Fannie Mae: Was es macht und wie es funktioniert

Es besteht eine sehr gute Chance, dass Sie von Fannie Mae gehört haben. Aber wissen Sie, was es macht und wie es funktioniert?

Die Federal National Mortgage Association (FNMA), in der Regel als Fannie Mae bekannt, ist ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE), das 1938 vom Kongress während der Weltwirtschaftskrise im Rahmen des New Deal gegründet wurde. Es wurde gegründet, um den Immobilienmarkt zu stimulieren, indem mehr Hypotheken für Kreditnehmer mit mittlerem bis niedrigem Einkommen zur Verfügung gestellt werden.

Fannie Mae stellt keine Hypotheken für Kreditnehmer zur Verfügung. Aber es kauft und garantiert sie durch den Sekundärhypothekenmarkt. In der Tat ist es einer von zwei der größten Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt. Das andere ist sein Geschwister, die Federal Home Loan Mortgage Corporation, oder Freddie Mac, ein weiteres staatlich finanziertes Unternehmen, das vom Kongress gegründet wurde.

Die frühen Tage

In den frühen 1900er Jahren war es keine leichte Aufgabe, eine Hypothek zu bekommen - geschweige denn ein Eigenheim. Viele Menschen konnten es sich nicht leisten, eine Anzahlung zu leisten, und Kredite waren fast immer kurzfristig - anders als bei den heute bekannten langfristigen Amortisationsperioden. Tatsächlich forderten viele der zu diesem Zeitpunkt fälligen Kredite normalerweise hohe Zahlungen des Schuldners. Wenn der Hausbesitzer die Zahlung nicht leisten konnte, würde die Bank schließen. Als die Weltwirtschaftskrise eintraf, verloren ungefähr 25% der Hausbesitzer der Nation ihre Häuser.

Der Kongress der Vereinigten Staaten reagierte mit der Gründung von Fannie Mae. Ziel war es, einen Strom von Wohnraumfinanzierungen zu schaffen, der jedem in jedem Markt zur Verfügung steht. Dies führte zur Finanzierung langfristiger festverzinslicher Hypotheken, die es den Hausbesitzern ermöglichten, ihre Kredite zu jedem Zeitpunkt während der Laufzeit ihres Kredits zu refinanzieren.

1938

Das Jahr, in dem der Kongress Fannie Mae gründete.

In den späten 1960er Jahren begann Fannie Mae, sich durch den Verkauf von Aktien und Anleihen zu finanzieren, nachdem die Regierung diese aus dem Bundeshaushalt gestrichen hatte. Fannie Mae behielt jedoch seine Verbindungen zur Regierung als GSE bei, wobei der Verwaltungsrat aus nicht mehr als 13 Mitgliedern bestand. Es ist auch von lokalen und staatlichen Steuern befreit.

Die zentralen Thesen

• Fannie Mae ist ein staatlich gefördertes Unternehmen, das Hypotheken für einkommensschwache und einkommensschwache Kreditnehmer zur Verfügung stellt.
• Es werden keine Kredite vergeben, sondern diese auf dem Sekundärhypothekenmarkt abgesichert oder garantiert.
• Fannie Mae stellt Liquidität bereit, indem sie in den Hypothekenmarkt investiert und Kredite in hypothekenbesicherten Wertpapieren zusammenfasst.
• Fannie Mae wurde nach der Finanzkrise von der US-Regierung gerettet und von der NYSE ausgeschlossen.

Liquidität schaffen

Durch die Investition in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae mehr Liquidität für Kreditgeber wie Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften, wodurch sie mehr Hypotheken zeichnen oder finanzieren können. Die Hypotheken, die es kauft und garantiert, müssen strengen Kriterien entsprechen. Beispielsweise liegt die Obergrenze für ein herkömmliches Darlehen für ein Einfamilienhaus im Jahr 2019 für die meisten Gebiete bei 484.350 USD und für Gebiete mit hohen Kosten bei 726.525 USD. Zu diesen Gebieten gehören Hawaii, Alaska, Guam und die US-amerikanischen Jungferninseln, auf denen die durchschnittlichen Immobilienwerte um mindestens 115% über dem Basiswert liegen.

Damit ein Hypothekarkreditgeber von Fannie Mae unterstützt werden kann, muss er sich damit einverstanden erklären, keine unethischen Subprime-Kreditvergabepraktiken anzuwenden. Subprime-Kredite sind höher verzinst als Prime Rate-Kredite und werden Kreditnehmern mit schlechten Krediten angeboten, die vom Kreditgeber als höheres Risiko eingestuft werden.

Laut der Website von Fannie Mae wurden im ersten Quartal 2019 102 Milliarden US-Dollar für die Finanzierung des Wohnungsmarkts bereitgestellt. Dies half den Menschen im ganzen Land, rund 527.000 Häuser zu kaufen, zu refinanzieren und zu vermieten.

