Loan-To-Value-Verhältnis - LTV-Verhältnis-Definition
Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist eine Bewertung des Kreditrisikos, das Finanzinstitute und andere Kreditgeber vor der Genehmigung einer Hypothek prüfen. In der Regel sind Einschätzungen mit hohen LTV-Quoten risikoreicher. Wenn die Hypothek genehmigt wird, kostet der Kredit den Kreditnehmer daher mehr.
Darüber hinaus muss der Kreditnehmer bei einem Kredit mit einer hohen LTV-Quote möglicherweise eine Hypothekenversicherung abschließen, um das Risiko für den Kreditgeber auszugleichen.
LTV-Verhältnisformel und Berechnung
Käufer von Eigenheimen können das Verhältnis von Krediten zu Werten für ihr Eigenheim leicht berechnen.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = HypothekenbetragAPV = geschätzter Immobilienwert \ begin {align} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {where:} \\ & MA = \ text {Hypothekenbetrag} \ \ & APV = \ text {Geschätzter Immobilienwert} \\ \ end {ausgerichtet} LTVratio = APVMA wobei: MA = HypothekenbetragAPV = Geschätzter Immobilienwert
Der Prozess beinhaltet die Aufteilung des gesamten Hypothekendarlehensbetrags in den gesamten Kaufpreis des Eigenheims. Beispielsweise führt ein Haus mit einem Kaufpreis von 200.000 USD und einem Hypothekendarlehen von insgesamt 180.000 USD zu einem Verhältnis von Darlehen zu Wert von 90%. Herkömmliche Hypothekengeber bieten Kreditnehmern mit einem Beleihungsgrad von höchstens 80% häufig bessere Darlehenskonditionen.
Die LTV-Quote wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den geschätzten Wert der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz, dividiert wird. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus kaufen, dessen Wert auf 100.000 US-Dollar geschätzt wurde, und eine Anzahlung von 10.000 US-Dollar leisten, leihen Sie 90.000 US-Dollar aus, was zu einem LTV-Verhältnis von 90% (90.000 / 100.000) führt.
Die zentralen Thesen
- Der LTV wird häufig bei Hypothekarkrediten verwendet, um den Betrag zu bestimmen, der für eine Anzahlung erforderlich ist, und um festzustellen, ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer Kredite gewähren wird.
- Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimbewerbern den niedrigstmöglichen Zinssatz an, wenn das Verhältnis von Kredit zu Wert bei oder unter 80% liegt.
- HomeReady von Fannie Mae und Home von Freddie Mac Mögliche Hypothekenprogramme für einkommensschwache Kreditnehmer sehen eine LTV-Quote von 97% (3% Anzahlung) vor, erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80% sinkt.
LTV- und Loan-Underwriting
Das Loan-to-Value-Verhältnis ist eine entscheidende Komponente des Hypotheken-Underwritings, sei es zum Zweck des Kaufs eines Eigenheims, der Refinanzierung einer aktuellen Hypothek in ein neues Darlehen oder der Aufnahme von Krediten gegen aufgelaufenes Eigenkapital innerhalb einer Immobilie.
Die Kreditgeber bewerten die LTV-Quote, um die Höhe des Risikos zu bestimmen, das sie beim Abschluss einer Hypothek eingehen. Wenn Kreditnehmer einen Kredit für einen Betrag beantragen, der dem geschätzten Wert und damit einem höheren Verhältnis von Kredit zu Wert entspricht, nehmen die Kreditgeber wahr, dass die Wahrscheinlichkeit größer ist, dass der Kredit in Verzug gerät, da wenig bis kein Eigenkapital aufgebaut wird innerhalb des Eigentums. Sollte eine Zwangsvollstreckung stattfinden, könnte es für den Kreditgeber schwierig sein, das Eigenheim so weit zu verkaufen, dass der ausstehende Hypothekensaldo gedeckt und ein Gewinn aus der Transaktion erzielt werden kann.
