Kaufen oder Mieten in San Francisco: Was ist der Unterschied?

Solltest du dein Haus kaufen oder es mieten? Dies ist eine uralte Debatte, die wirklich keine richtige oder falsche Antwort hat, weil sie von jedem Einzelnen abhängt. Für einige ist das Kaufen sinnvoller, für andere ist das Mieten die beste Lösung.

Der Kauf eines Eigenheims ist eine der größten finanziellen Investitionen, die Sie in Ihrem Leben tätigen können. Es erfordert viel Planung, Einsparung und Entschlossenheit und kann sich am Ende auszahlen. Schließlich bauen Sie Eigenkapital auf. Aber Wohneigentum, das schon immer Teil des amerikanischen Traums war, ist ein kostspieliges Unterfangen. Betrachten Sie einige der mit Wohneigentum verbundenen Kosten, einschließlich der Hypothekenzahlung, Renovierung und Instandhaltung sowie der Grundsteuern - um nur einige zu nennen.

Mieten ist dagegen ein ganz anderes Tier. Die monatliche Zahlung der Miete an eine andere Person galt einst als Verschwendung, da der Mieter vermutlich Geld wegwirft. Für jemanden, der sich nicht um Wartung kümmern möchte, ist dies möglicherweise sinnvoller. Sie müssen sich nicht um Reparaturen oder andere Ausgaben kümmern, und viele Ihrer Rechnungen sind möglicherweise in Ihrem Mietvertrag enthalten. Und die Miete ist oft weitaus günstiger als eine Hypothekenzahlung.

Aber das alles hängt natürlich davon ab, wo Sie leben. Betrachten wir San Francisco, Kalifornien. Die Stadt gilt als eine der begehrtesten in den Vereinigten Staaten. Aber es ist auch eines der teuersten für Mieter und Hausbesitzer.

Laut Smart Asset betrug das Durchschnittseinkommen in der Stadt 96.265 USD für Haushalte und 74.841 USD, was über dem nationalen Durchschnitt von 61.372 USD liegt. Wenn Sie es sich leisten möchten, als Hausbesitzer in der Stadt zu leben, müssen Sie 128.600 US-Dollar verdienen, während die Miete ein Einkommen von 188.000 US-Dollar erfordert.

Und es ist schwer zu wissen, ob das Kaufen oder Mieten am sinnvollsten ist, weil beide teuer sind. Aber es gibt wesentliche Unterschiede zwischen den beiden in San Francisco. Wir haben einige der wichtigsten unten aufgeführt.

Die zentralen Thesen

• San Francisco ist eine der teuersten Städte in den USA, sowohl für Mieter als auch für Käufer von Eigenheimen.
• Die durchschnittlichen Hauspreise in der Stadt betragen 1, 3 Mio. USD, und der effektive Grundsteuersatz beträgt 1, 163% des veranschlagten Hauswerts.
• Die durchschnittliche monatliche Miete in San Francisco für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern beträgt 4.400 USD.
• Wohneigentum kann Ihnen zwar beim Aufbau von Eigenkapital helfen, kann jedoch kostspielig sein. Auf der anderen Seite kann das Mieten eine günstigere Option sein, da es weniger Kosten gibt, wenn Sie ein Mieter sind.

Kaufen in San Francisco

Wie oben erwähnt, berichtete Smart Asset, dass der Kauf eines Eigenheims in San Francisco wirklich nicht so erschwinglich ist. Tatsächlich ergab die Umfrage 2017, dass für monatliche Zahlungen in Höhe von 3.858 USD ein Jahreseinkommen von 128.000 USD erforderlich ist. Denken Sie daran, dass in dieser Zahl keine anderen Lebensbedürfnisse enthalten sind, einschließlich der Kosten für Lebensmittel und Transport.

Daten vom Immobilienportal Zillow zeigen, dass der mittlere Listenpreis für ein Haus in der Stadt im April 2019 bei 1.299.000 USD lag. Die Hypothekenausfälle in der Stadt liegen mit 0, 2% deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 1, 1%. Die drei teuersten Stadtteile der Stadt waren Buena Vista, Corona Heights und Haight.

Wie in jeder Stadt hat Wohneigentum viele Vor- und Nachteile. Mit dem Kauf eines Eigenheims investieren Sie in Immobilien und bauen so Eigenkapital auf. Der Besitz eines Eigenheims kann den Eigenheimbesitzern helfen, ein Notgroschen für die Zukunft zu bauen, da die Eigenheimwerte im Allgemeinen mit der Zeit steigen. Laut Zillow betrug der Medianwert eines Eigenheims in San Francisco im April 2019 1.375.500 USD. Der Wert von Eigenheimen in San Francisco ist seit 2018 um 3% gestiegen.

Wenn Sie eine Festhypothek haben, können Ihre monatlichen Kosten vorhersehbar sein. Im Gegensatz zu Mieten, die tendenziell schwanken, können Sie Ihre Zahlung sperren. Dies bedeutet, dass Sie eine bessere Vorstellung davon haben, wie viel Sie jeden Monat sparen müssen, um Ihre Zahlungen zu tätigen.

