Wie Zinssätze auf einer Hypothek arbeiten

Der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek ist wahrscheinlich die größte finanzielle Transaktion, die Sie eingehen werden. In der Regel finanziert eine Bank oder ein Hypothekengeber 80% des Wohnungspreises, und Sie verpflichten sich, diesen über einen bestimmten Zeitraum mit Zinsen zurückzuzahlen. Beim Vergleich von Kreditgebern, Hypothekenzinsen und Optionen ist es hilfreich zu verstehen, wie die Zinsen jeden Monat anfallen und bezahlt werden.

Die zentralen Thesen

• Hypotheken sind die häufigste Art von Privatkrediten, die von privaten Haushalten aufgenommen werden.
• Diese Darlehen sind entweder mit festen oder variablen / anpassbaren Zinssätzen ausgestattet.
• Bei den meisten Hypotheken handelt es sich um vollständig abgeschriebene Kredite. Das bedeutet, dass jede monatliche Zahlung gleich ist und sich das Verhältnis von Zinsen zu Kapital im Laufe der Zeit ändert.

Berechnung der Hypothekenzahlung

Einfach ausgedrückt, Sie zahlen jeden Monat einen Teil des Kapitals (den von Ihnen geliehenen Betrag) zuzüglich der für den Monat aufgelaufenen Zinsen zurück. Ihr Kreditgeber verwendet eine Tilgungsformel, um einen Zahlungsplan zu erstellen, der jede Zahlung in Tilgung und Zinsen aufteilt. Die Laufzeit Ihres Kredits bestimmt auch, wie viel Sie monatlich bezahlen. Die vollständige Tilgungszahlung bezieht sich auf eine regelmäßige Darlehenszahlung, bei der, wenn der Darlehensnehmer Zahlungen gemäß dem Tilgungsplan des Darlehens leistet, das Darlehen bis zum Ende seiner festgelegten Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Wenn es sich bei dem Darlehen um ein festverzinsliches Darlehen handelt, entspricht jede vollständig amortisierende Zahlung dem Dollarbetrag. Wenn es sich bei dem Darlehen um ein Darlehen mit variablem Zinssatz handelt, ändert sich die vollständig amortisierende Zahlung, wenn sich der Zinssatz für das Darlehen ändert.

Wenn Sie die Zahlungen über mehrere Jahre (bis zu 30 Jahre) ausdehnen, sinken in der Regel die monatlichen Zahlungen. Je länger Sie brauchen, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, desto höher sind die Gesamtkosten für den Kauf Ihres Hauses, da Sie die Zinsen für einen längeren Zeitraum zahlen.

Feste Rate vs. Einstellbare Rate

Banken und Kreditgeber bieten hauptsächlich zwei Arten von Darlehen an:

• Fester Zinssatz : Der Zinssatz ändert sich nicht.
• Anpassbarer Zinssatz : Der Zinssatz ändert sich unter festgelegten Bedingungen (auch als variabler Zinssatz oder Hybriddarlehen bezeichnet).

So funktionieren diese in einer Hypothek.

Festhypothek

Die monatliche Zahlung bleibt für die Laufzeit dieses Darlehens gleich. Der Zinssatz ist gesperrt und ändert sich nicht. Kredite haben eine Laufzeit von 30 Jahren; kürzere Längen von 10, 15 oder 20 Jahren sind ebenfalls allgemein verfügbar. Kürzere Darlehen haben höhere monatliche Zahlungen, denen niedrigere Zinssätze und niedrigere Gesamtkosten gegenüberstehen.

Beispiel - Eine Hypothek mit einem festen Zinssatz von 200.000 USD für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) und einem jährlichen Zinssatz von 4, 5% hat eine monatliche Zahlung von ca. 1.013 USD. (Steuern, Versicherungen und Treuhandkonten sind zusätzlich und nicht in dieser Zahl enthalten.) Der jährliche Zinssatz setzt sich wie folgt aus einem monatlichen Zinssatz zusammen: Ein jährlicher Zinssatz von beispielsweise 4, 5% geteilt durch 12 entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0, 375%. . Jeden Monat zahlen Sie 0, 375% Zinsen auf den Betrag, den Sie tatsächlich für das Haus schulden.

Ihre erste Zahlung von 1.013 USD (1 von 360 USD) gilt für die Zinsen von 750 USD und für den Kapitalbetrag von 263 USD. Die zweite monatliche Zahlung, da der Kapitalbetrag etwas geringer ist, läuft etwas weniger Zinsen auf und etwas mehr des Kapitalbetrags wird ausgezahlt. Bei Zahlung 359 wird der größte Teil der monatlichen Zahlung auf den Auftraggeber angewendet.

Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM)

Da der Zinssatz nicht festgelegt ist, ändert sich die monatliche Zahlung für diese Art von Darlehen über die Laufzeit des Darlehens. Die meisten ARMs haben ein Limit oder eine Obergrenze dafür, wie stark der Zinssatz schwanken darf und wie oft er geändert werden kann. Wenn der Zinssatz steigt oder fällt, berechnet der Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung neu, sodass Sie die gleichen Zahlungen leisten, bis die nächste Zinsanpassung erfolgt.

Mit steigenden Zinssätzen steigt auch Ihre monatliche Zahlung, wobei jede Zahlung über eine bestimmte Anzahl von Jahren auf Zinsen und Kapital wie eine Festhypothek angewendet wird. Kreditgeber bieten in den ersten Jahren eines ARM häufig niedrigere Zinssätze an, danach ändern sich die Zinssätze jedoch häufig - so oft wie einmal im Jahr. Der anfängliche Zinssatz für einen ARM ist erheblich niedriger als bei einer Festhypothek.

