Fest- oder variabel verzinsliche Hypothek: Was ist jetzt besser?

Am 28. März 2018 ergab die Kreditgeberumfrage von Bankrate.com, dass die Hypothekenzinsen bei einem 30-jährigen Fixum 4, 30%, bei einem 15-jährigen Fixum 3, 72% und bei einem 5/1-Fixum 4, 05% für die ersten fünf Jahre betrugen Hypothek (ARM). Dies sind nationale Durchschnittswerte. Die Hypothekenzinsen variieren je nach Standort und hängen stark von Ihrer Kreditwürdigkeit ab.

Der erste Schritt bei der Entscheidung, ob eine Festhypothek oder ein ARM die beste Wahl auf dem heutigen Markt ist, besteht darin, mit mehreren Kreditgebern zu sprechen, um herauszufinden, für welchen Zinssatz Sie sich qualifizieren und welche Darlehensbedingungen für Sie angesichts Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihres Einkommens sinnvoll sind, Schulden, Anzahlung und die monatliche Zahlung, die Sie sich leisten können.

Wie können Sie zwischen einer Festhypothek und einem ARM wählen, wenn Sie wissen, welche Zinssätze und Laufzeiten für Sie gelten? Betrachten Sie diese Faktoren.

Behoben gegen ARM: Monatlicher Zahlungsunterschied

Für jeweils 100.000 USD, die Sie ausleihen, zahlen Sie für jede der wichtigsten Hypothekenarten Folgendes pro Monat zu den oben aufgeführten nationalen Durchschnittszinssätzen:

- 30-jährige Festhypothek: 495 USD

- Festhypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren: 726 USD

- Hypothek mit variablem Zinssatz 5/1: 480 USD für die ersten 60 Monate

Betrachtet man nur die monatliche Zahlung, scheint die Hypothek mit variablem Zinssatz die bessere Wahl zu sein. Dies ist die günstigste Option für 15 USD pro Monat. Je größer Ihre Hypothek, desto größer die monatlichen Ersparnisse. Wenn Sie sich eine halbe Million ausleihen, sparen Sie mit einem anpassbaren Zinssatz 73 US-Dollar pro Monat.

Ist dieser Unterschied groß genug, um die mit einem ARM verbundenen zusätzlichen Risiken zu tragen?

Arten von variabel verzinslichen Hypotheken

ARMs gibt es in vielen Ausführungen. Am beliebtesten ist ein Hybrid-ARM, und von diesen ist die beliebteste Option der 5/1-ARM, gefolgt vom 3/1, 7/1 und 10/1-ARM.

So funktionieren hybride ARMs: Ein 5/1-ARM hat beispielsweise für die ersten fünf Jahre einen festen Zinssatz, den sogenannten Einführungszeitraum. Danach wird der Zinssatz für den Rest der Darlehenslaufzeit einmal jährlich angepasst (z. B. 25 weitere Jahre). Es gibt ARMs, die seltener als einmal im Jahr angepasst werden, wie z. B. die ARMs 3/3 und 5/5. Diese können jedoch schwer zu bekommen sein. Je länger der Anfangszeitraum ist, desto geringer ist die Differenz zwischen dem Zinssatz des ARM und dem Zinssatz der Festhypothek.

In den Vereinigten Staaten basiert der Zinssatz für die meisten ARM auf dem US-Treasury-Satz, aber etwa 20% der ARM basieren auf dem Londoner Interbank Offered Rate (LIBOR). Die Zinssätze für Staatsanleihen sind derzeit sehr niedrig. Wenn Sie also jetzt ein ARM herausnehmen, besteht eine gute Chance, dass sich Ihr Zinssatz nach Ablauf der Einführungsphase des ARM erhöht. Die Federal Reserve hat die Zinssätze einmal im März angehoben und wird dies voraussichtlich 2018 noch zweimal tun, wobei jede Erhöhung 0, 25% beträgt.

Risikotoleranz und Zukunftspläne

Wenn Sie eine Hypothek mit festem Zinssatz aufnehmen, wissen Sie, bevor Sie Ihre Abschlussunterlagen unterzeichnen, genau, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung monatlich ist, solange Sie über die Hypothek verfügen. Viele Menschen schätzen diese Stabilität.

ARMs unterliegen einem Zinsänderungsrisiko oder der Möglichkeit, dass sich der Zinssatz ändert. Nach der anfänglichen Laufzeit passt sich der Zinssatz für diese Art von Hypothek an die aktuellen Marktbedingungen an. Woher wissen Sie, wie hoch der ARM-Zinssatz sein wird, wenn er nach der Einführungsphase zurückgesetzt wird?

