
• Je länger der Tilgungsplan (z. B. 30 Jahre) ist, desto günstiger sind die monatlichen Zahlungen, aber gleichzeitig die meisten Zinsen, die über die Laufzeit des Kredits an den Kreditgeber zu zahlen sind.

Tilgungspläne

Die genaue Höhe des Kapitals und der Zinsen, aus denen sich jede Zahlung zusammensetzt, ist in der Hypothek angegeben Tilgungsplan (oder Tilgungstabelle). Von jeder monatlichen Zahlung fließen frühzeitig mehr Zinsen zu. Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar. Wenn Sie sich in einer hohen Steuerklasse befinden, ist dieser Abzug von größerem Wert als derjenige mit niedrigeren Steuersätzen. Mit jeder weiteren Zahlung geht mehr und mehr der Zahlung an den Auftraggeber und weniger an die Zinsen, bis die Hypothek vollständig beglichen ist und der Kreditgeber eine Hypothekenzufriedenheit beim Bezirksamt oder Grundbuchamt einreicht.

Längere Amortisationszeiten reduzieren die monatliche Zahlung

Kredite mit längeren Amortisationszeiten haben geringere monatliche Zahlungen, da Sie mehr Zeit haben, das Darlehen zurückzuzahlen. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie Zahlungen wünschen, die übersichtlicher sind. Die folgende Abbildung zeigt ein kurzes Beispiel eines Tilgungsplans für ein 30-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz von 200.000 USD und einem Zinssatz von 4, 5%:

Abbildung 1 Die Hypothekenzahlung für diese 30-jährige Hypothek mit einem festen Zinssatz von 4, 5% ist jeden Monat dieselbe (1.013, 37 USD). Die Beträge, die für Kapital und Zinsen verwendet werden, ändern sich jedoch jeden Monat. Hier sind die ersten drei Monate des Amortisationsplans und dann die Zahlungen nach 180, 240, 300 und 360 Monaten dargestellt.

Zusammenfassung für das 30-jährige Darlehen mit einem festen Zinssatz von 4, 5%:

• Hypothekenbetrag = 200.000 USD
• Monatliche Zahlung = 1.013, 37 USD
• Zinsbetrag = 164.813, 42 USD
• Gesamtkosten = 364.813, 20 USD

Kürzere Amortisationszeiten sparen Geld

Wenn Sie sich für eine kürzere Amortisationsdauer entscheiden - zum Beispiel 15 Jahre -, haben Sie höhere monatliche Zahlungen, aber Sie sparen auch beträchtliche Zinsen über die Laufzeit des Kredits und Sie besitzen Ihr Haus früher. Außerdem sind die Zinssätze für kürzere Kredite in der Regel niedriger als für längerfristige Kredite. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie die höheren monatlichen Zahlungen bequem und ohne übermäßige Schwierigkeiten abwickeln können. Denken Sie daran, dass die Amortisationsdauer zwar kürzer ist, es jedoch immer noch 180 aufeinanderfolgende Zahlungen gibt. Es ist wichtig zu überlegen, ob Sie dieses Zahlungsniveau beibehalten können.

Abbildung 2 zeigt, wie der Tilgungsplan für dasselbe Darlehen in Höhe von 200.000 USD zu 4, 5% aussieht, jedoch mit einer Tilgungsdauer von 15 Jahren (der Einfachheit halber ebenfalls eine gekürzte Version):

Abbildung 2 Das gleiche Darlehen in Höhe von 200.000 USD (4, 5%), jedoch mit einer Amortisation von 15 Jahren. Die ersten drei Monate des Amortisationsplans werden zusammen mit den Zahlungen nach 60, 120 und 180 Monaten angezeigt.

Zusammenfassung für das 15-jährige Darlehen mit einem festen Zinssatz von 4, 5%:

• Hypothekenbetrag = 200.000 USD
• Monatliche Zahlung = 1.529, 99 USD
• Zinsbetrag = 75.397, 58 USD
• Gesamtkosten = 275.398, 20 USD

Wie aus den beiden Beispielen hervorgeht, führt die längere, 30-jährige Amortisation zu einer günstigeren Zahlung von 1.013, 37 USD, verglichen mit 1.529, 99 USD für das 15-jährige Darlehen, was einer monatlichen Differenz von 516, 62 USD entspricht. Dies kann einen großen Unterschied für Familien mit einem knappen Budget bedeuten oder die einfach die monatlichen Ausgaben begrenzen möchten. Die beiden Szenarien veranschaulichen auch, dass durch die 15-jährige Amortisation Zinskosten in Höhe von 89.416 USD eingespart werden. Wenn sich ein Kreditnehmer die höheren monatlichen Zahlungen bequem leisten kann, können mit einer kürzeren Amortisationszeit erhebliche Einsparungen erzielt werden.

