Der Treibstoff, der den Subprime-Meltdown ausgelöst hat

Dutzende von Hypothekengebern melden innerhalb weniger Wochen Insolvenz an. Der Markt ist von der Besorgnis einer großen globalen Kreditkrise geprägt, die alle Klassen von Kreditnehmern betreffen könnte. Die Zentralbanken verwenden Notfallklauseln, um den ängstlichen Finanzmärkten Liquidität zuzuführen. Die Immobilienmärkte brechen nach jahrelangen Höchstständen ein. Die Zwangsvollstreckungsraten verdoppeln sich im zweiten Halbjahr 2006 und 2007 gegenüber dem Vorjahr.

Die Berichte klingen einschüchternd, aber was bedeutet das alles?

Wir befinden uns derzeit in einer Finanzkrise, die sich auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt konzentriert, wo die Auswirkungen des gefrorenen Subprime-Hypothekenmarkts auf die Kreditmärkte sowie die heimischen und globalen Aktienmärkte übergreifen. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie die Märkte so weit gefallen sind und was möglicherweise vor uns liegt.

Der Weg zur Krise
War dies der Fall, wenn eine Gruppe oder ein Unternehmen am Steuer einschlief? Ist dies das Ergebnis von zu wenig Kontrolle, zu viel Gier oder einfach zu wenig Verständnis? Wie es oft der Fall ist, wenn die Finanzmärkte schief gehen, lautet die Antwort wahrscheinlich "alles oben Genannte".

Denken Sie daran , der Markt , den wir heute beobachten, ist ein Nebenprodukt des Marktes von vor sechs Jahren. Zurück zu Ende 2001, als die Angst vor globalen Terroranschlägen nach dem 11. September eine bereits angeschlagene Wirtschaft heimsuchte, die gerade erst aus der durch die Tech-Blase Ende der 1990er Jahre ausgelösten Rezession herauszukommen begann. (Weitere Informationen finden Sie unter Die größten Marktabstürze und wann Angst und Gier die Macht übernehmen .)

Als Reaktion darauf begann die Federal Reserve im Jahr 2001, die Leitzinsen drastisch zu senken, und die Leitzinsen erreichten 2003 einen Wert von 1%, was im Zentralbanksatz im Wesentlichen null ist. Das Ziel eines niedrigen Leitzinses des Bundes besteht darin, die Geldmenge zu erhöhen und die Kreditaufnahme zu fördern, was die Ausgaben und Investitionen ankurbeln sollte. Die Idee, dass Ausgaben "patriotisch" waren, wurde weit verbreitet und jeder - vom Weißen Haus bis zum örtlichen Eltern-Lehrer-Verein - ermutigte uns, zu kaufen, zu kaufen, zu kaufen.

Es funktionierte und die Wirtschaft begann im Jahr 2002 stetig zu wachsen.

Immobilien fangen an, attraktiv auszusehen
Mit dem Einzug der niedrigeren Zinsen in die Wirtschaft begann sich der Immobilienmarkt rasant zu entwickeln, als die Zahl der verkauften Immobilien und die Preise, für die sie verkauft wurden, ab 2002 dramatisch anstiegen 30-jährige Festhypotheken waren auf dem niedrigsten Stand seit fast 40 Jahren, und die Menschen sahen eine einmalige Gelegenheit, Zugang zu fast der billigsten verfügbaren Eigenkapitalquelle zu erhalten. (Weitere Informationen finden Sie unter Warum der Immobilienmarkt platzt und wie sich die Zinssätze auf den Aktienmarkt auswirken .)

Investmentbanken und das Asset-Backed-Wertpapier
Wenn dem Immobilienmarkt nur eine anständige Hand gegeben worden wäre - zum Beispiel eine mit niedrigen Zinsen und steigender Nachfrage -, wären alle Probleme ziemlich eingedämmt worden. Leider wurde ihm eine fantastische Hand gegeben, dank der neuen Finanzprodukte, die an der Wall Street gesponnen wurden. Diese neuen Produkte fanden breite Verbreitung und wurden in Pensionsfonds, Hedgefonds und internationalen Regierungen aufgenommen.

Und wie wir jetzt lernen, waren viele dieser Produkte absolut nichts wert.

