Möglichkeiten, schneller hypothekenfrei zu sein

Einige Hypothekarkreditnehmer haben nur zwei Dinge im Sinn: "Wie viel kann ich mir leisten?" und "Wie hoch sind meine monatlichen Zahlungen?" Sie schöpfen ihre Hypothekenschuldenfinanzierung aus und verwenden eine Hypothek mit ausschließlicher oder negativer Amortisation, um ihre monatlichen Zahlungen zu minimieren. Dann verlassen sie sich auf eine Aufwertung des Eigenheimpreises, um die mit einem konstanten oder zunehmenden Hypothekensaldo verbundenen Risiken in den Schatten zu stellen.

In vielen Fällen, wenn diese Hausbesitzer das Glück haben, etwas Eigenkapital in ihren Häusern zu akkumulieren, können sie ihre Finanzen durch einen Eigenheimkredit oder eine Auszahlungsrefinanzierung wieder aufbessern und den Erlös dann dazu verwenden, zusätzliche Einkäufe zu tätigen, Verbraucherschulden zu tilgen, oder sogar zusätzliche Investitionen tätigen. Hört sich riskant an? Es ist. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie sicherstellen können, dass Sie eine Hypothek haben, die Sie sich leisten können, und wie Sie Eigenkapital aufbauen können, indem Sie es schnell zurückzahlen.

Hypothekenmathematik addieren

Jede Hypothek hat einen Tilgungsplan. Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, in der jede geplante Hypothekenzahlung in einer chronologischen Reihenfolge aufgeführt ist, die mit der ersten Zahlung beginnt und mit der letzten Zahlung endet. (Weitere Informationen zu Abschreibungen finden Sie unter Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur und Treffen einer risikobasierten Hypothekenentscheidung .)

Im Tilgungsplan wird jede Zahlung in eine Zinszahlung und eine Hauptzahlung aufgeteilt. Zu Beginn des Tilgungsplans besteht ein großer Prozentsatz der Gesamtzahlung aus Zinsen und ein kleiner Prozentsatz der Gesamtzahlung aus Kapital. Während Sie Ihre Hypothek bezahlen, verringert sich der Zinsbetrag und der Kapitalbetrag erhöht sich.

Die Abschreibungsberechnung lässt sich am einfachsten in drei Teile aufteilen:

Teil 1 - Spalte 5: Monatliche Gesamtzahlungen
Die Berechnung der monatlichen Gesamtzahlung erfolgt nach folgender Formel.

Wo :

A = periodischer Zahlungsbetrag
P = Restbetrag der Hypothek
i = periodischer Zinssatz
n = Gesamtzahl der verbleibenden geplanten Zahlungen

Teil 2 - Spalte 6: Periodisches Interesse

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Abbildung 1

Die Berechnung der periodisch berechneten Zinsen erfolgt wie folgt:

Der periodische Zinssatz (Spalte 3) x der verbleibende Kapitalbetrag (Spalte 4)

Hinweis: Der in Spalte 3 angegebene Zinssatz ist ein jährlicher Zinssatz. Es muss durch 12 (Monate) geteilt werden, um den periodischen Zinssatz zu erhalten.

Teil 3 - Spalte 7: Hauptzahlungen
Die Berechnung der periodischen Hauptzahlung ergibt sich aus der nachstehenden Formel.

Die Gesamtzahlung (Spalte 5) - die periodische Zinszahlung (Spalte 6)

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Figur 2

Abbildung 2 zeigt einen Tilgungsplan für eine 30-jährige Hypothek mit einem festen Zinssatz von 8%. Aus Platzgründen werden nur die ersten fünf und die letzten fünf Monate angezeigt.

Aus dem Tilgungsplan geht hervor, dass die Zahlung von 300 USD pro Monat auf den in Abbildung 1 dargestellten Hauptbetrag der gleichen Hypothek die Laufzeit der Hypothek auf etwa 21 Jahre und 10 Monate verkürzt (insgesamt 262 Monate gegenüber 360) und den Gesamtbetrag verringert Zinszahlungen über die Laufzeit der Hypothek von 209.948 USD.

Wie Sie sehen können, sinkt der Hauptbetrag der Hypothek um mehr als die zusätzlichen 300 USD, die Sie jeden Monat auf die Hypothek werfen. Sie sparen mehr Geld, indem Sie die auf die Restlaufzeit entfallenden Zinsmonate kürzen.

Wenn beispielsweise zu Beginn einer 30-jährigen Hypothek monatlich für 24 Monate zusätzliche 300 US-Dollar gezahlt wurden, ist der zusätzliche Betrag, um den das Kapitalguthaben reduziert wird, größer als 7.200 US-Dollar (oder 300 x 24 US-Dollar). Der tatsächliche Betrag, der durch die Zahlung der zusätzlichen 300 USD pro Monat bis zum Ende des zweiten Jahres eingespart wird, beträgt 7.430, 42 USD. Sie haben in den ersten zwei Jahren Ihrer Hypothek 200 US-Dollar gespart - und die Vorteile steigen nur, wenn sie sich über die gesamte Laufzeit der Hypothek summieren!