Die Details eines bestimmten ARM - die so genannte Zinsobergrenzenstruktur - geben Auskunft darüber, wie hoch Ihre monatliche Zahlung sein könnte. Ein 5/1-ARM könnte beispielsweise eine Obergrenze von 2-2-6 haben, was bedeutet, dass der Zinssatz im sechsten Jahr (nach Ablauf der fünfjährigen Einführungsphase) um 2% steigen kann, in den Folgejahren um Der Zinssatz kann um weitere 2% pro Jahr steigen, und der Gesamtzinsanstieg kann über die Laufzeit des Kredits niemals mehr als 6% betragen.

Wenn Ihr Einführungssatz in den ersten fünf Jahren 4% betrug, wäre Ihr Zinssatz 4%. Im sechsten Jahr könnte es um bis zu 2% steigen, abhängig von der einjährigen US-Treasury-Rate, sodass Ihre Rate bis zu 6% steigen könnte. Im siebten Jahr könnte sich Ihre Rate um weitere 2% auf 8% erhöhen, und im achten Jahr könnte sich Ihre Rate erneut um 2% erhöhen, sodass Ihre Rate 10% beträgt. Zu diesem Zeitpunkt hätten Sie die Obergrenze von 6% erreicht. Ihre Rate würde nie höher als 10% gehen.

Während die Obergrenze Ihr Risiko etwas verringert, beträgt die Differenz zwischen 4% Zinsen und 10% Zinsen bei einer 30-jährigen Hypothek über 200.000 USD eine monatliche Zahlung von ca. 955 USD gegenüber ca. 1.755 USD. Sie müssen sich fragen, ob Sie mit einem Worst-Case-Szenario von 800 USD pro Monat für die Jahre 8 bis 30 leben können.

Ob sich Ihre Rate jemals so stark anpasst, hängt von der Indexrate des ARM ab. Wenn Ihr ARM an den einjährigen Zinssatz des Finanzministeriums gebunden ist und dieser Satz im sechsten Jahr der gleiche ist wie im ersten Jahr, wird sich Ihr Zinssatz im sechsten Jahr nicht erhöhen. Wenn der Zinssatz jedoch um 3% gestiegen ist, steigt Ihr Zinssatz im sechsten Jahr aufgrund der Obergrenze nicht um mehr als 2%.

Menschen, die Waffen bekommen, denken oft, dass eines der folgenden Ereignisse eintritt:

- Sie werden das Haus verkaufen, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.

- Ihr Einkommen erhöht sich, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.

- Sie können sich refinanzieren, bevor der Kredit zurückgesetzt wird.

- Die Zinssätze bleiben stabil oder sinken, sodass sie dem Einführungssatz beim Zurücksetzen des Kredits entsprechen.

Wenn Sie die große Rezession durchlebt haben, als viele Kreditnehmer Waffen hatten, die sie sich nach der Zinsanpassung nicht leisten konnten, wissen Sie, dass die Erwartungen und die finanzielle Realität der Menschen dramatisch voneinander abweichen können. Kreditnehmer, die einen ARM unter einer dieser allgemeinen Annahmen abschließen möchten, sollten überlegen, ob sie die Hypothek weiterhin verwalten können, wenn ihre Annahmen nicht zutreffen, insbesondere wenn der Zinssatz so hoch wie möglich steigt. Andernfalls ist eine Festhypothek möglicherweise die bessere Wahl.

FHA-Waffen

Die Federal Housing Administration (FHA) garantiert Hypotheken mit variabler Verzinsung, sodass die Kreditgeber diese Kreditnehmern anbieten können, die für die Qualifizierung mildere Anforderungen benötigen. Die FHA bietet 1-Jahres-ARMs sowie 3-, 5-, 7- und 10-Jahres-Hybrid-ARMs an. Der Zinssatz für die 1-Jahres- und 3-Jahres-Version darf nach der Einführungsphase nicht mehr als 1% pro Jahr oder über die Laufzeit des Darlehens um mehr als 5% steigen. Der Zinssatz für 5-, 7- und 10-jährige ARMs darf nach der Einführungsphase nicht mehr als 2% pro Jahr ansteigen, und die lebenslange Obergrenze beträgt 6%.

Wie bei allen FHA-Hypotheken kann es sein, dass ein FHA-ARM weniger strikt qualifiziert ist. Allerdings müssen die Kreditnehmer im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie in Höhe von 1, 75% des Darlehensbetrags (der in der Regel in das Darlehen einfließt, und Sie zahlen Zinsen für diesen Betrag als ein Ergebnis). Außerdem ist eine monatliche Zahlung der Hypothekenversicherungsprämie erforderlich, deren Kosten von der Laufzeit Ihres Darlehens und der Anzahlung abhängen. Wenn Sie beispielsweise die von der FHA geforderte Mindestanzahlung von 3, 5% leisten und ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufnehmen, zahlen Sie in der Hypothekenversicherung jedes Jahr 0, 85% des ausstehenden Kreditsaldos, bis Sie das Darlehen vollständig begleichen. Diese Summe wird durch 12 geteilt und Ihrer monatlichen Zahlung hinzugefügt. Bei einem Darlehen von 200.000 USD würde die Vorabprämie 3.500 USD kosten, und die monatlichen Hypothekenversicherungsprämien würden Sie im ersten Jahr etwa 142 USD pro Monat kosten und danach allmählich sinken. Diese Kosten erhöhen kurz- und langfristig die Kosten für den Besitz eines Eigenheims und können dessen Erschwinglichkeit beeinträchtigen.

