Home Equity-Darlehen
Ein Eigenheimdarlehen, auch als "Eigenkapitaldarlehen", ein Ratendarlehen für Eigenheime oder eine zweite Hypothek bezeichnet, ist eine Art von Verbraucherschuld. Es ermöglicht Hausbesitzern, Kredite gegen ihr Eigenkapital in der Residenz aufzunehmen. Der Darlehensbetrag basiert auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert des Eigenheims und dem fälligen Hypothekensaldo des Eigenheimbesitzers.
Wie ein Eigenheimkredit funktioniert
Ein Eigenheimkredit ist im Wesentlichen eine Hypothek. Ihr Eigenkapital in der Heimat dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Der Betrag, den ein Hausbesitzer ausleihen darf, basiert teilweise auf einem kombinierten Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, CLTV) von 80% bis 90% des geschätzten Werts des Hauses. Die Höhe des Kredits sowie der Zinssatz hängen natürlich auch von der Bonität und dem Zahlungsverhalten des Kreditnehmers ab. Herkömmliche Eigenheimkredite haben wie herkömmliche Hypotheken eine Tilgungsfrist. Sie leisten regelmäßig feste Zahlungen für Kapital und Zinsen. Wie bei jeder Hypothek könnte das Haus verkauft werden, um die verbleibenden Schulden zu begleichen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
Ein Eigenheimdarlehen ist eine gute Möglichkeit, das in Ihrem Eigenheim aufgebaute Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln. Aber denken Sie immer daran, dass Sie Ihr Zuhause in Verlegenheit bringen.
Steuerliche Erwägungen für Eigenheimkredite
Nach dem Steuerreformgesetz von 1986 wurden Hypothekendarlehen immer beliebter, da sie den Verbrauchern die Möglichkeit gaben, eine ihrer wichtigsten Bestimmungen zu umgehen - den Wegfall von Zinsabzügen für die meisten Verbraucherkäufe. Das Gesetz hat eine große Ausnahme hinterlassen: das Interesse an der Bedienung von Wohnsitzschuldtiteln. Mit dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 wurde der Abzug von Zinsen für Eigenheimdarlehen und Kreditlinien jedoch bis 2026 ausgesetzt, es sei denn, laut IRS „werden sie verwendet, um das gesicherte Eigenheim des Steuerzahlers zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern Das Darlehen. “Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen, mit dem Schulden konsolidiert oder die Studienkosten eines Kindes bezahlt werden, sind steuerlich nicht absetzbar.
Eigenheimkredite vs. Eigenheimkredite
Es gibt zwei Arten von Hypothekendarlehen: Festzinsdarlehen und Hypothekarkredite (HELOC).
Bei festverzinslichen Eigenheimdarlehen handelt es sich um eine einmalige Pauschalzahlung an den Darlehensnehmer, die über einen festgelegten Zeitraum (in der Regel 5 bis 15 Jahre) zu einem vereinbarten Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zahlung und der Zinssatz bleiben über die Laufzeit des Darlehens gleich. Das Darlehen muss vollständig zurückgezahlt werden, wenn das Haus, auf dem es basiert, verkauft wird.
Ein HELOC ist eine umlaufende Kreditlinie, ähnlich wie eine Kreditkarte, auf die Sie bei Bedarf zurückgreifen, zurückzahlen und dann erneut zurückgreifen können, und zwar für eine vom Kreditgeber festgelegte Laufzeit. Nach der Ziehungsfrist (5 bis 10 Jahre) folgt eine Rückzahlungsfrist, wenn Ziehungen nicht mehr zulässig sind (10 bis 20 Jahre). HELOCs haben normalerweise einen variablen Zinssatz, aber einige Kreditgeber können für den Rückzahlungszeitraum auf einen festen Zinssatz umstellen.
Vor- und Nachteile eines Eigenheimkredits für Verbraucher
Es gibt eine Reihe von entscheidenden Vorteilen für Eigenheimkredite, einschließlich der Kosten. Es gibt aber auch Nachteile.
