10 Tipps für den Kauf Ihres ersten Mietobjekts

Immobilien haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht, daher gibt es viele Gründe zu der Annahme, dass Immobilien eine solide Investition sind. Wie bei jeder Investition ist es jedoch besser, wenn Sie sich auskennen, bevor Sie mit Hunderttausenden von Dollar einsteigen. Bewaffnen Sie sich mit den folgenden Informationen, bevor Sie eine neue Karriere als Immobilienmakler beginnen.

Stellen Sie sicher, dass es für Sie ist

Kennen Sie sich in einem Werkzeugkasten aus? Wie können Sie Trockenbau reparieren oder eine Toilette reinigen? Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der das für Sie erledigt, aber das wird sich auf Ihre Gewinne auswirken. Immobilieneigentümer, die ein oder zwei Häuser haben, führen häufig ihre eigenen Reparaturen durch, um Geld zu sparen. Wenn Sie nicht der richtige Typ sind und nicht viel Bargeld zur Verfügung haben, ist es möglicherweise nicht das Richtige für Sie, ein Vermieter zu sein.

Dies ändert sich natürlich, wenn Sie Ihrem Portfolio weitere Eigenschaften hinzufügen. Lawrence Pereira, Präsident von King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Kalifornien, besitzt Immobilien an der Ostküste, während er an der Westküste lebt. Als jemand, der sagt, er sei überhaupt nicht griffbereit, bringt er es zum Laufen. Wie? „Ich habe ein solides Team von Reinigungskräften, Handwerkern und Bauunternehmern zusammengestellt“, sagt Pereira. Dies wird neuen Anlegern nicht empfohlen, aber da Sie den Dreh und Angelpunkt für Immobilieninvestitionen bekommen, müssen Sie nicht vor Ort bleiben.

Zahle zuerst deine Schulden ab

Kluge Anleger tragen möglicherweise Schulden in ihrem Anlageportfolio, aber der Durchschnittsbürger sollte dies vermeiden. Wenn Sie Studentendarlehen, unbezahlte Arztrechnungen oder Kinder haben, die bald das College besuchen werden, ist der Kauf eines Mietobjekts möglicherweise nicht der richtige Schritt. Pereira stimmt zu, dass Vorsicht der Schlüssel ist: „Es ist nicht notwendig, Schulden zurückzuzahlen, wenn Ihre Rendite von Ihrer Immobilie höher ist als die Schuldenkosten. Das ist die Rechnung, die Sie machen müssen. Versetzen Sie sich jedoch nicht in eine Position, in der Ihnen das Geld fehlt, um Ihre Schulden zu begleichen. Haben Sie immer einen Sicherheitsspielraum. “

Erhalten Sie die Anzahlung

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfordern in der Regel eine höhere Anzahlung als selbstgenutzte Immobilien, weshalb sie strengere Genehmigungsanforderungen haben. Die 3%, die Sie möglicherweise auf das Haus, in dem Sie derzeit leben, gelegt haben, werden für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nicht funktionieren. Sie benötigen mindestens 20 Prozent, da für Mietobjekte keine Hypothekenversicherung verfügbar ist.

Vorsicht vor hohen Zinsen

Die Kosten für die Aufnahme von Krediten sind derzeit möglicherweise relativ niedrig, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist höher als bei herkömmlichen Hypothekenzinsen. Denken Sie daran, dass Sie eine niedrige Hypothekenzahlung benötigen, die Ihre monatlichen Gewinne nicht zu stark einbringt.

Berechnen Sie Ihre Margen

Wall Street Firmen, die notleidende Immobilien kaufen, streben eine Rendite von 5% bis 7% an, weil sie Personal bezahlen müssen. Einzelpersonen sollten sich ein Ziel von 10% setzen. Schätzen Sie die Wartungskosten auf 1% des Immobilienwerts pro Jahr. Zu den sonstigen Kosten zählen Versicherungen, eventuelle Gebühren der Eigentümergemeinschaft, Grundsteuern und monatliche Kosten wie Schädlingsbekämpfung und Landschaftsbau. Und dann gibt es Vermieterversicherung.

Vermeiden Sie ein Fixer-Upper

Es ist verlockend, nach dem Haus zu suchen, das Sie zu einem Schnäppchen machen und in ein Mietobjekt wechseln können. Wenn dies jedoch Ihre erste Immobilie ist, ist dies wahrscheinlich eine schlechte Idee. Wenn Sie keinen Auftragnehmer haben, der qualitativ hochwertige Arbeiten kostengünstig ausführt oder sich mit umfangreichen Renovierungsarbeiten auskennt, zahlen Sie wahrscheinlich zu viel für die Renovierung. Kaufen Sie stattdessen ein Haus, dessen Preis unter dem Marktpreis liegt und das nur geringfügig repariert werden muss.