Eine einfache Idee führt zu großen Problemen
Das Asset Backed Security (ABS) gibt es schon seit Jahrzehnten, und im Kern liegt ein einfaches Anlageprinzip: Nehmen Sie eine Reihe von Vermögenswerten mit vorhersehbaren und ähnlichen Zahlungsströmen (wie die Hypothek einer Privatperson), und bündeln Sie sie in einem verwalteten Paket Das sammelt alle einzelnen Zahlungen (die Hypothekenzahlungen) und verwendet das Geld, um den Anlegern einen Coupon für das verwaltete Paket zu zahlen. Dies schafft ein Asset-Backed-Wertpapier, bei dem die zugrunde liegenden Immobilien als Sicherheit dienen. (Weitere Informationen finden Sie unter Asset Allocation With Fixed Income .)

Ein weiteres großes Plus war, dass Ratingagenturen wie Moody's und Standard & Poor's vielen dieser Wertpapiere ihren AAA- oder A + -Zulassungsstempel gaben, was ihre relative Sicherheit als Investition signalisierte. (Weitere Informationen finden Sie unter Was ist ein Unternehmensrating? )

Der Vorteil für den Anleger besteht darin, dass er ein diversifiziertes Portfolio von festverzinslichen Vermögenswerten erwerben kann, die als eine Couponzahlung eingehen.

Die Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) hatte verbriefte Hypotheken jahrelang als ABS gebündelt und verkauft. Ihre AAA-Ratings hatten immer die Garantie gehabt, die Ginnie Maes Unterstützung durch die Regierung gewährt hatte. Die Anleger erzielten eine höhere Rendite als bei Staatsanleihen, und Ginnie Mae konnte die Finanzierung nutzen, um neue Hypotheken anzubieten.

Die Ränder erweitern
Dank eines explodierenden Immobilienmarktes wurde auch eine aktualisierte Form des ABS geschaffen, nur diese ABS wurden mit Subprime-Hypothekendarlehen oder Krediten an Käufer mit weniger als hervorragendem Kredit gestopft. (Weitere Informationen zu Subprime finden Sie unter Subprime ist häufig subpar und Subprime-Ausleihe: Helfen oder Unterhandeln? )

Subprime-Kredite wurden zusammen mit ihren viel höheren Ausfallrisiken in verschiedene Risikoklassen oder Tranchen eingeteilt, die jeweils einen eigenen Tilgungsplan enthielten. Obere Tranchen konnten AAA-Ratings erhalten, auch wenn sie Subprime-Kredite enthielten, da diesen Tranchen die ersten US-Dollar versprochen wurden, die in das Wertpapier flossen. Niedrigere Tranchen wiesen höhere Kuponsätze auf, um das erhöhte Ausfallrisiko auszugleichen. Ganz unten war die "Aktien" -Tranche eine hochspekulative Investition, da sie ihre Cashflows im Wesentlichen auslöschen könnte, wenn die Ausfallquote für das gesamte ABS über ein niedriges Niveau sinken würde - im Bereich von 5 bis 7%. . (Weitere Informationen finden Sie unter Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek .)

Plötzlich hatten sogar die Subprime-Hypothekengeber eine Möglichkeit, ihre riskanten Schulden zu verkaufen, was es ihnen wiederum ermöglichte, diese Schulden noch aggressiver zu vermarkten. Die Wall Street war da, um ihre Subprime-Kredite aufzunehmen, sie mit anderen Krediten zu verpacken (manche von Qualität, manche nicht) und sie an Investoren zu verkaufen. Darüber hinaus erhielten fast 80% dieser gebündelten Wertpapiere dank der Ratingagenturen, die für ihre Arbeit bei der Bewertung der ABS lukrative Gebühren erhielten, auf magische Weise ein Investment-Grade-Rating ("A" oder höher). (Weitere Informationen finden Sie unter Was bedeutet Investment Grade? )

Infolge dieser Tätigkeit wurde es sehr rentabel, Hypotheken aufzunehmen - sogar riskante. Es dauerte nicht lange, bis selbst grundlegende Anforderungen wie Einkommensnachweise und eine Anzahlung von Hypothekengebern übersehen wurden. 125% der Hypothekendarlehen wurden gezeichnet und an potenzielle Hausbesitzer vergeben. Die Logik ist, dass bei so schnell steigenden Immobilienpreisen (der Median der Immobilienpreise stieg bis 2005 jährlich um bis zu 14%) eine LTV-Hypothek von 125% in weniger als zwei Jahren über Wasser liegen würde.