Dies liegt daran, dass, wenn die zusätzlichen 300 USD monatlich auf den Hauptbetrag der Hypothek angewendet werden, ein größerer Prozentsatz der geplanten Hypothekenzahlung auf den Hauptbetrag der Hypothek in den folgenden Monaten angewendet wird. (Weitere Informationen zu Hypothekenzahlungen finden Sie in unserem Tutorial zu Hypothekengrundlagen .)

Die wahren Vorteile einer beschleunigten Hypothekenzahlung

Der wahre Nutzen der beschleunigten Zahlungen wird gemessen, indem berechnet wird, was gespart und was aufgegeben wird. Anstatt beispielsweise 300 US-Dollar zusätzlich pro Monat für die oben gezeigte Hypothek zu zahlen, können die 300 US-Dollar auch für andere Zwecke verwendet werden. Dies nennt man eine Kosten-Nutzen-Analyse.

Angenommen, der Verbraucher mit der in den obigen Tilgungsplänen angegebenen Hypothek versucht zu entscheiden, ob die beschleunigten Hypothekenzahlungen von 300 USD pro Monat erfolgen sollen. Der Verbraucher erwägt drei Möglichkeiten, wie unten gezeigt. Für jede Option berechnen wir die Kosten im Verhältnis zu den Vorteilen oder was gespart werden kann im Verhältnis zu dem, was aufgegeben wird. (In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass es keine Option ist, Eigenkapital über einen Eigenheimkredit zu mobilisieren. Wir werden auch die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen ignorieren, die die Zahlen ändern könnten leicht.)

Die drei Optionen des Hausbesitzers umfassen:

1. Für den Kauf eines Bootes erhalten Sie ein fünfjähriges Verbraucherdarlehen in Höhe von 14.000 USD zu einem Zinssatz von 10%.
2. Rückzahlung einer Kreditkartenschuld in Höhe von 12.000 USD mit einem jährlichen Zinssatz von 15% (täglich berechnet).
3. In die Börse investieren.

Option 1: Boot kaufen
Die Entscheidung, ein Boot zu kaufen, ist sowohl eine Frage des Vergnügens als auch der Wirtschaftlichkeit. Ein Boot ist - ähnlich wie viele andere Verbraucherspielzeuge - ein abwertendes Gut. Die Aufstockung der Verschuldung der privaten Haushalte zum Kauf eines illiquiden, abwertenden Vermögenswerts erhöht das Risiko für die Haushaltsbilanz. Dieser Verbraucher muss den Nutzen (das Vergnügen), der durch den Besitz eines Bootes entsteht, gegen die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Entscheidung abwägen.

Wir können berechnen, dass ein Darlehen von 14.000 USD für das Boot mit einem Zinssatz von 10% und einer Laufzeit von fünf Jahren monatliche Zahlungen von 297, 46 USD hat.

Kosten-Nutzen-Aufschlüsselung
Wenn der Hausbesitzer in den ersten fünf Jahren der Hypothek 300 USD schneller gezahlt hätte, als ein Boot zu kaufen, hätte dies die Laufzeit der Hypothek um 47 Monate verkürzt und 2935, 06 USD für 47 Monate und 313 Monate in der Zukunft gespart. Bei einem Abzinsungssatz von 3% ergibt sich ein Barwert von 59.501 USD. Wenn die beschleunigten Hypothekenzahlungen vorgenommen werden, wird der Hauptbetrag der Hypothek bis zum Ende des Fünfjahreszeitraums um weitere 21.599 USD gekürzt. Dieser vorzeitige Schuldenerlass verringert das Risiko in der Haushaltsbilanz. (Weitere Informationen zu den Auswirkungen der Aufzinsung auf Ihre Kredite finden Sie unter Grundlegendes zum Zeitwert von Geld .)

Mit der Entscheidung, das Boot zu kaufen, gibt der Verbraucher fünf Jahre lang 297, 46 USD pro Monat aus, um ein Boot im Wert von 14.000 USD zu besitzen. Die monatlichen 297 USD für 60 Monate entsprechen einem Barwert von 16.554 USD.

Indem dieser Verbraucher die 300 USD in die Hypothek aufnimmt, spart er im Verlauf der Hypothek 59.501 USD. Der Kauf des Bootes würde 16.554 US-Dollar kosten, um ein Boot für 14.000 US-Dollar zu kaufen, dessen Wiederverkaufswert wahrscheinlich abnimmt.

Daher muss sich der Verbraucher fragen, ob das Vergnügen, das Boot zu besitzen, die große wirtschaftliche Kluft wert ist.