Fannie Mae sichert oder garantiert Hypotheken, gibt sie jedoch nicht ab.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere

Nach dem Kauf von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt fasst Fannie Mae diese zu Mortgage-Backed Securities (MBS) zusammen. MBS sind Asset Backed Securities, die durch eine Hypothek oder einen Pool von Hypotheken besichert sind. Hypothekenbesicherte Wertpapiere von Fannie Mae werden von Institutionen wie Versicherungen, Pensionskassen und Investmentbanken gekauft. Es garantiert Zahlungen von Kapital und Zinsen auf seine MBS.

Fannie Mae hat auch ein eigenes Portfolio, das gemeinhin als ein einbehaltenes Portfolio bezeichnet wird. Dieser investiert in eigene hypothekarisch besicherte Wertpapiere sowie in Wertpapiere anderer Institute. Fannie Mae emittiert eine Schuldverschreibung, die als Agency Debt bezeichnet wird, um sein einbehaltenes Portfolio zu finanzieren.

Die Finanzkrise

Fannie Mae wird seit 1968 öffentlich gehandelt. Bis 2010 war sie an der New York Stock Exchange (NYSE) notiert. Es wurde nach der Hypotheken-, Immobilien- und Finanzkrise dekotiert, nachdem seine Aktie unter die von der New York Stock Exchange vorgeschriebenen Mindestkapitalanforderungen gefallen war. Es handelt jetzt im Freiverkehr.

Unethische Kreditvergabepraktiken führten zur Krise. Während des Immobilienbooms Mitte der 2000er Jahre senkten die Kreditgeber ihre Standards und boten Kreditnehmern mit schlechten Krediten Wohnungsbaudarlehen an. Im Jahr 2007 platzte die Immobilienblase und Hunderttausende dieser Kreditnehmer gerieten in den Zahlungsausfall, was zur sogenannten Subprime-Kernschmelze führte. Dies wirkte sich auf die Kreditmärkte aus, was die Finanzmärkte ins Wanken brachte und die schwerste Rezession seit Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten verursachte. (Weitere Informationen finden Sie unter: Rückblick auf vergangene Rezessionen .)

Regierungsübernahme und Bailout

In der zweiten Jahreshälfte 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über ein Konservatorium des Federal Housing Finance Committee übernommen. Zu dieser Zeit garantierten oder hielten beide die Hälfte der Hypotheken des Landes im Wert von rund 5 Billionen US-Dollar. Beide wurden in Höhe von 187, 4 Milliarden US-Dollar gerettet, was sie vor dem Zusammenbruch bewahrte. Im Wesentlichen griff die US-Regierung ein, um das Vertrauen in die Märkte wiederherzustellen, indem sie versprach, notleidende Kredite zu retten und einen weiteren Einbruch auf dem Immobilienmarkt zu verhindern. Dies wiederum führte zu einem Anstieg der Staatsverschuldung, die zu diesem Zeitpunkt etwa 9 Billionen US-Dollar betrug.

Kreditoptionen

Fannie Mae bietet Hausbesitzern nun eine Reihe von verschiedenen Geschäftsinitiativen und Kreditoptionen an und arbeitet mit Kreditgebern zusammen, um Menschen zu helfen, die sonst möglicherweise Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten.

• HomeReady Mortgage: Mit diesem Produkt können Hausbesitzer die Finanzierung sichern und ein Haus mit einer geringen Anzahlung kaufen. Kreditnehmer qualifizieren sich, wenn sie ein niedriges bis mäßiges Einkommen und einen Kredit-Score unter 620 haben. Personen mit einem Score über 620 erhalten bessere Preise.
• 3% Anzahlung: Eine weitere Ressource für Hausbesitzer, die möglicherweise nicht über genügend Guthaben verfügen, um eine große Anzahlung zu erhalten.
• HFA Preferred: Dieses Programm hilft Hausbesitzern, über lokale und staatliche Immobilienfinanzierungsagenturen und andere Kreditgeber Zugang zu erschwinglichen Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten. Einkommensniveaus für Kreditnehmer werden von der HFA bestimmt, und es gibt keine Anforderungen an Erstkäufer.

Eine vollständige Liste der Produkte und deren Beschreibung finden Sie auf der Website von Fannie Mae.

Darlehensänderungen

Nach dem Zusammenbruch der Hypothek begann Fannie Mae, sich auf Kreditänderungen zu konzentrieren. Seit 2009 hat Fannie Mae mehr als 1, 5 Millionen Darlehensänderungen abgeschlossen. Darlehensänderungen ändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um den Kreditnehmern zu helfen, nicht mit ihren Hypotheken in Verzug zu geraten, und um schließlich ihre Wohnung zu verlieren. Änderungen können einen niedrigeren Zinssatz beinhalten oder die Laufzeit des Darlehens verlängern. Darlehensänderungen können auch die monatlichen Zahlungen senken.

Die Quintessenz

Fannie Mae hat es geschafft, sich umzudrehen, seit sie 2008 am Rande der Krise stand. Heute ist sie der größte Geldgeber für 30-jährige Festhypotheken und nach wie vor ein Schlüsselmechanismus für die Erleichterung des Wohneigentums.