Nutzen Sie Squared
Die Verstärkungsschleife begann sich zu schnell zu drehen, aber mit Wall Street, Main Street und allen dazwischen, die von der Fahrt profitierten, wer würde die Bremsen anziehen?

Die rekordtiefen Zinssätze waren mit immer lockereren Kreditvergabestandards einhergegangen, um die Immobilienpreise in den meisten Teilen der USA auf Rekordhöhen zu bringen. Bestehende Hausbesitzer refinanzierten sich in Rekordzahlen und nutzten das kürzlich verdiente Eigenkapital, das mit ein paar hundert Dollar für eine Hausbewertung erzielt werden konnte. (Weitere Informationen finden Sie unter Eigenheimdarlehen: Die Kosten und das Eigenheimdarlehen: Was es ist und wie es funktioniert .)

In der Zwischenzeit konnten Investmentbanken und andere Großinvestoren dank der Liquidität auf dem Markt immer mehr Kredite aufnehmen (größerer Hebel), um zusätzliche Anlageprodukte zu schaffen, zu denen auch verwackelte Subprime-Vermögenswerte gehörten.

Collateralized Debt tritt dem Kampf bei
Die Möglichkeit, mehr Kredite aufzunehmen, veranlasste Banken und andere Großinvestoren, Collateralized Debt Obligations (CDO) zu schaffen, die im Wesentlichen Eigenkapital- und "Mezzanine" -Tranchen (mittleres bis niedriges Rating) von MBS aufnahmen und diese erneut in Mezzanine umpackten CDOs.

Durch die Verwendung desselben "Trickle Down" -Zahlungsschemas könnten die meisten Mezzanine-CDOs ein AAA-Rating erhalten und in die Hände von Hedge-Fonds, Pensionsfonds, Geschäftsbanken und anderen institutionellen Investoren gelangen.

Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS), bei denen die Zahlungsströme aus Wohnimmobilienschulden stammen, und CDOs beseitigten effektiv die Kommunikationswege zwischen dem Kreditnehmer und dem ursprünglichen Kreditgeber. Plötzlich kontrollierten Großinvestoren die Sicherheiten; Infolgedessen wurden die Verhandlungen über verspätete Hypothekenzahlungen für das "Direct-to-Foreclosure" -Modell eines Anlegers umgangen, der seine Verluste reduzieren wollte. (Weitere Informationen finden Sie unter Speichern Ihres Eigenheims vor Zwangsvollstreckung .)

Diese Faktoren hätten jedoch nicht zu der gegenwärtigen Krise geführt, wenn 1) der Immobilienmarkt weiter boomt und 2) Hausbesitzer ihre Hypotheken tatsächlich bezahlen könnten. Da dies jedoch nicht eintrat, trugen diese Faktoren nur dazu bei, die Anzahl der Zwangsvollstreckungen später zu erhöhen.

Teaser Rates und der ARM
Da Hypothekengeber einen Großteil des Risikos bei der Vergabe von Subprime-Krediten an Investoren exportierten, konnten sie interessante Strategien entwickeln, um Kredite mit ihrem frei gewordenen Kapital aufzunehmen. Durch die Verwendung von Teaser-Zinssätzen (besonders niedrige Zinssätze, die für das erste oder zweite Jahr einer Hypothek gelten würden) innerhalb von variabel verzinslichen Hypotheken (ARM) könnten die Kreditnehmer zu einer anfänglich erschwinglichen Hypothek verleitet werden, bei der die Zahlungen in drei, fünf oder fünf Jahren explodieren würden sieben Jahre. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie ARMED und Dangerous und American Dream oder Mortgage Nightmare? )