• ARMs können attraktiv sein, wenn Sie planen, nur ein paar Jahre in Ihrem Haus zu bleiben.
• Überlegen Sie, wie oft sich der Zinssatz anpassen wird. Beispielsweise hat ein fünf- bis einjähriger ARM einen festen Zinssatz für fünf Jahre, und der Zinssatz wird jedes Jahr für den Rest der Darlehenslaufzeit angepasst.
• ARMs legen fest, wie Zinssätze bestimmt werden. Sie können an verschiedene Finanzindizes gebunden sein, z. B. einjährige US-Schatzwechsel. Fragen Sie Ihren Finanzplaner um Rat bei der Auswahl eines ARM mit dem stabilsten Zinssatz.

Beispiel - Ein Fünf-zu-Ein-Jahr-Betrag von 200.000 USD Eine Hypothek mit variabler Verzinsung für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) beginnt mit einem jährlichen Zinssatz von 4% für fünf Jahre und darf sich dann jedes Jahr um 0, 25% ändern. Dieser ARM hat eine Zinsobergrenze von 12%. Der Zahlungsbetrag für die Monate eins bis 60 beträgt jeweils 955 USD. Die Zahlung für 61 bis 72 ist 980 $. Die Zahlung für 73 bis 84 ist $ 1.005. (Steuern, Versicherungen und Treuhandkonten sind zusätzlich und nicht in diesen Zahlen enthalten.) Sie können Ihre Kosten für einen ARM online berechnen.

Zinskredite

Eine dritte Option - normalerweise für wohlhabende Käufer von Eigenheimen oder solche mit unregelmäßigem Einkommen - ist eine Hypothek, die nur auf Zinsen ausgerichtet ist. Wie der Name schon sagt, haben Sie bei dieser Art von Darlehen die Möglichkeit, nur Zinsen für die ersten Jahre zu zahlen, und sie ist aufgrund der geringen Zahlungen in den Jahren mit niedrigem Einkommen für Erstbesitzer attraktiv. Es kann auch die richtige Wahl sein, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie das Haus für relativ kurze Zeit besitzen und beabsichtigen, es zu verkaufen, bevor die größeren monatlichen Zahlungen beginnen.

Eine Jumbo-Hypothek gilt normalerweise für Beträge, die über dem entsprechenden Kreditlimit liegen, derzeit 453.100 USD für alle Bundesstaaten mit Ausnahme von Hawaii und Alaska, wo sie höher sind. In bestimmten staatlich anerkannten Märkten für hochpreisige Wohnimmobilien wie New York City, Los Angeles und dem gesamten Raum San Jose-San Francisco-Oakland beträgt das entsprechende Kreditlimit 679.650 USD.

Es gibt auch zinslose Jumbo-Kredite, in der Regel jedoch für sehr Reiche. Sie sind ähnlich wie ein ARM aufgebaut und die Zinsbindungsfrist beträgt bis zu 10 Jahre. Danach wird der Zinssatz jährlich angepasst und die Zahlungen werden zur Tilgung des Kapitals verwendet. Die Zahlungen können zu diesem Zeitpunkt erheblich steigen.

Übertragungsurkunde und andere Gebühren

Sie müssen andere Posten einplanen, die den Betrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung erheblich erhöhen, z. B. Steuern, Versicherungen und Treuhandkosten. Diese Kosten sind nicht fix und können schwanken. Ihre kreditgebende Stelle wird zusätzliche Kosten als Teil Ihrer Hypothekenvereinbarung aufführen.

Jeden Monat extra bezahlen

Theoretisch ist es eine Möglichkeit, Ihr Eigenheim schneller zu besitzen, wenn Sie jeden Monat ein wenig mehr für die Reduzierung des Eigenkapitals zahlen. Finanzfachleute empfehlen, ausstehende Schulden, z. B. von Kreditkarten oder Studentendarlehen, zuerst abzuzahlen, und Sparkonten sollten vor der monatlichen zusätzlichen Zahlung über eine ausreichende Deckung verfügen.

Zinsen als Steuerabzug

Wenn Sie Abzüge in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben, können Sie mit dem Internal Revenue Service Hypothekenzinsen abziehen. Bei staatlichen Rückgaben variiert der Abzug jedoch. Wenden Sie sich an einen Steuerfachmann, um eine spezifische Beratung zu den Qualifizierungsregeln zu erhalten, insbesondere nach dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze von 2017. Dieses Gesetz hat den Standardabzug verdoppelt und den Betrag der Hypothekenzinsen (für neue Hypotheken) reduziert, die absetzbar sind.

Die Quintessenz

Die nationale Politik bevorzugt Hauskäufer über die Steuerkennziffer (obwohl weniger als zuvor). Für viele Familien ist der richtige Kauf eines Eigenheims der beste Weg, um einen Vermögenswert für ihr Notgroschen im Ruhestand aufzubauen. Wenn Sie auf eine Auszahlungsrefinanzierung verzichten können, wird das Haus, das Sie im Alter von 30 Jahren mit einer 30-jährigen Festhypothek kaufen, bis zum Erreichen des normalen Renteneintrittsalters vollständig zurückbezahlt, was Ihnen einen kostengünstigen Wohnraum verschafft wenn Ihr Einkommen nachlässt.

Nach dem Finanzcrash von 2008 und dem anschließenden Zusammenbruch der Immobilienblase erholten sich schließlich viele (aber nicht alle) Immobilienmärkte. Wohneigentum wird auf umsichtige Weise eingegangen und bleibt etwas, das Sie in Ihrer langfristigen Finanzplanung berücksichtigen sollten. Das Verständnis der Funktionsweise von Hypotheken und ihrer Zinssätze ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass Sie diesen Vermögenswert auf finanziell vorteilhafte Weise aufbauen.