Profitieren Sie von Hypothekenschulden mit MBS

Nach Angaben der Federal Reserve Bank von New York machten Hypothekensalden im zweiten Quartal 2018 die größte Komponente der Verschuldung der privaten Haushalte aus. Zum 30. Juni wiesen Verbraucherkredite einen Anstieg der hypothekarischen Schulden um insgesamt 9 Billionen USD aus 60 Milliarden US-Dollar aus dem ersten Quartal des Jahres. Obwohl ein Anstieg der Hypothekenzinsen zu erwarten ist, könnte die Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit den Hypothekenmarkt weiter befeuern. Das heißt, diese Kreditaufnahme wird sich zwangsläufig ausdehnen. Diese Situation schafft eine Chance für kluge Anleger, die Mortgage-Backed Securities (MBS) verwenden können, um ein Stück dieser Schulden zu besitzen.

Denken Sie daran, dass diese Vermögenswerte eine Schlüsselrolle in der Finanzkrise von 2008 spielten. Die Banken hoben viele Beschränkungen für Hypothekarkredite auf, einige nahmen sogar kein Geld ab und finanzierten Wohnungsbaudarlehen vollständig. Aber der Großteil der neuen Hausbesitzer konnte sich ihre Zahlungen einfach nicht leisten, was die Kreditgeber nicht zu stören schien. Sie konnten immer noch Geld verdienen, indem sie die Kredite verpackten und an Investoren verkauften. Dies führte wiederum zu einer Blase, die 2007 platzte. Der Rinnsaleffekt traf Lehman Brothers, was zum Zusammenbruch der Bank führte und dann Schockwellen in der gesamten Weltwirtschaft auslöste.

Können Sie es sich also noch leisten, in diese Vermögenswerte zu investieren? In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie MBS verwenden können, um Ihr anderes festverzinsliches Vermögen zu ergänzen.

Die zentralen Thesen

• Mortgage Backed Securities (MBS) sind festverzinsliche Instrumente, die einzelne Hypotheken in einem einzigen Wertpapier zusammenfassen.
• MBS diversifizieren das Immobilienrisiko, sind aber auch sehr risikoreich und haben zum Teil die Finanzkrise von 2008 und den Zusammenbruch des Hypothekenmarktes verursacht.
• Seitdem haben die Menschen begonnen, einzelne MBS-Angebote zu hinterfragen und sind in der Lage, rentable Wertpapiere zu identifizieren.
• Für einzelne Anleger ist es schwierig, Zugang zu MBS zu erhalten, möglicherweise jedoch indirekt über Investmentfonds, die in MBS investieren.

Wie sie entstehen

Hypothekenbesicherte Wertpapiere sind Schuldverschreibungen, die von Banken, Hypothekenbanken, Kreditgenossenschaften und anderen Finanzinstituten gekauft und dann von einer staatlichen, regierungsnahen oder privaten Einrichtung zu Pools zusammengefasst werden. Diese Unternehmen verkaufen die Wertpapiere dann an Anleger. Dieser Prozess ist unten dargestellt:

1. Immobilienkäufer leihen sich Kredite bei Finanzinstituten
2. Finanzinstitute verkaufen Hypotheken an MBS-Unternehmen.
3. MBS-Unternehmen bilden Hypothekenpools und geben hypothekenbesicherte Wertpapiere aus.
4. Einzelpersonen investieren in MBS-Pools.

Arten von MBS

Es gibt zwei Arten von MBS. Das Pass-Through- oder Partizipationszertifikat steht für das unmittelbare Eigentum an einem Hypothekenpool. Sie erhalten einen anteiligen Anteil an allen Kapital- und Zinszahlungen, die in den Pool eingehen, wenn der Emittent monatliche Zahlungen von Kreditnehmern erhält. Der Hypothekenpool hat in der Regel eine Laufzeit von fünf bis 30 Jahren. Der Cashflow kann sich jedoch von Monat zu Monat ändern, je nachdem, wie viele Hypotheken vorzeitig zurückgezahlt werden. Hier liegt das Vorauszahlungsrisiko. Wenn die aktuellen Zinssätze sinken, können sich die Kreditnehmer refinanzieren und ihre Kredite im Voraus bezahlen. Anleger müssen dann versuchen, Renditen zu erzielen, die ihren ursprünglichen Anlagen in einem Umfeld mit niedrigeren aktuellen Zinssätzen ähneln. Umgekehrt können Anleger Zinsrisiken ausgesetzt sein, wenn die Zinssätze steigen. Die Kreditnehmer bleiben bei ihren Krediten, sodass die Anleger in einem steigenden aktuellen Zinsumfeld an den niedrigeren Renditen hängen bleiben.