Matt Holmes, Gründer / CEO der Holmes Real Estate Group, sagt, dass die beste Art zu kaufen ein Haus ist, in dem Sie sofort oder in naher Zukunft ein Schlafzimmer hinzufügen können. Er fügt hinzu:

Das Hinzufügen eines Schlafzimmers erhöht nicht nur den Wiederverkaufswert, sondern zahlt sich oft schon im ersten Monat aus, wenn Sie die Immobilie nach Zimmern vermieten. Darüber hinaus kostet das Hinzufügen eines Schlafzimmers etwa 10% einer Küchenumgestaltung, und es kann argumentiert werden, dass in vielen Märkten auch eine größere Auswirkung auf den Wiederverkaufswert besteht.

Betriebskosten berechnen

Die Betriebskosten für Ihre neue Immobilie betragen zwischen 35 Prozent und 80 Prozent Ihres Bruttobetriebseinkommens. Wenn Sie 1.500 US-Dollar für die Miete verlangen und Ihre Ausgaben 600 US-Dollar pro Monat betragen, sind Sie bei 40 Prozent. Verwenden Sie für eine noch einfachere Berechnung die 50-Prozent-Regel. Wenn die Miete, die Sie berechnen, 2.000 US-Dollar pro Monat beträgt, müssen Sie mit 1.000 US-Dollar Gesamtkosten rechnen.

Bestimmen Sie Ihre Rendite

Was ist Ihre Rendite für jeden Dollar, den Sie investieren? Aktien können eine Cash-on-Cash-Rendite von 7, 5% bieten, während Anleihen 4, 5% zahlen können. Eine Rendite von 6% in Ihrem ersten Jahr als Vermieter gilt als gesund, insbesondere angesichts der Tatsache, dass diese Zahl im Laufe der Zeit steigen sollte.

Holen Sie sich ein kostengünstiges Zuhause

Je teurer das Haus, desto höher sind Ihre laufenden Kosten. Einige Experten empfehlen, mit einem Haus für 150.000 USD zu beginnen.

Finden Sie den richtigen Ort

Achten Sie bei der Auswahl eines rentablen Mietobjekts auf niedrige Grundsteuern, ein anständiges Schulviertel, ein Viertel mit niedrigen Kriminalitätsraten und ein Gebiet mit einem wachsenden Arbeitsmarkt und zahlreichen Annehmlichkeiten wie Parks, Einkaufszentren, Restaurants und Kinos.

5 einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Risiko vs. Belohnung

Bei jeder finanziellen Entscheidung geht es darum, die Belohnungen abzuwägen und die Auszahlung gegen das potenzielle Risiko zu ermitteln. Ist eine Investition in Immobilien für Sie sinnvoll?

Belohnung:

• Ihr Einkommen ist passiv. Abgesehen von den anfänglichen Investitions- und Unterhaltskosten können Sie Geld verdienen, während Sie den größten Teil Ihrer Zeit und Energie in Ihre reguläre Arbeit stecken.
• Ihr Einkommen soll wachsen. Sie verdienen nicht nur Mieteinnahmen; Mit steigenden Immobilienwerten steigt auch Ihr Wert Ihrer Investition.
• Sie können Immobilien in eine selbstgesteuerte IRA einfügen.
• Mieteinnahmen sind nicht in Ihrem sozialversicherungspflichtigen Einkommen enthalten.
• Die Zinsen, die Sie für einen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienkredit zahlen, sind steuerlich absetzbar.
• Kurz vor einer weiteren Krise sind die Immobilienwerte stabiler als der Aktienmarkt.
• Immobilien sind ein materieller Vermögenswert. Eine Investition in Aktien oder Wall Street-Produkte ist nichts, was Sie sehen oder anfassen können.

Risiken:

• Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, kann es schwierig sein, mit Mietern umzugehen, es sei denn, Sie nutzen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft.
• Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen über 200.000 US-Dollar (einmalig) oder 250.000 US-Dollar (verheiratet) liegt, unterliegt das Nettoeinkommen aus Kapitalanlagen, einschließlich der Mieteinnahmen, möglicherweise einer zusätzlichen Steuer von 3, 8 Prozent.
• Die Mieteinnahmen decken möglicherweise nicht die gesamte Hypothekenzahlung ab.
• Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn die Märkte sauer werden.
• Im Gegensatz zu Aktien können Sie in den meisten Fällen keinen Teil Ihrer Immobilien verkaufen. Alles oder Nichts.
• Eintritts- und Austrittskosten sind hoch.
• Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie für alle Kosten aufkommen.

Die Quintessenz

Halten Sie Ihre Erwartungen realistisch. Wie bei jeder Investition wird eine Mietimmobilie für eine Weile keinen großen monatlichen Gehaltsscheck ausstellen, und die Auswahl der falschen Immobilie könnte ein katastrophaler Fehler sein. Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Partner an Ihrer ersten Immobilie oder vermieten Sie Ihr eigenes Haus, um Ihre Vermieterfähigkeiten zu testen.