Like-Kind-Austausch
Eine gleichartige Börse, manchmal auch als gleichartige Börse bezeichnet, ist eine steuerlich latente Transaktion, bei der ein Vermögenswert veräußert und ein anderer gleichartiger Vermögenswert erworben werden kann, ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Kapitalertragsteuerschuld entsteht.
Bis zur Verabschiedung der Steuergesetzgebung im Dezember 2017 hätte dies den Austausch eines Geschäfts gegen ein anderes Geschäft oder eines materiellen Gegenstands wie Kunstwerke oder schweres Gerät gegen ein anderes Geschäft beinhalten können. Nach 2017 gilt ein gleichartiger Umtausch nur noch für den Umtausch einer Geschäfts- oder Immobilieninvestitionsimmobilie gegen eine andere Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Eine ähnliche Börse wird verwendet, wenn jemand einen Vermögenswert verkaufen und einen ähnlichen erwerben möchte, wobei die Kapitalertragsteuer vermieden wird.
- Gleichartige Börsen werden von der IRS streng überwacht und erfordern eine genaue Buchführung, um sicherzustellen, dass keine Steuerbeträge anfallen.
- Erfahrene Verkäufer können den ähnlichen Umtausch nutzen, um andere bestimmte Gewinnarten, wie z. B. Abschreibungen, aufzuschieben.
So funktioniert ein Like-Kind-Austausch
Wenn eine Gewerbeimmobilie oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen einen Gewinn verkauft wird, muss der Anleger eine Kapitalertragsteuer auf den erzielten Gewinn entrichten. Alle Kapitalgewinne werden entweder mit dem Satz für kurzfristige Kapitalgewinne zwischen 10% und 37% für Gewinne aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres oder mit dem Satz für langfristige Kapitalgewinne zwischen 10% und 20% für Gewinne aus einem Verkauf nach dem Verkauf besteuert ein Jahr nach dem ursprünglichen Kaufdatum.
Eine ähnliche Vermittlung wird auch als 1031-Vermittlung oder als Starker-Vermittlung bezeichnet.
Gemäß Section 1031 des Internal Revenue Code (IRC) ist ein Anleger jedoch von der Steuerzahlung auf einen Gewinn befreit, wenn der Erlös aus dem Verkauf oder der Veräußerung der Immobilie im Rahmen eines Qualifyings in eine ähnliche Immobilie von gleichem oder höherem Wert reinvestiert wird Gleichartiger Austausch. Jede Immobilie, mit Ausnahme des eigenen persönlichen Wohnsitzes, gilt als wie jede andere Immobilie. Grundsätzlich ist jede Immobilie, die zur produktiven Nutzung im Gewerbe oder zur Investition gehalten wird, für einen ähnlichen Tausch geeignet.
Ein Steuerzahler, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft und innerhalb einer festgelegten Frist eine andere kauft, muss bei der ersten Veräußerung keine Steuer zahlen. Sie müssen beim Verkauf oder bei der Veräußerung der zweiten Immobilie Steuern zahlen, es sei denn, es wird ein ähnlicher Umtausch durchgeführt. In diesem Fall wird die Steuerzahlung erneut zurückgestellt.
Es gibt mehrere wichtige Überlegungen, die bei einem ähnlichen Austausch zu berücksichtigen sind, um sicherzustellen, dass beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht:
- Der zu verkaufende Vermögenswert muss eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein und darf kein persönlicher Wohnsitz sein.
- Der mit dem Erlös gekaufte Vermögenswert muss dem verkauften Vermögenswert entsprechen.
- Der Erlös aus dem Verkauf muss zum Kauf des anderen Vermögenswerts innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Vermögenswerts verwendet werden. Sie müssen jedoch innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf das Objekt oder den Vermögenswert identifizieren, den Sie in einer ähnlichen Börse kaufen.
Es gibt einige Einschränkungen in Bezug auf die Höhe des zu versteuernden Kapitalgewinns. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die neuesten Steuervorschriften beachten, bevor Sie mit einem ähnlichen Austausch fortfahren.
Besondere Überlegungen
Zusätzlich zu den Steuerstundungsvorteilen kann der Verkäufer durch einen ähnlichen Umtausch seine Abschreibungsrückbuchung aufschieben - den Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigem Vermögen, der für Einkommensteuerzwecke als Ertrag auszuweisen ist. Ein Steuerzahler kann auch staatliche Steuern auf gleichartige Börsen vermeiden.
Beispielsweise verlangen einige Staaten, dass entweder ein Käufer oder ein Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie staatliche Einkommenssteuern entrichtet, die als staatlich vorgeschriebene Quellensteuer bezeichnet werden. In einem ähnlichen Umtausch übertragenes Eigentum kann jedoch eine Befreiung erhalten. Um die Befreiung zu beantragen, muss der Steuerzahler ein vom Staat bereitgestelltes Befreiungsformular oder eine Bescheinigung unterzeichnen. In einigen Staaten muss der Verkäufer die Befreiung 20 Tage vor dem Abschluss einreichen, in anderen Staaten kann das Befreiungsformular beim Abschluss eingereicht werden.
Reales Beispiel für einen ähnlichen Austausch
Eine ähnliche Börse ist ideal für einen Geschäftsinhaber, der sein Geschäft verkaufen und in ein anderes investieren möchte, oder für einen Immobilieninvestor, der ein Mietobjekt verkaufen und ein ähnliches kaufen möchte. Beim Internal Revenue Service (IRS) muss ein 8824-Formular eingereicht werden, in dem die Vertragsbedingungen aufgeführt sind. Gewinne, die erfasst wurden, weil Boot - Bargeld, Verbindlichkeiten oder andere Sachwerte, die nicht als gleichwertig eingestuft wurden und die in einem gleichwertigen Umtausch ausgegeben oder entgegengenommen wurden - auf Formblatt 8949, Schedule D (Formblatt 1040) oder Formblatt 4797 als gemeldet wurden anwendbar. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Ergebnis ausgewiesen werden.
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