Die zweite Art von MBS ist die Collateralized Mortgage Obligation (CMO). Dies ist ein Pool von Durchgangshypotheken.

Es gibt verschiedene Arten von CMOs, die das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung von Anlegern verringern sollen. Bei einer CMO mit sequentieller Vergütung verteilen die CMO-Emittenten den Cashflow an die Anleihegläubiger aus einer Reihe von Klassen, die als Tranchen bezeichnet werden. Jede Tranche hält hypothekarisch besicherte Wertpapiere mit ähnlichen Fälligkeits- und Cashflow-Mustern. Jede Tranche unterscheidet sich von den anderen innerhalb der GMO. Ein CMO kann beispielsweise vier Tranchen mit Hypotheken mit einer durchschnittlichen Laufzeit von jeweils zwei, fünf, sieben und 20 Jahren haben. Bei Eingang der Hypothekenzahlungen zahlt der CMO-Emittent den Anleihegläubigern in jeder Tranche zunächst den angegebenen Kuponzinssatz. Planmäßige und außerplanmäßige Tilgungszahlungen gehen in den ersten Tranchen zunächst an die Anleger. Anleger in späteren Tranchen erhalten nach Auszahlung eine Kapitalauszahlung. Das Konzept sieht vor, das Vorfälligkeitsrisiko von einer Tranche auf eine andere zu übertragen. Einige CMOs können 50 oder mehr voneinander abhängige Tranchen haben. Daher sollten Sie die Merkmale der anderen Tranchen in der GMO kennen, bevor Sie investieren. Es gibt zwei Arten von Tranchen:

• PAC-Tranchen nutzen das sinkende Fondskonzept, um das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung zu verringern und einen stabileren Cashflow zu erzielen. Eine Begleitschuldverschreibung wird eingerichtet, um überschüssiges Kapital zu absorbieren, da Hypotheken vorzeitig zurückbezahlt werden. Mit Erträgen aus zwei Quellen (dem PAC und der Companion Bond) haben Anleger dann eine bessere Chance, Zahlungen über den ursprünglichen Fälligkeitstermin zu erhalten.
• Z-Tranchen werden auch als Accrual-Bonds- oder Accretion-Bond-Tranchen bezeichnet. Während des Abgrenzungszeitraums werden keine Zinsen an Anleger gezahlt. Stattdessen erhöht sich das Kapital mit einer zusammengesetzten Rate. Dies eliminiert das Risiko für Anleger, bei fallenden aktuellen Marktzinsen in niedrigere Renditen reinvestieren zu müssen. Nach Auszahlung der vorherigen Tranchen erhalten die Inhaber der Z-Tranche Coupons, die auf dem höheren Kapitalbetrag der Anleihe basieren. Außerdem erhalten sie alle wesentlichen Vorauszahlungen aus den zugrunde liegenden Hypotheken. Da die während des Abgrenzungszeitraums gutgeschriebenen Zinsen steuerpflichtig sind, obwohl die Anleger sie nicht tatsächlich erhalten, eignen sich Z-Tranchen möglicherweise besser für steuerlich latente Konten.

Stripped Mortgage Securities sind MBS, die nur den Kapitalgeber (PO) oder nur die Zinsen (IO) bezahlen. Streifen werden aus MBS erstellt, oder es handelt sich um Tranchen in einer CMO.