Faktoren, die das LTV-Verhältnis beeinflussen
Die Hauptfaktoren, die die LTV-Quote beeinflussen, sind Anzahlung, Verkaufs- (Vertrags-) preis und geschätzter Wert. Um das niedrigste (und beste) LTV-Verhältnis zu erzielen, erhöhen Sie die Anzahlung und versuchen Sie, den Verkaufspreis zu senken. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 100.000 US-Dollar, der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 90.000 US-Dollar zu verkaufen. Wenn Sie die gleiche Anzahlung von 10.000 USD leisten, beträgt Ihr Darlehen nur 80.000 USD, was zu einem LTV-Verhältnis von 80% (80.000 / 100.000) führt. Wenn Sie Ihre Anzahlung auf 15.000 US-Dollar erhöhen, beträgt Ihr Hypothekendarlehen jetzt 75.000 US-Dollar, sodass Ihre LTV-Quote 75% (75.000 / 100.000) beträgt.
All dies ist wichtig, denn je niedriger die LTV-Quote ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen genehmigt wird, desto niedriger ist der Zinssatz und desto weniger wahrscheinlich ist der Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI).
LTV Ratio und Zinssätze
Das Verhältnis von Kredit zu Wert ist zwar nicht der einzige entscheidende Faktor für die Absicherung einer Hypothek, eines Eigenheimkredits oder einer Kreditlinie, spielt jedoch eine wesentliche Rolle für die Höhe der Kreditkosten für den Eigenheimbesitzer. Tatsächlich kann eine hohe LTV-Quote Sie daran hindern, sich für eine Darlehens- oder Refinanzierungsoption zu qualifizieren.
Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimbewerbern den niedrigstmöglichen Zinssatz an, wenn das Verhältnis von Kredit zu Wert bei oder unter 80% liegt. Eine höhere LTV-Quote schließt nicht aus, dass Kreditnehmer für eine Hypothek zugelassen werden, obwohl die Gesamtkosten des Kredits mit zunehmender LTV-Quote steigen. Ein Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von beispielsweise 95% kann genehmigt werden, der Zinssatz kann jedoch bis zu einem vollen Prozentpunkt höher sein als bei einem Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 75%.
Wenn die LTV-Quote höher als 80% ist, müssen Sie wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen, die jährlich zwischen 0, 5% und 1% des gesamten Darlehensbetrags ausmachen kann. Ein PMI von 1% für ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD würde beispielsweise den pro Jahr oder 83, 33 USD pro Monat gezahlten Betrag um 1.000 USD erhöhen. PMI-Zahlungen werden fortgesetzt, bis die LTV-Quote 80% oder weniger beträgt. Die LTV-Quote sinkt, wenn Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und der Wert Ihres Eigenheims mit der Zeit steigt.
Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, eine LTV-Quote von 80% (oder weniger) zu verlangen, um PMI zu vermeiden, dies ist jedoch die Praxis fast aller Kreditgeber. Ausnahmen gelten manchmal für Kreditnehmer mit hohem Einkommen, geringerer Verschuldung oder anderen Faktoren wie einem großen Anlageportfolio.
Das maximale Beleihungsverhältnis ist das größte zulässige Verhältnis der Größe eines Darlehens zum Dollarwert der Immobilie. Je höher das Loan-to-Value-Verhältnis ist, desto größer ist der Anteil des finanzierten Kaufpreises. Da das Eigenheim als Sicherheit für den Kredit dient, ist das Kredit-Wert-Verhältnis ein Maß für das Risiko, das von den Kreditgebern verwendet wird. Unterschiedliche Darlehensprogramme weisen unterschiedliche Risikofaktoren und damit unterschiedliche maximale Beleihungsquoten auf.
Darlehensarten und LTV-Verhältnis
Bestimmte Darlehensarten haben spezielle Regeln, wenn es um die LTV-Quote geht.
FHA-Darlehen
Für FHA-Darlehen, die eine anfängliche LTV-Quote von bis zu 96, 5% ermöglichen, ist eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) erforderlich, die so lange gültig ist, wie Sie das Darlehen haben, unabhängig davon, wie niedrig die LTV-Quote letztendlich ist. Die meisten Menschen refinanzieren ein herkömmliches Darlehen, sobald die LTV-Quote 80% erreicht, um den MEP zu eliminieren.
VA- und USDA-Darlehen
VA- und USDA-Kredite - verfügbar für derzeitige und ehemalige Militärangehörige bzw. für Kredite in ländlichen Gebieten - erfordern keine private Hypothekenversicherung, obwohl die LTV-Quote bis zu 100% betragen kann. Für VA- und USDA-Darlehen fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.
