Marktansatz
Der Marktansatz ist eine Methode zur Bestimmung des Werts eines Vermögenswerts auf der Grundlage des Verkaufspreises ähnlicher Vermögenswerte. Es ist neben dem Kostenansatz und der Discounted-Cashflow-Analyse (DCF) eine von drei gängigen Bewertungsmethoden.
Unabhängig von der Art des zu bewertenden Vermögenswerts untersucht der Marktansatz die jüngsten Verkäufe ähnlicher Vermögenswerte und nimmt Anpassungen für die Unterschiede zwischen ihnen vor. Beispielsweise können bei der Bewertung von Immobilien Anpassungen für Faktoren wie die Quadratmeterzahl der Einheit, das Alter und den Standort des Gebäudes sowie deren Ausstattung vorgenommen werden.
Da der Marktansatz auf Vergleichen mit ähnlichen Vermögenswerten beruht, ist er am nützlichsten, wenn umfangreiche Daten zu den jüngsten Verkäufen vergleichbarer Vermögenswerte verfügbar sind.
Die zentralen Thesen
- Der Marktansatz ist eine Methode zur Bestimmung des Werts eines Vermögenswerts.
- Dies ist neben dem Kostenansatz und der Discounted-Cashflow-Analyse (DCF) einer von drei gängigen Ansätzen.
- Der Marktansatz zeichnet sich in Situationen aus, in denen über vergleichbare Transaktionen reichlich Daten verfügbar sind. Wenn diese Daten nicht verfügbar sind, sind möglicherweise alternative Ansätze erforderlich.
Wie der Marktansatz funktioniert
Wie der Name schon sagt, versucht der Marktansatz die Frage zu beantworten: „Wie hoch ist der Marktwert dieses Vermögenswerts?“ Um diese Frage zu beantworten, muss der Bewerter die jüngsten Transaktionen mit ähnlichen Vermögenswerten untersuchen. Da es unwahrscheinlich ist, dass diese Vermögenswerte mit denen identisch sind, die bewertet werden, müssen verschiedene Anpassungen vorgenommen werden.
In einigen Märkten wie Wohnimmobilien oder öffentlich gehandelten Aktien stehen häufig umfangreiche Daten zur Verfügung, so dass der Marktansatz relativ einfach anzuwenden ist. In anderen Märkten, wie z. B. bei Anteilen an Privatunternehmen oder alternativen Anlagen wie Kunst oder Wein, kann es schwierig werden, vergleichbare Transaktionen zu finden.
In Situationen, in denen nur begrenzte Daten verfügbar sind, muss der Bewerter möglicherweise auf alternative Methoden wie den Kostenansatz oder die Discounted-Cashflow-Analyse (DCF) zurückgreifen.
Die Hauptvorteile des Marktansatzes bestehen darin, dass er auf öffentlich verfügbaren Daten zu vergleichbaren Transaktionen basiert. Als solches kann es weniger subjektive Annahmen erfordern als alternative Ansätze. Der Hauptnachteil des Marktansatzes besteht darin, dass er in Situationen, in denen nur wenige, wenn überhaupt vergleichbare Transaktionen vorliegen, unpraktisch sein kann, wie im Fall eines privaten Unternehmens, das in einem Nischenmarkt mit wenigen Wettbewerbern tätig ist.
Beispiel für den Marktansatz
Angenommen, Sie möchten auf dem Markt eine neue Wohnung kaufen. Sie finden eine Auflistung für eine Wohnung in Ihrer bevorzugten Nachbarschaft, die für 200.000 US-Dollar angeboten wird. Die Unterkunft ist ein 1.000 m² großes Apartment mit 1 Schlafzimmer und 1 Bad. Es befindet sich in einem guten baulichen Zustand, bedarf jedoch einiger kleiner Renovierungsarbeiten. Obwohl es sich in einer wünschenswerten Gegend befindet, ist die Aussicht verdeckt und es gibt keine eigene Waschmaschine oder einen Trockner.
Obwohl Sie die Wohnung mögen, haben Sie das Gefühl, dass der geforderte Preis zu hoch ist. Da die Wohnung seit mehr als einem Monat unter Denkmalschutz steht, vermuten Sie, dass der Verkäufer ein faires Angebot annimmt, auch wenn es unter dem Angebotspreis liegt.
Zu diesem Zweck haben Sie sich daran gemacht, den Marktwert der Wohnung zu ermitteln, indem Sie Beispiele für ähnliche Wohnungen in derselben Nachbarschaft nachgeschlagen haben, die im letzten Jahr verkauft wurden. Sie stellen Ihre Ergebnisse in einer Tabelle wie folgt zusammen:
| Vergleichbare Transaktionen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transaktion 1 | Transaktion 2 | Transaktion 3 | Transaktion 4 | Transaktion 5 | |
| Preis | 250.000 US-Dollar | 175.000 US-Dollar | 150.000 US-Dollar | 315.000 US-Dollar | 225.000 US-Dollar |
| Quadratfuß | 900 | 800 | 1.100 | 1.800 | 1.600 |
| Preis pro Quadratfuß (gerundet) | 275 US-Dollar | 220 US-Dollar | 135 US-Dollar | 175 US-Dollar | 140 US-Dollar |
| Schlafzimmer | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Badezimmer | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Aussicht? | Ja | Ja | Nein | Ja | Nein |
| Waschmaschine und Trockner in der Suite? | Ja | Nein | Ja | Nein | Nein |
| Renovierungen erforderlich | Keiner | Keiner | Geringer | Keiner | Geringer |
Wenn Sie sich diese Ergebnisse ansehen, beginnen Sie, einige allgemeine Schlussfolgerungen zu ziehen. Zunächst sehen Sie, dass der Preis der Apartments pro SF zwischen 140 und 275 US-Dollar liegt, wobei die höheren Preise für diejenigen gelten, die mehr Schlafzimmer und Bäder, eine bessere Aussicht, Geräte in den Suiten und keinen Renovierungsbedarf haben.
Im Gegensatz dazu kostet die Wohnung, die Sie kaufen möchten, 200 US-Dollar pro SF und bietet weniger davon als die billigste Wohnung in Ihrem Tisch. Dies scheint Ihre Intuition zu rechtfertigen, dass die Wohnung überteuert ist.
Auf der Grundlage dieser Informationen entscheiden Sie sich, ein Angebot für 150.000 US-Dollar zu unterbreiten.
Der Verkäufer nimmt Ihr Angebot an.
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