• Nur Principal (PO): Anleger zahlen einen stark ermäßigten Preis für den PO und erhalten Kapitalzahlungen aus den zugrunde liegenden Hypotheken. Der Marktwert einer Bestellung kann auf der Grundlage der aktuellen Zinssätze stark schwanken. Wenn die Zinssätze fallen, können die Vorauszahlungen steigen und der Wert der Bestellung kann steigen. Wenn andererseits die aktuellen Zinssätze steigen und die Vorauszahlungen sinken, könnte der PO an Wert verlieren.
• Nur Zinsen (IO): Ein IO zahlt ausschließlich Zinsen, die auf der Höhe des ausstehenden Kapitals basieren. Da sich die Hypotheken amortisieren und Vorauszahlungen den Kapitalbestand verringern, sinkt der Cashflow des IO. Der IO-Wert schwankt gegenüber einem PO dahingehend, dass bei sinkenden aktuellen Zinssätzen und steigenden Vorauszahlungen die Einnahmen sinken können. Und wenn die aktuellen Zinssätze steigen, erhalten Anleger mit höherer Wahrscheinlichkeit über einen längeren Zeitraum Zinszahlungen, wodurch sich der Marktwert des IO erhöht.

Fitch Ratings und andere Anbieter geben Kreditratings sowie Kuponraten und Fälligkeitstermine für MBS an.

MBS-Emittenten

Sie können MBS von verschiedenen Emittenten kaufen. Investmentbanken, Finanzinstitute und Eigenheimbauer geben mit Hypotheken besicherte Private-Label-Wertpapiere aus. Ihre Kreditwürdigkeits- und Sicherheitsbewertung kann viel niedriger sein als die von Regierungsbehörden und staatlich geförderten Unternehmen.

Freddie Mac ist ein staatlich reguliertes Unternehmen, das Hypotheken von Kreditgebern im ganzen Land kauft. Anschließend werden sie in Wertpapiere umgepackt, die in einer Vielzahl von Formen an Anleger verkauft werden können. Freddie Macs werden nicht von der US-Regierung unterstützt, aber das Unternehmen hat die besondere Befugnis, Kredite beim US-Finanzministerium aufzunehmen.

Fannie Mae ist ein Unternehmen im Aktionärsbesitz, das derzeit außerbörslich gehandelt wird. Es wurde 2008 aus dem S & P 500 entfernt und 2010 von der New York Stock Exchange dekotiert, nachdem es unter die Mindestpreisanforderungen gefallen war. Es wird weder von der Regierung finanziert noch unterstützt. In puncto Sicherheit ist Fannie Maes MBS von der finanziellen Gesundheit des Unternehmens abhängig - nicht von der US-Regierung.

Ginnie Maes ist die einzige MBS, die vom vollen Vertrauen und der Kreditwürdigkeit der US-Regierung unterstützt wird. Sie bestehen hauptsächlich aus Darlehen, die von der Bundeswohnungsverwaltung versichert oder von der Veteranenverwaltung garantiert werden.

Investmentfonds

Wenn Sie die Idee mögen, von einer Zunahme des Hypothekenwachstums zu profitieren, aber nicht alle Arten von MBS erforschen möchten, sind Sie mit Hypotheken-Investmentfonds möglicherweise zufriedener. Es gibt Fonds, die nur in eine Art von MBS investieren, wie z. B. Ginnie Maes, während es andere gibt, die verschiedene Arten von MBS in ihre anderen Bestände an Staatsanleihen aufnehmen.

Neben einer stärkeren Diversifizierung der Kredite können Investmentfonds alle Kapitalrenditen in andere MBS reinvestieren. Dadurch erhalten Anleger Renditen, die sich mit den aktuellen Zinssätzen ändern und das Risiko von Vorauszahlungen und Zinssätzen verringern.

Die Quintessenz

MBS kann die Unterstützung des Bundes, ein monatliches Einkommen und einen festen Zinssatz anbieten. Der Nachteil ist jedoch, dass die Laufzeit ungewiss sein kann und sie möglicherweise nicht wie andere Anleihen an Wert gewinnen, wenn die aktuellen Zinssätze fallen. Vergessen Sie auch nicht, dass Sie mit jeder monatlichen Zahlung ein Stück Ihres Kapitals zurückerhalten können. Folglich ist bei Fälligkeit möglicherweise kein Kapital mehr vorhanden, das Sie reinvestieren können.