Kauf eines ausgeschlossenen Hauses: Top Five Fallstricke

Der Kauf eines Zwangsvollstreckungshauses (FCL) wird oft angepriesen, um sowohl Eigentümern als auch Anlegern eine Möglichkeit zu bieten, viel Geld für eine Immobilie zu verdienen. Die möglichen finanziellen Belohnungen sind jedoch nicht ohne harte Arbeit. Lesen Sie weiter, um mehr über die Probleme zu erfahren, die bei diesen Immobilien häufig auftreten, und über die Schwierigkeiten, die beim Kauf einer Immobilie auftreten können.

Die zentralen Thesen

• Zwangsvollstreckungen können großartige Investitionen sein, entweder als Fixer-Oberteil zum Wohnen oder zum Weiterverkaufen, aber sie kommen oft mit Gepäck, dessen sich ein Käufer bewusst sein muss.
• Viele Häuser sind schlecht instand gehalten, haben möglicherweise strukturelle Probleme oder Wasser- oder Schimmelschäden. Einige verstoßen möglicherweise gegen Codes oder andere Standards.
• Eigenschaften können schmutzig sein, einschließlich viel Müll oder persönliche Gegenstände, die von früheren Eigentümern zurückgelassen wurden; Einige Häuser haben möglicherweise Fehler.
• Vandalismus kann ein Problem sein, bei dem Diebe oder Vorbesitzer manchmal Geräte, Geräte, Fenster oder alles andere mitnehmen, was sie weiterverkaufen können.
• Es kann Probleme mit Kreditgebern geben, die den Kauf von Zwangsvollstreckungshäusern nicht finanzieren möchten; das Kaufen mit allem Bargeld ist ein häufiges Vorkommen.

Die Tücken des Kaufens eines ausgeschlossenen Hauses

Probleme mit dem Eigentum

Das Wichtigste, was Sie verstehen müssen, bevor Sie in den Markt für Zwangsvollstreckungen einsteigen, ist, dass diese Immobilien von Eigentümern aufgegeben wurden, die sich ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten konnten. In diesen Fällen ist das Haus häufig schlecht instand gehalten - schließlich fällt der Eigentümer, wenn er die Zahlungen nicht leisten kann, wahrscheinlich auch für die regelmäßige Instandhaltung in Verzug.

Einige Menschen, die zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden, sind darüber hinaus erbittert, dass ihre Situation sie frustriert, bevor die Bank sie wieder in Besitz nimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Armaturen und manchmal sogar Vandalismus. Nachdem die Insassen gegangen sind, werden Zwangsvollstreckungen aufgegeben, die häufig zu kriminellen Handlungen einladen.

Wartung und Zustand

Wartung und Zustand können aufgrund der Umstände, unter denen der Vorbesitzer ausgezogen ist, und der Zeit, in der das Haus möglicherweise unbewohnt war, ein Problem bei ausgeschlossenen Immobilien sein. Einige der Hauptanliegen sind:

• Mangel an Sauberkeit
  Immobilien in Bankbesitz sind manchmal ekelhaft schmutzig, weil sie leer stehen, vom Vorbesitzer absichtlich vernachlässigt wurden oder von Landstreichern bewohnt wurden. Wenn in einem Haus monatelang keine Luft zirkuliert, kann durch angesammelten Schmutz das gesamte Haus riechen.
• Schlechte Renovierungen
  Der Vorbesitzer hat möglicherweise Änderungen am Haus vorgenommen, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen. Ein häufiges Beispiel ist die Umwandlung der Garage in einen Wohnraum, damit mehr Menschen in der Wohnung leben können. Diese Änderungen sind möglicherweise für zukünftige Eigentümer unerwünscht oder bereiten neuen Eigentümern mit Vertretern der Stadtregierung Kopfzerbrechen. Wenn der Vorbesitzer anfing, das Haus zu verbessern, aber dann auf harte Zeiten fiel, kann es sein, dass die Arbeit im Haus teilweise beendet ist. Die Badezimmer könnten erneuert werden, während die Küche seit 40 Jahren nicht mehr modernisiert wurde, oder es könnte neue Fußböden im Wohnzimmer geben, während die Schlafzimmer noch mit alten Teppichen ausgelegt sind. Darüber hinaus wurden Reparaturen möglicherweise vom Eigentümer selbst oder von nicht lizenzierten Fachleuten durchgeführt - mit anderen Worten, Personen, die die Arbeit möglicherweise nicht ordnungsgemäß ausgeführt haben.
• Keinen Strom
  Wenn niemand zu Hause wohnt, ist der Strom möglicherweise ausgeschaltet, es sei denn, die Bank hat ihn absichtlich eingeschaltet gelassen. Ohne Licht ist es manchmal schwierig zu erkennen, was Sie in einigen Zimmern kaufen, insbesondere in Kellerräumen und fensterlosen Badezimmern.
• Wasserschaden
  Ein kleines Leck unter dem Spülbecken kann zu einem Schimmelproblem führen, und ein Dachleck oder ein Rohrbruch können zu schweren Wasserschäden führen. Wenn niemand da ist, der sich um auftretende Probleme kümmert, können kleine Probleme schnell zu großen Problemen und große Probleme zu Katastrophen werden.
• Mangel an grundlegender Wartung
  Wenn sich der Vorbesitzer die Hypothekenzahlungen nicht leisten konnte, kann man wetten, dass er es sich auch nicht leisten konnte, Lecks, Termitenschäden, eine kaputte Müllentsorgung oder etwas anderes zu reparieren.
• Toter oder überwucherter Boden
  Je nach dem Klima, in dem sich das Haus befindet, sind Rasen und Landschaftsgestaltung möglicherweise tot oder stark bewachsen. Banken zahlen normalerweise nicht für Gärtner, um den Garten zu pflegen.
• Persönliches Eigentum zurückgelassen
  Manchmal werden ausgeschlossene Hausbesitzer aus dem Eigentum ausgesperrt, bevor sie ihre Sachen bewegen können, und in einigen Fällen nehmen sie nicht alles mit. Viele Immobilien (REO) enthalten Möbel, Müll, Kleidung und andere Gegenstände, die Sie entsorgen müssen, wenn Sie Eigentümer der Immobilie werden.