Als der Immobilienmarkt in den Jahren 2005 und 2006 seinen Höhepunkt erreichte, wurden die Eigenheimbesitzer zunehmend mit Teaser-Zinssätzen, ARMs und dem "Nur-Zins" -Darlehen (für die in den ersten Jahren keine Hauptzahlungen geleistet wurden) belastet. Mit zunehmender Verbreitung dieser Kredite stellten weniger Kreditnehmer die Konditionen in Frage und wurden stattdessen von der Aussicht gelockt, sich in wenigen Jahren zu refinanzieren (mit einem enormen Gewinn, so das Argument), um die Nachholzahlungen leisten zu können notwendig. Was die Kreditnehmer auf dem boomenden Immobilienmarkt jedoch nicht berücksichtigten, war, dass ein Rückgang des Eigenheimwerts den Kreditnehmer mit einer unhaltbaren Kombination aus einer Ballonzahlung und einer viel höheren Hypothekenzahlung belasten würde.

Ein Markt, der so nah wie Immobilien ist, kann nicht ignoriert werden, wenn er auf alle Zylinder zündet. Innerhalb von fünf Jahren hatten sich die Immobilienpreise in vielen Bereichen buchstäblich verdoppelt, und fast jeder, der kein Haus gekauft oder refinanziert hatte, sah sich im Wettlauf um Geld auf diesem Markt zurückgeblieben. Hypothekenbanken wussten das und drängten immer aggressiver. Neue Häuser konnten nicht schnell genug gebaut werden, und die Bestände der Eigenheimbauer stiegen.

Der CDO-Markt (hauptsächlich mit Subprime-Anleihen besichert) wuchs allein im Jahr 2006 auf über 600 Milliarden US-Dollar - mehr als das Zehnfache des vor einem Jahrzehnt begebenen Betrags. Obwohl diese Wertpapiere illiquide waren, wurden sie auf den Sekundärmärkten eifrig aufgenommen, was sie erfreulicherweise zu ihren marktüblichen Zinssätzen in große institutionelle Fonds einparkte.

Risse beginnen aufzutreten
Mitte 2006 traten jedoch Risse auf. Die Verkäufe neuer Häuser stagnierten, und die mittleren Verkaufspreise stoppten ihren Anstieg. Die Zinsen, die historisch noch immer niedrig waren, stiegen an, und Inflationsängste drohten, sie zu erhöhen. Sämtliche leicht zu versichernden Hypotheken und Refinanzierungen waren bereits abgeschlossen, und die ersten wackeligen ARMs, die 12 bis 24 Monate zuvor geschrieben worden waren, begannen sich zurückzusetzen.

Die Ausfallraten begannen stark zu steigen. Plötzlich sah der CDO für Anleger auf der Suche nach Rendite nicht mehr so ​​attraktiv aus. Immerhin waren viele der CDOs so oft neu verpackt worden, dass es schwierig war zu sagen, wie viel Subprime-Exposition tatsächlich in ihnen war.

Die Krise von Easy Credit
Es dauerte nicht lange, bis die Nachrichten über Probleme in der Branche von Besprechungen im Sitzungssaal zu Schlagzeilen machten.

Dutzende von Hypothekengebern - ohne eifrige Zweitmärkte oder Investmentbanken, in die sie ihre Kredite verkaufen wollten - wurden von der Hauptfinanzierungsquelle abgeschnitten und mussten den Betrieb einstellen. Infolgedessen wechselten CDOs von illiquiden zu nicht marktfähigen.

Angesichts all dieser finanziellen Unsicherheiten wurden die Anleger risikoaverser und versuchten, Positionen in potenziell gefährlichen MBS und in festverzinslichen Wertpapieren, die keine angemessene Risikoprämie für das wahrgenommene Risikoniveau zahlen, aufzulösen. Investoren gaben ihre Stimmen massenhaft ab, dass Subprime-Risiken nicht wert waren.

Inmitten dieser Flucht nach Qualität wurden dreimonatige Schatzwechsel zum neuen "Must-Have" für festverzinsliche Wertpapiere und die Renditen fielen innerhalb weniger Tage um schockierende 1, 5%. Noch bemerkenswerter als der Kauf von Staatsanleihen (und kurzfristigen Anleihen) war der Spread zwischen Unternehmensanleihen mit ähnlicher Laufzeit und T-Bills, der sich von rund 35 Basispunkten auf mehr als 120 Basispunkte in weniger als 250 Basispunkten ausweitete eine Woche.