Vorteile
Hypothekendarlehen bieten eine einfache Bargeldquelle und können ein wertvolles Instrument für verantwortungsbewusste Kreditnehmer sein. Wenn Sie über eine stabile, zuverlässige Einnahmequelle verfügen und wissen, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können, ist es aufgrund des niedrigen Zinssatzes und der möglichen steuerlichen Absetzbarkeit eine vernünftige Wahl.
Die Gewährung eines Eigenheimkredits ist für viele Verbraucher recht einfach, da es sich um eine gesicherte Schuld handelt. Der Kreditgeber führt eine Bonitätsprüfung durch und ordnet eine Bewertung Ihres Eigenheims an, um Ihre Kreditwürdigkeit und das kombinierte Verhältnis von Kredit zu Wert zu bestimmen.
Der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen für Eigenheime ist zwar höher als der für eine Ersthypothek, aber viel niedriger als der für Kreditkarten und andere Verbraucherkredite. Dies erklärt, warum der Hauptgrund, warum Verbraucher über einen festverzinslichen Eigenheimkredit Kredite gegen den Wert ihres Eigenheims aufnehmen, die Tilgung von Kreditkartenguthaben ist.
Hypothekendarlehen sind im Allgemeinen eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie beim Abschluss vollständig erhalten. "Eigenheimkredite werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie Umbau, Bezahlung der Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einer Pauschale eingehen", sagt Richard Airey, Kreditsachbearbeiter bei Finance of America Mortgage in Portland, Maine.
Nachteile
Beachten Sie, dass auch Eigenheimkredite Risiken bergen können. Das Hauptproblem bei Eigenheimkrediten besteht darin, dass sie für einen Kreditnehmer, der möglicherweise in einen ewigen Kreislauf aus Ausgaben, Anleihen, Ausgaben und tieferem Schuldenabbau geraten ist, als eine allzu einfache Lösung erscheinen können. Leider ist dieses Szenario so verbreitet, dass die Kreditgeber eine Bezeichnung dafür haben: Reloading, was im Grunde die Gewohnheit ist, einen Kredit aufzunehmen, um bestehende Schulden zu tilgen und zusätzliche Kredite freizugeben, die der Kreditnehmer dann verwendet, um zusätzliche Käufe zu tätigen.
Das Nachladen führt zu einem spiralförmigen Schuldenzyklus, der die Kreditnehmer häufig dazu verleitet, sich an Eigenheimkredite zu wenden, die 125% des Eigenkapitals des Kreditnehmers ausmachen. Diese Art von Darlehen ist häufig mit höheren Gebühren verbunden, da der Darlehensnehmer mehr Geld abgenommen hat als das Haus wert ist. Daher ist das Darlehen nicht vollständig durch Sicherheiten besichert. Beachten Sie auch, dass Zinsen, die auf den Teil des Darlehens gezahlt werden, der über dem Wert des Eigenheims liegt, niemals steuerlich absetzbar sind.
Bei der Beantragung eines Eigenheimdarlehens kann die Versuchung bestehen, mehr zu leihen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie sich für ein weiteres Darlehen in der Zukunft qualifizieren.
Wenn Sie einen Kredit in Betracht ziehen, der mehr wert ist als Ihr Eigenheim, ist es möglicherweise Zeit für eine Realitätsprüfung. Konnten Sie nicht im Rahmen Ihrer Möglichkeiten leben, als Sie nur 100% des Eigenkapitals in Ihrem Haus schuldeten? In diesem Fall ist es wahrscheinlich unrealistisch zu erwarten, dass es Ihnen besser geht, wenn Sie Ihre Schulden um 25% zuzüglich Zinsen und Gebühren erhöhen. Dies könnte zu einem rutschigen Abhang für Insolvenz und Zwangsvollstreckung werden.
