11 Fehler machen unerfahrene Vermieter
Auch wenn es sich einfach anhört, ein Vermieter zu sein - kaufen Sie ein Haus, machen Sie einige Renovierungsarbeiten und vermieten Sie es für mehr als die monatliche Hypothekenzahlung -, erfordert die erfolgreiche Verwaltung Ihrer eigenen Anlageimmobilien die Einstellung eines Geschäftsfachmanns.
Ohne Erfahrung kann es leicht sein, schnell Geld, Zeit und Schlaf zu verlieren, wenn diese häufigen Fehler neuer Vermieter gemacht werden. (Siehe auch: 5 Dinge, die jeder Immobilienprofi weiß .)
- Die Überprüfung eines potenziellen Mieters ist unzureichend.
So bemüht Sie auch sein mögen, einen Mieter einzubeziehen und die Miete zu zahlen, es lohnt sich nicht, voranzukommen, ohne zuerst die Anmeldeinformationen Ihres Mieters zu überprüfen. Verwenden Sie ein Anmeldeformular, mit dem Sie ausreichende Informationen erhalten, das für die Erstellung einer Bonitätsauskunft erforderliche Geld zahlen (um die Historie verspäteter Zahlungen, überfälliger Konten usw. zu überprüfen) und sich die Zeit nehmen, Referenzen, einschließlich Arbeitgeber und ehemaliger Vermieter, zu überprüfen . Auch wenn der Mieter "verzweifelt" einziehen möchte und den Einzahlungsbetrag sofort leisten kann, sollten Sie zunächst seinen Hintergrund überprüfen. Lassen Sie sich nicht dazu drängen, einen möglicherweise kostspieligen Fehler zu machen. - Ich denke, die Immobilie wird immer vermietet.
Bevor Sie eine Immobilie schließen, müssen Sie Ihre eigene finanzielle Due Diligence durchführen und sicherstellen, dass Sie die Hypothek bezahlen können (wenn Sie einen Kredit aufnehmen), falls Sie Monate haben, in denen kein Mieter Miete zahlt. Riskieren Sie keine potenzielle Zwangsvollstreckung und kein finanzielles Verderben, da Sie keine einfache Cashflow-Analyse durchgeführt haben und nicht über ausreichende Mittel verfügen, um die Hypothekenzahlungen zu decken, wenn es nur wenige Mieter gibt. - Unterschätzung der Kosten für Reparaturen oder laufende Instandhaltung von Immobilien.
Um die Mieter für die Immobilie zu interessieren (und dafür zu bezahlen), müssen Sie sie pflegen. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Miete verlangen, um zumindest einen Teil der laufenden Wartungskosten (dh Malen, Reinigen und Teppichreinigung zwischen den Mietern) zu decken. Denken Sie auch daran, Geld entweder aus dem Geschäft oder aus der eigenen Tasche zu ziehen, falls Sie nicht über das nötige Geld für einmalige größere Reparaturen verfügen (z. B. Reparatur von Bauschäden, Austausch von Geräten usw.). - Betrachten Sie es als Hobby.
Der Besitz von Mietobjekten ist ein Geschäft, und um einen Gewinn zu erzielen, müssen Sie es als solches betreiben. Das bedeutet, separate Bankkonten für Einlagen und Ausgaben einzurichten, ein Buchhaltungssystem zu verwenden und einen Steuerfachmann zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie die Steuern in Ihrem Unternehmen korrekt handhaben (und zahlen!). Wenn Sie sich nicht mit den notwendigen Ressourcen und Beziehungen ausstatten, werden Sie höchstwahrscheinlich Geld verlieren. (Siehe auch: Steuerabzüge für Vermieter .) - Sich auf einen Händedruck verlassen.
In der Wirtschaft kann man sich nicht auf Versprechen verlassen. Für Ihren eigenen Rechtsschutz ist es wichtig, dass Ihre Mieter einen Mietvertrag abschließen, um in der Immobilie zu wohnen und sicherzustellen, dass sie die Vertragsbedingungen verstehen. Wenn Sie Probleme mit Ihrem Mieter haben, benötigen Sie schriftliche, verbindliche Unterlagen (dh einen Mietvertrag), damit der Richter eine Entscheidung treffen kann. Kennen Sie die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf Mietverträge und stellen Sie sicher, dass Sie ein für Ihren Staat geeignetes Formular verwenden. FindLaw.com hat eine staatliche Auflistung der Miet- und Pachtvertragsgesetze erstellt. - Illegale Interviewfragen stellen.