Diese Veränderungen mögen für den ungeübten Blick minimal oder unbeschadet klingen, aber in den modernen Rentenmärkten - wo die Hebelwirkung im Vordergrund steht und billige Kredite nur der derzeitige Spaßvogel sind - kann eine Bewegung dieser Größenordnung viel Schaden anrichten. Dies wurde durch den Zusammenbruch mehrerer Hedgefonds verdeutlicht. (Weitere Informationen zu diesen Zusammenbrüchen finden Sie unter Verlieren des Amaranth-Glücksspiels und Massive Hedge Fund-Ausfälle .)

Viele institutionelle Fonds sahen sich Margen- und Sicherheitenaufrufen von nervösen Banken ausgesetzt, die sie zwangen, andere Vermögenswerte wie Aktien und Anleihen zu verkaufen, um Bargeld zu beschaffen. Der gestiegene Verkaufsdruck wirkte sich auf die Aktienmärkte aus, da die wichtigsten Aktien-Durchschnittswerte weltweit innerhalb weniger Wochen stark zurückgingen, was den starken Markt, der den Dow Jones Industrial Average im Juli 2007 auf ein Allzeithoch gebracht hatte, zum Erliegen brachte .

Um die Auswirkungen der Krise einzudämmen, halfen die Zentralbanken der USA, Japans und Europas den Banken durch Liquiditätsspritzen von mehreren hundert Milliarden Dollar bei ihren Liquiditätsproblemen und trugen zur Stabilisierung der Finanzmärkte bei. Die Federal Reserve senkte auch den Diskontierungszinssatz, wodurch es für Finanzinstitute billiger wurde, Mittel von der Fed zu leihen, ihre Geschäfte zu liquidieren und bei der Bekämpfung von Vermögensschwächen zu helfen. (Weitere Informationen finden Sie unter Kennenlernen der wichtigsten Zentralbanken .)

Die zusätzliche Liquidität trug zu einer gewissen Stabilisierung des Marktes bei, aber die vollständigen Auswirkungen dieser Ereignisse sind noch nicht klar.

Fazit
An der besicherten Schuldverschreibung oder einem ihrer finanziellen Angehörigen ist nichts von Natur aus falsch oder schlecht. Es ist eine natürliche und intelligente Möglichkeit, Risiken zu diversifizieren und Kapitalmärkte zu öffnen. Wie alles andere - die Dotcom-Blase, der Zusammenbruch des langfristigen Kapitalmanagements und die Hyperinflation der frühen 1980er-Jahre - muss die Arena gründlich durcheinander gebracht werden, wenn eine Strategie oder ein Instrument missbraucht oder verkocht wird. Nennen wir es eine natürliche Ausweitung des Kapitalismus, in der Gier Innovationen anregen kann. Wenn sie jedoch nicht aktiviert ist, sind große Marktkräfte erforderlich, um das System wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Was kommt als nächstes?
Also, wohin gehen wir von hier aus? Die Antwort auf diese Frage wird sich darauf konzentrieren, herauszufinden, wie weitreichend die Auswirkungen sowohl in den USA als auch auf der ganzen Welt sein werden. Die beste Situation für alle Beteiligten bleibt eine, in der sich die US-Wirtschaft gut entwickelt, die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, das persönliche Einkommen mit der Inflation Schritt hält und die Immobilienpreise einen Boden finden. Erst wenn der letzte Teil passiert, können wir die Gesamtauswirkung der Subprime-Kernschmelze abschätzen.

Die Aufsicht über die Aufsichtsbehörden wird nach diesem Fiasko voraussichtlich immer strenger, sodass die Kreditvergabebeschränkungen und Anleiheratings in den nächsten Jahren sehr konservativ bleiben werden. Abgesehen von den gewonnenen Erkenntnissen wird die Wall Street weiterhin nach neuen Wegen suchen, um Risiken zu bewerten und Wertpapiere zu verpacken, und es bleibt die Pflicht des Anlegers, die Zukunft durch die wertvollen Filter der Vergangenheit zu sehen.

Weitere Informationen zu Subprime-Hypotheken und zur Subprime-Kernschmelze finden Sie unter Subprime-Hypotheken .