Vandalismus und Vernachlässigung

Schäden sind bei Zwangsvollstreckungseigenschaften keine Seltenheit und können durch Vandalen oder den früheren Eigentümer verursacht werden.

• Zufälliger Vandalismus
  Manchmal, wenn eine Immobilie leer steht, insbesondere wenn sie sich in einem Gebiet mit mittlerer bis hoher Kriminalität befindet, müssen neue Eigentümer mit Graffiti, zerbrochenen Fenstern und anderen Schäden kämpfen.
• Besitzer Vandalismus
  In REOs können zerbrochene Fenster aus mehreren Gründen häufig vorkommen. Wie bereits erwähnt, kann Vandalismus eine Ursache sein. Wenn Banken Eigentümer aussperren, während sie das Eigentum in Besitz nehmen, kann der frühere Eigentümer ein Fenster oder eine Tür zerbrechen, um Gegenstände wiederzugewinnen. Vorbesitzer können auch absichtlich Schäden auf Kosten der Bank anrichten, indem sie Löcher in Wände bohren und / oder Sockelleisten und Zierleisten abreißen.
• Entfernung von Wertgegenständen
  Um sich an der Bank zu rächen und ein zusätzliches Geld zu verdienen, könnte der Vorbesitzer Wertgegenstände wie Haushaltsgeräte, Armaturen, Türen, Kupferrohre und mehr entfernen. Alles, was der Hausbesitzer nicht nimmt, könnte von Dieben mitgenommen werden. In jedem Fall fehlen vielen Immobilien in Bankbesitz die Dinge, die in der Regel mit Immobilien im Besitz des Verkäufers einhergehen.

Probleme beim Kauf

Trotz all dieser potenziellen Probleme können Zwangsvollstreckungen immer noch ein gutes Geschäft sein. Wenn Sie bereit sind, Probleme zu beheben, mit denen sich die meisten Menschen nicht befassen möchten, können Sie ein Haus mit einem erheblichen Rabatt kaufen. Es kann jedoch vorkommen, dass beim tatsächlichen Kauf und der Verbesserung des Einzugszustands weitere Probleme auftreten.

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Die Anzahl der Jahre in Folge, in denen die nationalen Zwangsvollstreckungsraten gesunken sind, während sich die Wirtschaft von der großen Rezession von 2008 erholt hat.

Probleme mit Kreditgebern

Der Kauf eines Eigenheims von einem Kreditgeber hat seine Probleme aufgrund des erhöhten bürokratischen Aufwands und der begrenzten Transparenz, die denjenigen gewährt wird, die Zwangsvollstreckungen kaufen.

• Finanzierung
  Kreditgeber geben Ihnen kein Geld für ein Haus, das sie für unbewohnbar halten oder das unter dem Kaufpreis liegt. Wenn Sie ein Investor sind, der bar bezahlt, ist dies natürlich kein Problem.
• Zeitverzögerungen bei der Eigentümerbank
  Der gesunde Menschenverstand sagt, dass Banken REOs so schnell wie möglich entladen wollen, aber in Wirklichkeit ziehen Banken manchmal ihre Fersen bei der Prüfung von Angeboten und während des gesamten Treuhandprozesses.
• Keine Angaben zum Verkäufer
  Da noch nie jemand von der Bank in dem Haus gewohnt hat, ist es unwahrscheinlich, dass er Kenntnis von bestehenden Problemen mit der Immobilie hat. Sie müssen alles selbst aufdecken, entweder während der Hausinspektion, indem Sie die Nachbarn fragen, oder durch Erfahrung, nachdem Sie der Hausbesitzer geworden sind.
• Wettbewerb
  Da Zwangsvollstreckungen großartige Angebote sein können, sind sie attraktiv für Anleger, die Immobilien umdrehen oder als Mietobjekte nutzen möchten. Da Anleger Bargeldangebote mit weniger oder gar keinen Eventualverbindlichkeiten und schnellen Abschlüssen unterbreiten können, sind ihre Angebote für die Bank möglicherweise attraktiver als diejenigen von potenziellen Eigentümern.

Laut einem Branchenbericht von ATTOM Data Solutions sanken die nationalen Zwangsvollstreckungsraten im Jahr 2018 auf ein 13-Jahrestief von 0, 47%. Fast ein Drittel der einzelnen Staaten kämpft jedoch weiterhin mit einem Anstieg der Zwangsvollstreckungen im vergangenen Jahr.

Die Quintessenz

Zwangsvollstreckungen können Geld verdienen, aber Sie sollten die Herausforderung, die Sie angehen, im Voraus kennen und Ihre Immobilie sorgfältig auswählen. Übersehen Sie nicht die Grundlagen, die eine Immobilie begehrenswert machen, nur weil der Kaufpreis ein Schnäppchen ist. Sie sollten auch Finanzierungsmöglichkeiten für abgeschottete Häuser ausgiebig recherchieren.

Während Sie den traditionellen Weg der Verwendung eines privaten Kreditgebers wie für ein herkömmliches Haus gehen können, können Kreditgeber manchmal zögern, die Finanzierung eines abgeschotteten Hauses anzubieten, so dass es sich lohnt, Kredite von der FHA oder von Freddie Mac in Betracht zu ziehen.