Es gibt jedoch bestimmte Kosten im Zusammenhang mit Wohneigentum, die Sie möglicherweise berücksichtigen müssen. Erstens gibt es regelmäßige Kosten für die Instandhaltung Ihres Hauses. Und wenn Sie Ergänzungen oder Änderungen an Ihrem Zuhause vornehmen, müssen Sie diese ebenfalls berücksichtigen. Als Hausbesitzer sind Sie auch für die Nebenkosten einschließlich Heizung und Kühlung, Wasser- und Abwassergebühren sowie Strom verantwortlich. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, wird Ihnen außerdem eine monatliche Wartungsgebühr berechnet.

Dann gibt es noch die Frage der Grundsteuer. Der effektive Grundsteuersatz in Kalifornien beträgt 0, 79% und liegt damit laut Smart Asset unter dem nationalen Durchschnitt von 1, 19%. Aber der Steuersatz von San Francisco liegt fast auf dem Niveau der Nation. Für das Geschäftsjahr 2018–2019 wurden den Eigenheimbesitzern 1, 163% des veranschlagten Eigenheimwerts in Rechnung gestellt. Die von Zillow gemeldete Grundsteuer auf den mittleren Hauswert von 1.375.500 US-Dollar würde also fast 16.000 US-Dollar betragen.

Die Einwohner von San Francisco bezahlen mehr für Lebensmittel als die meisten anderen Amerikaner.

Mieten in San Francisco

Obwohl es mit weniger Ärger kommen kann, ist das Mieten in San Francisco nicht billiger. Die durchschnittliche Miete für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern in der Stadt betrug laut Smart Asset ungefähr 4.400 USD oder 52.800 USD pro Jahr. Die Studie des Standorts ergab, dass diese Stadt Einwohner benötigt, um das höchste Einkommen des Landes zu verdienen, um ihre Miete bezahlen zu können.

Laut Curbed waren rund 65% der Einwohner von San Francisco Mieter. Und obwohl die Mieten beträchtlich hoch sind, ist dies möglicherweise die kostengünstigere Option, je nachdem, wie Sie es betrachten - insbesondere im Vergleich zu den aktuellen Hauswerten.

Während das Mieten kostspielig sein kann, müssen viele Mieter nicht mit den vielen Kosten kämpfen, denen Eigenheimbesitzer gegenüberstehen. Es kann sich lohnen, einen Scheck für die Miete auszustellen, wenn Sie keine Grundsteuern, Reparaturen, Gebühren für Eigentumswohnungen oder Nebenkosten zahlen müssen, wenn Ihr Mietvertrag die Kosten für Wasser, Wärme und Strom beinhaltet. So haben Sie möglicherweise ein kleines zusätzliches Einkommen, um für Ihr eigenes Eigentum weiter unten die Straße aufzusparen.

Das heißt aber nicht, dass Sie nicht im Wald sind. Die Mieten schwanken tendenziell, wenn sich die Konjunktur belebt und abschwächt. Vermieter in San Francisco können den Mietbetrag auf jeder Ebene festlegen, die sie für eine freie Einheit auswählen. Die Stadt hat jedoch die Möglichkeit, die Miete zu kontrollieren. Das heißt, Vermieter dürfen die Miete nur um einen bestimmten Betrag erhöhen, wenn sie belegt ist. Zwischen dem 1. März 2019 und dem 29. Februar 2020 erlaubte die Stadt den Vermietern, die Miete um maximal 2, 6% zu erhöhen.

Besondere Überlegungen

Preis-zu-Miete-Verhältnis

Das Preis-Leistungs-Verhältnis gibt Aufschluss darüber, ob Mieten oder Kaufen in einem bestimmten Immobilienmarkt finanziell sinnvoller ist. Dividieren Sie zur Berechnung den mittleren Verkaufspreis durch die durchschnittliche jährliche Miete eines vergleichbaren Eigenheims.

Im Allgemeinen bevorzugt der Markt Käufer, wenn das Verhältnis weniger als 15 beträgt, und Mieter, wenn das Verhältnis mehr als 20 beträgt (Verhältnisse zwischen 15 und 20 können in beide Richtungen gehen). Unter Verwendung der obigen Zahlen wäre das Preis-Leistungs-Verhältnis in San Francisco 24, 6 (1.299.000 USD geteilt durch 52.800 USD), was bedeutet, dass es besser ist, zu mieten. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist zwar ein guter Ausgangspunkt, kann aber nicht die ganze Geschichte erzählen.

Verbhouse

Verbhouse ist eine Übernahme des Miet-Immobilien-Konzepts in San Francisco. Das lokale Programm kombiniert die Flexibilität des Mietens mit den langfristigen Vorteilen des Besitzens und ermöglicht es den Teilnehmern oder Verbees, in ein Wohnheim zu ziehen, mit der Option - aber nicht der Verpflichtung -, es zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Verbees sperren ihre Miete zusammen mit einem Kaufpreis für bis zu fünf Jahre. Sie leisten dann monatliche Zahlungen und bauen Eigenkapital auf. Dies alles kann die Notwendigkeit einer großen Anzahlung bei der Finanzierung überflüssig machen.

Das Programm richtet sich an aufstrebende Hausbesitzer, bei denen keine Anzahlung gespeichert wurde oder die geringe Kreditprobleme haben, die in den nächsten Jahren behoben werden können.

"Verbhouse ist der Ansicht, dass der emotionale, soziale und finanzielle Nutzen von Wohneigentum für alle erreichbar sein sollte", sagt Marjorie Scholtz, CEO von Verbhouse.