Fragen, die beim Kauf eines Eigenheimkredits zu berücksichtigen sind
Vergleichen Sie unbedingt die Konditionen und Zinssätze, bevor Sie einen Eigenheimkredit aufnehmen. Auf der Suche nach "konzentrieren Sie sich nicht nur auf große Banken, sondern erwägen Sie stattdessen ein Darlehen bei Ihrer örtlichen Kreditgenossenschaft", empfiehlt Movearoo.com-Immobilien- und Umzugsexperte Clair Jones. "Kreditgenossenschaften bieten manchmal bessere Zinssätze und einen persönlicheren Kontoservice, wenn Sie mit einer langsameren Bearbeitungszeit für Anträge rechnen müssen."
Wie bei einer Hypothek können Sie nach einer Schätzung in gutem Glauben fragen. Aber bevor Sie dies tun, machen Sie Ihre eigene ehrliche Schätzung Ihrer Finanzen. Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 Financial Corporation und Autor von „The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek“, sagt: „Sie sollten vor der Beantragung genau wissen, wo sich Ihr Kredit- und Eigenheimwert befindet, um zu sparen Geld. Vor allem bei der Beurteilung [Ihres Hauses], die einen großen Aufwand darstellt. Wenn Ihre Einschätzung zu niedrig ist, um das Darlehen zu stützen, ist das Geld bereits ausgegeben “- und es gibt keine Rückerstattung für die Nichtanerkennung.
Vor der Unterzeichnung - insbesondere wenn Sie den Eigenheimkredit zur Schuldenkonsolidierung verwenden - müssen Sie die Zahlen bei Ihrer Bank erfragen und sicherstellen, dass die monatlichen Zahlungen des Kredits tatsächlich niedriger sind als die kombinierten Zahlungen aller Ihrer gegenwärtigen Verpflichtungen. Obwohl Eigenheimkredite niedrigere Zinssätze haben, könnte Ihre Laufzeit für das neue Darlehen länger sein als die Ihrer bestehenden Schulden.
Nehmen wir an, Sie haben einen Autokredit mit einem Saldo von 10.000 USD und einem Zinssatz von 9% und zwei verbleibenden Jahren Laufzeit. Die Konsolidierung dieser Schulden in einem Eigenheimdarlehen mit einem Zinssatz von 4% und einer Laufzeit von fünf Jahren würde Sie tatsächlich mehr Geld kosten, wenn Sie alle fünf Jahre für die Tilgung des Eigenheimdarlehens benötigt hätten. Denken Sie auch daran, dass Ihr Eigenheim jetzt als Sicherheit für den Kredit anstelle des Fahrzeugs dient. Wenn Sie also den Eigenheimkredit nicht in Anspruch nehmen, steht Ihr Eigenheim auf dem Spiel und nicht Ihr Auto. Ihr Zuhause zu verlieren wäre wesentlich katastrophaler.
Das Fazit bei Eigenheimkrediten
Ein Eigenheimdarlehen kann eine gute Möglichkeit sein, das in Ihrem Eigenheim aufgebaute Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln, insbesondere wenn Sie dieses Geld in Renovierungsarbeiten investieren, die den Wert Ihres Eigenheims erhöhen. Aber denken Sie immer daran, dass Sie Ihr Zuhause in den Schatten stellen: Wenn die Immobilienwerte sinken, können Sie am Ende mehr schulden, als Ihr Zuhause wert ist. Wenn Sie dann umziehen möchten, verlieren Sie möglicherweise Geld für den Verkauf Ihres Eigenheims oder können nicht mehr umziehen. Und wenn Sie das Darlehen erhalten, um Plastik abzuzahlen, widerstehen Sie der Versuchung, diese Kreditkartenrechnungen wieder aufzutreiben. Bevor Sie etwas tun, das Ihr Haus in die Knie zwingt (oder tiefer in die Knie zwingt), sollten Sie alle Ihre Optionen abwägen.