Sie möchten nicht riskieren, einem potenziellen Mieter ausreichend Gründe zu geben, um Sie wegen Diskriminierung zu verklagen, indem Sie während des Screening-Interviews die falschen Fragen stellen. Nach dem Fair Housing Act des Civil Rights Act von 1968 darf der Antrag eines Mieters nicht aufgrund von Rasse, Hautfarbe, Religion, nationaler Herkunft, Geschlecht, Familienstand, Behinderung oder Familienstand abgelehnt werden (z. B. wenn er Kinder haben möchte). - Mieter vernachlässigen.
Die Häuser, die Sie vermieten, liegen in Ihrer Verantwortung. Wenn Sie nicht regelmäßig bei Ihren Mietern einchecken und sich über den Zustand der Immobilie informieren, haben Sie nur sich selbst die Schuld, wenn etwas schief geht. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie nicht gegen die Gesetze Ihres Staates zum Schutz der Privatsphäre von Mietern verstoßen, bevor Sie unangekündigt an der Unterkunft vorbeischauen. Sie können ihnen versehentlich das Recht einräumen, Sie zu verklagen oder von den Bedingungen Ihres Mietvertrags befreit zu werden. - Entspricht nicht den staatlichen und örtlichen Wohnungsvorschriften.
Als Vermieter müssen Sie sicherstellen, dass die Immobilie den Gesundheits- und Sicherheitsstandards entspricht. Wenn Sie sich nicht um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kümmern, haben Ihre Mieter möglicherweise Grund, gegen die Bestimmungen Ihres Mietvertrags zu verstoßen, Sie möglicherweise zu verklagen und sogar einen Rechtsanspruch auf Ersatz von Schäden oder Verletzungen aufgrund Ihrer Fahrlässigkeit zu haben. - Vertreibung verzögern.
Es kann sehr kostspielig sein, das Räumungsverfahren nicht so schnell wie möglich zu beginnen. Wenn Sie Probleme mit einem Mieter haben und sich nicht sicher sind, welche Rechte Sie haben oder wie Sie vorgehen sollen, wenden Sie sich so schnell wie möglich an einen Räumungsanwalt. (Siehe auch: Tipps für den zukünftigen Vermieter .) - Keine Durchsetzung der Mietbedingungen.
Wenn Sie festgestellt haben, dass bei verspäteten Mietzahlungen eine Vertragsstrafe fällig wird, berechnen Sie diese. Wenn Sie festgestellt haben, dass keine Haustiere erlaubt sind und Ihr neuer Mieter eine Deutsche Dogge kauft, setzen Sie die Strafe durch. Wenn Ihre Mieter feststellen, dass Sie die Bedingungen des Mietvertrags nicht einhalten, werden sie wahrscheinlich nachziehen. Setzen Sie den Standard, den Sie einhalten möchten, und setzen Sie ihn durch. - Nicht aufschreiben.
Es ist wichtig, dass Sie die Interaktionen mit Ihren Mietern schriftlich dokumentieren, falls Sie ihn / sie jemals vor Gericht bringen müssen. Notieren Sie Telefongespräche und bewahren Sie Kopien von E-Mails, Voicemails oder Textnachrichten usw. auf, um Ihre Behauptungen zu unterstützen.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie Ihre Karriere als Vermieter erfolgreich beginnen können, oder wenn Sie befürchten, dass Sie nicht die Zeit haben, die für eine gute Arbeit erforderlich ist, sollten Sie mit einer professionellen Immobilienverwaltungsfirma zusammenarbeiten. Befragen Sie mehrere Unternehmen, überprüfen Sie deren Hintergründe und Referenzen und stellen Sie sicher, dass Sie wie Ihre Mieter die Bedingungen eines Vertragsverhältnisses verstehen und diesen zustimmen. (Siehe auch: Top 10 Merkmale eines rentablen Mietobjekts .)