Fannie Mae und Freddie Mac
HomeReady von Fannie Mae und Home von Freddie Mac Mögliche Hypothekenprogramme für einkommensschwache Kreditnehmer sehen eine LTV-Quote von 97% (3% Anzahlung) vor, erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80% sinkt.
Für FHA-, VA- und USDA-Kredite gibt es optimierte Refinanzierungsoptionen, die auf Bewertungserfordernisse verzichten (was bedeutet, dass sich die LTV-Quote des Hauses nicht auf den Kredit auswirkt). Für diejenigen mit einer LTV-Quote von über 100% - auch bekannt als "Unterwasser" oder "verkehrt herum" - bieten sich die Refinanzierungsoptionen High Loan to Value von Fannie Mae und Enhanced Relief Refinance von Freddie Mac an, die das HARP-Refinanzierungsprogramm ersetzen sollen läuft am 31. Dezember 2018 ab, sind verfügbar.
Ranking des Loan-to-Value-Verhältnisses
Eine LTV-Quote von 80% oder weniger wird für die meisten Hypothekendarlehensszenarien als gut angesehen. Eine LTV-Quote von 80% bietet die besten Chancen auf Genehmigung, den besten Zinssatz und die größte Wahrscheinlichkeit, dass Sie keine Hypothekenversicherung abschließen müssen. Wie oben erwähnt, ermöglichen VA- und USDA-Kredite jedoch eine höhere LTV-Quote (bis zu 100%) und vermeiden weiterhin teure private Hypothekenversicherungen, obwohl andere Gebühren anfallen.
Bei den meisten Refinanzierungsoptionen spielt die LTV-Quote keine Rolle, es sei denn, Sie beantragen eine Auszahlungsrefinanzierung. Wenn Sie eine Auszahlungsrefinanzierung beantragen, handelt es sich um einen LTV ein Verhältnis von 90% oder weniger wird als gut angesehen.
LTV vs. Kombinierter LTV - CLTV
Während die LTV-Quote die Auswirkung eines einzelnen Hypothekendarlehens beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt, ist die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) das Verhältnis aller besicherten Darlehen auf eine Immobilie zum Wert einer Immobilie. Die Kreditgeber verwenden die CLTV-Quote, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit in Anspruch genommen wird - zum Beispiel, wenn zwei oder mehr Hypotheken vorhanden sind oder eine Hypothek zuzüglich eines Eigenheimkredits oder einer Kreditlinie (HELOC). Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite mit einer CLTV-Quote von 80% und mehr an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben.
Die LTV-Quote berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo. Daher beträgt die LTV-Quote im obigen Beispiel 50%. Dies ergibt sich aus der Division des primären Hypothekensaldos von 100.000 USD durch den Hauswert von 200.000 USD. Primäre Kreditgeber neigen dazu, mit CLTV-Anforderungen großzügiger zu sein.
In Anbetracht des obigen Beispiels erhält der primäre Hypothekeninhaber im Falle einer Zwangsvollstreckung sein Geld vollständig, bevor der zweite Hypothekeninhaber etwas erhält. Wenn der Immobilienwert vor dem Zahlungsausfall des Kreditnehmers auf 125.000 USD sinkt, erhält der Hauptpfandgläubiger den gesamten geschuldeten Betrag (100.000 USD), während der zweite Pfandgläubiger nur die verbleibenden 25.000 USD erhält, obwohl er 50.000 USD geschuldet ist. Der Hauptschuldner trägt bei sinkenden Immobilienwerten ein geringeres Risiko und kann es sich daher leisten, einen höheren CLTV zu verleihen.
Einschränkungen des LTV
Der Hauptnachteil des Beleihungswerts besteht darin, dass er nur die Grundhypothek einschließt, die ein Eigenheimbesitzer schuldet, und andere Verpflichtungen wie eine Zweithypothek oder ein Darlehen für Eigenheime nicht einschließt. Aus diesem Grund ist das kombinierte Loan-to-Value (CLTV) ein umfassenderes Maß für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, ein Wohndarlehen zurückzuzahlen.