Wahl zwischen einem Festzinsdarlehen und einem ARM

Nun, da Sie wissen, wie ARMs mit Festzinsdarlehen verglichen werden, wie entscheiden Sie, welches für Ihre Situation am sinnvollsten ist?

Sean O. McGeehan, ein Kreditsachbearbeiter in Homer Glen, Illinois, etwas außerhalb von Chicago, wiegt auf diese Weise. „Die meisten unserer Kunden fallen in den festen Zinssatz. Sie sind traditionell Erstkäufer, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen und ihre Zukunftspläne nicht kennen “, sagt er. "Wenn sie Kinder haben und langfristig dort bleiben müssen, gibt ihnen ein fester Zinssatz Sicherheit und Stabilität bei der Hypothekenzahlung."

Da die Zinssätze auf dem heutigen Markt kaum zu erreichen sind, sind die meisten Eigenheimkäufer nicht daran interessiert, das Risiko eines ARM einzugehen.

„Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfelds habe ich in den letzten über sechs Jahren 90% der Zeit die 30-jährige Festkreditoption für Erstkäufer in Anspruch genommen“, sagt Lauren Abrams, Hypothekenberaterin bei Absolute Mortgage Banken in San Ramon, Kalifornien

„Es ist jedoch wichtig, ein Gespräch über die langfristigen Pläne des Käufers für die Immobilie zu führen. In den meisten Fällen wissen die Käufer nicht, wie diese Pläne aussehen werden, oder können sie nicht vorhersagen “, sagt sie. „Kunden bestehen manchmal darauf, dass dies nur ein Starterhaus ist und [sie] nicht länger als drei bis fünf Jahre darin sind.“ Ihrer Erfahrung nach kann dieser Zeitraum bei einer Scheidung sogar nur ein Jahr betragen, Jobtransfer, Heirat oder Kinder, aber dieser Zeitrahmen kann sich auch leicht auf über 10 Jahre erstrecken.

Kreditnehmer, die glauben, dass sie für eine kürzere Zeit zu Hause sind und einen ARM verwenden möchten, könnten ihr Risiko verringern, indem sie die monatlichen Ersparnisse auf einem verzinslichen Konto wegnehmen, um eine potenziell höhere zukünftige Zahlung abzudecken, wenn sie sich noch in der Nähe befinden zu Hause, wenn sich die Rate ändert. "In der Realität werden Eigenheimkäufer dieses Geld jedoch normalerweise nicht sparen", sagt Abrams.

Wohlhabende Kunden und Investoren, die planen, wie lange sie die Hypothek bei sich tragen und sich später möglicherweise höhere Zahlungen leisten können, sehen die Attraktivität eines ARM eher und profitieren eher von seinem Einführungssatz.

Wenn Sie sich die höheren monatlichen Zahlungen für eine 15-jährige Hypothek mit festem Zinssatz leisten können und vorhaben, lange zu Hause zu bleiben, sparen Sie auf lange Sicht das meiste Geld, da die gesamten Zinszahlungen viel niedriger sind. Und das Festhalten an den noch immer sehr niedrigen 15-Jahres-Tarifen von heute ist mit ziemlicher Sicherheit billiger als das Tragen eines ARM auf lange Sicht, auch wenn der ARM jetzt billiger ist.

Die Quintessenz

Laut Angaben von CoreLogic und Freddie Mac entschieden sich im August 2017 weniger als 10% der Kreditnehmer für ARMs.

Wenn Sie ein ARM verwenden möchten, weil der niedrigere Zinssatz Ihnen hilft, sich für eine Finanzierung zum Kauf einer teureren Immobilie zu qualifizieren, prüfen Sie, ob der Unterschied in der Qualität der Immobilie, die Sie mit dem ARM erhalten können, das Zinsrisiko lohnenswert macht. Sie werden versucht sein zu sagen: "Ja! Natürlich!" wegen des tollen Schulviertels, neuer Parkettböden oder wunderbarer Nachbarschaft. Aber stellen Sie sich vor, wie Sie sich mit dieser Immobilie fühlen würden - und ob Sie es sich noch leisten könnten -, wenn sich die monatliche Zahlung nach einigen Jahren verdoppelt. Für die meisten Kreditnehmer in diesem wachsenden Zinsmarkt ist ein fester Zinssatz wahrscheinlich vorsichtiger.

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