Beschleunigte Zahlungsoptionen

Auch bei einer längeren Tilgungshypothek kann durch eine beschleunigte Tilgung Geld für Zinsen gespart und der Kredit schneller zurückgezahlt werden. Diese Strategie beinhaltet das Hinzufügen zusätzlicher Zahlungen zu Ihrer monatlichen Hypothekenrechnung, wodurch Sie möglicherweise Zehntausende von Dollar einsparen und (zumindest in Bezug auf die Hypothek) Jahre früher schuldenfrei sein können. Nehmen Sie die Hypothek über 200.000 USD mit einer Laufzeit von 30 Jahren aus dem obigen Beispiel. Wenn dem Kapital jeden Monat eine zusätzliche Zahlung in Höhe von 100 USD zugewiesen würde, würde das Darlehen in 25 statt 30 Jahren vollständig zurückgezahlt, und der Darlehensnehmer würde 31.745 USD an Zinszahlungen einsparen. Bringen Sie das auf zusätzliche 150 USD pro Monat, und der Kredit würde in 23 Jahren mit einer Ersparnis von 43.204, 16 USD zufrieden sein. Selbst eine einmalige zusätzliche Zahlung pro Jahr kann den Zinsbetrag reduzieren und die Amortisation verkürzen, solange die Zahlung in Richtung des Kapitalbetrags und nicht in Richtung der Zinsen geht (stellen Sie sicher, dass Ihr Kreditgeber die Zahlung auf diese Weise verarbeitet). Natürlich sollten Sie nicht auf Notwendigkeiten verzichten oder Geld aus rentablen Investitionen herausnehmen, um zusätzliche Zahlungen zu leisten. Aber unnötige Ausgaben einzuschränken und dieses Geld für zusätzliche Zahlungen einzusetzen, kann finanziell sinnvoll sein. Und im Gegensatz zur 15-jährigen Hypothek haben Sie die Flexibilität, einige Monate weniger zu zahlen.

Tipp: Mithilfe von Online-Hypothekenamortisationsrechnern können Sie entscheiden, welche Hypothek für Sie geeignet ist, und die Auswirkungen zusätzlicher Hypothekenzahlungen berechnen. Darüber hinaus können Hypothekenrechner verwendet werden, um die besten verfügbaren Zinssätze zu ermitteln. Probieren Sie den folgenden Rechner aus, um loszulegen.

Andere Möglichkeiten

Mit Hypotheken mit variabler Verzinsung können Sie möglicherweise sogar noch weniger pro Monat zahlen als mit einer 30-jährigen Hypothek mit fester Verzinsung. Außerdem können Sie möglicherweise Zahlungen auf andere Weise anpassen, die einem erwarteten Anstieg des persönlichen Einkommens entsprechen könnten. Die monatlichen Zahlungen hierfür können jedoch steigen - wie oft von Wirtschaftsindikatoren und der Vertragsgestaltung abhängen - und da die Hypothekenzinsen immer noch fast auf historischen Tiefstständen liegen, sind sie für die meisten Hausbesitzer wahrscheinlich eine unkluge Wette. In ähnlicher Weise haben zinslose Hypotheken und andere Arten von Ballonhypotheken oft nur geringe Zahlungen, hinterlassen jedoch am Ende der Darlehenslaufzeit einen riesigen Saldo, der ebenfalls eine riskante Wette darstellt.

Die Quintessenz

Die Entscheidung, welche Hypothek Sie sich leisten können, sollte nicht allein dem Kreditgeber überlassen bleiben: Selbst in dem gegenwärtigen Kreditklima mit seinen verschärften Standards kann es sein, dass Sie für ein größeres Darlehen zugelassen werden, als Sie wirklich benötigen. Wenn Sie die Idee einer kürzeren Amortisationszeit mögen, um weniger Zinsen zu zahlen und Ihr Haus früher zu besitzen, sich aber die höheren Zahlungen nicht leisten können, sollten Sie nach einem Haus in einer niedrigeren Preisklasse suchen. Mit einer kleineren Hypothek sind Sie möglicherweise in der Lage, höhere Zahlungen zu tätigen, die mit einer kürzeren Amortisationsdauer einhergehen.

Da sich so viele Faktoren darauf auswirken können, welche Hypothek für Sie am besten geeignet ist, ist es wichtig, Ihre Situation zu bewerten. Wenn Sie eine große Hypothek in Betracht ziehen und sich beispielsweise in einer hohen Steuerklasse befinden, ist der Abzug Ihrer Hypothek wahrscheinlich günstiger als bei einer kleinen Hypothek und in einer niedrigeren Steuerklasse. Wenn Sie mit Ihren Anlagen gute Renditen erzielen, ist es möglicherweise finanziell nicht sinnvoll, den Aufbau Ihres Portfolios zu kürzen, um höhere Hypothekenzahlungen zu erzielen. Aus finanzieller Sicht ist es immer sinnvoll, Ihre Bedürfnisse und Umstände zu bewerten und sich die Zeit zu nehmen, um die beste Strategie für die Tilgung von Hypotheken für Sie zu ermitteln.