Option 2: Rückzahlung einer Kreditkartenschuld in Höhe von 12.000 USD
Die tägliche Aufzinsung von Kreditkartenzinsen macht diese Berechnung komplex. Die Zinsen für Kreditkarten werden täglich berechnet, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass der Verbraucher tägliche Zahlungen vornimmt. Die Berechnung eines Tilgungsplans besagt jedoch, dass diese Person die Kreditkartenschulden beseitigen kann, wenn der Verbraucher fünf Jahre lang etwa 300 USD pro Monat zahlt.

Wie im ersten Beispiel beläuft sich der Barwert zukünftiger Einsparungen bei der Hypothek in den ersten fünf Jahren auf 59.501 US-Dollar, wenn die Hypothek in den ersten fünf Jahren um 300 US-Dollar pro Monat beschleunigt wird.

Durch die Zahlung von 300 USD pro Monat für fünf Jahre zur Beseitigung der Kreditkartenschulden kann der Verbraucher 12.000 USD an Kreditkartenschulden mit einem jährlichen Zinssatz von 15% beseitigen.

Wir wissen, dass bei einer beschleunigten Hypothekenzahlung des Verbrauchers die Kreditkartenschulden weiterhin verzinst werden und sich der ausstehende Saldo mit zunehmender Geschwindigkeit erhöht. Wenn wir 60 Monate lang täglich 12.000 US-Dollar mit einer jährlichen Rate von 15% zusammenrechnen, erhalten wir 25.400 US-Dollar. Wenn wir davon ausgehen, dass der Verbraucher nach fünf Jahren beschleunigter Hypothekenzahlung damit beginnen könnte, die Kreditkartenschulden um 300 USD pro Monat abzubezahlen, würde es mehr als 50 Jahre dauern, bis die Kreditkartenschulden bei 300 USD pro Monat beglichen sind Punkt. In diesem Fall ist es am wirtschaftlichsten, zuerst die Kreditkartenschulden zu begleichen.

Option 3: Investieren Sie in die Börse
Wir haben bereits gezeigt, dass der Verbraucher durch beschleunigte Hypothekenzahlungen in Höhe von 300 USD in den ersten fünf Jahren der Hypothek einen Barwert von 59.501 USD einsparen wird. Bevor wir die Einsparungen bei der beschleunigten Hypothekenzahlung mit den Renditen vergleichen, die im selben Zeitraum an der Börse erzielt werden könnten, müssen wir darauf hinweisen, dass es äußerst riskant ist, Annahmen über die Renditen an der Börse zu treffen. Aktienmarktrenditen sind volatil. Die historische durchschnittliche Jahresrendite des S & P 500 Index liegt bei 11%, aber in einigen Jahren ist sie gestiegen und in einigen Jahren ist sie gesunken.

Das Aufbringen der 300 USD auf die Hypothek bedeutet einen Barwert von 59.501 USD für künftige Hypothekenzahlungen und eine Reduzierung des Hauptbetrags der Hypothek um 21.599 USD in den ersten fünf Jahren der Hypothek. Dies reduziert die mit der Verschuldung verbundenen Risiken.

Wenn der Verbraucher beschließt, die monatlichen 300 USD über einen Zeitraum von fünf Jahren an der Börse anzulegen - bei einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 11% -, ergibt sich ein Gesamtportfoliowert von 23.855 USD mit einem Barwert von 20.536 USD (abzüglich 3%). ), der weit unter dem Barwert von 59.501 USD liegt, der durch beschleunigte Hypothekenzahlungen erzielt wird.

Wenn wir jedoch davon ausgehen, dass die 23.855 USD weiterhin eine jährliche Rendite von 11% nach dem 60. Monat erzielen werden - bis zum 313. Monat, zu dem die Hypothekenzahlung eliminiert würde -, würde der Gesamtwert des Portfolios zu diesem Zeitpunkt 239.989 USD betragen. Dies ist mehr als der Barwert der zukünftigen Einsparungen bei der Hypothekenzahlung zu diesem zukünftigen Zeitpunkt, der 129.998 USD betragen würde.

Wir könnten dann zu dem Schluss kommen, dass eine Investition in den Aktienmarkt auf lange Sicht wirtschaftlicher sein könnte - aber dies wäre nur in einer perfekten Welt eine Selbstverständlichkeit.

Die Quintessenz

Eigenheimbesitzer müssen verstehen, dass eine größere Hypothek mit dem Wert des Eigenheims verglichen wird, je größer das Risiko ist, das sie eingegangen sind. Sie müssen sich auch darüber im Klaren sein, dass eine Aufwertung des Eigenheimpreises nicht dazu führen sollte, dass die Risiken von Hypothekenschulden in den Schatten gestellt werden. Darüber hinaus müssen sie verstehen, dass die Tilgung von Hypothekenschulden das Risiko verringert und zu ihrem wirtschaftlichen Vorteil führen kann.

Einer der Schlüsselaspekte bei beschleunigten Hypothekenzahlungen besteht darin, dass jede Reduzierung des ausstehenden Kapitalbetrags einer Hypothek in US-Dollar den Zinsbetrag verringert, der im Rahmen künftiger planmäßiger Zahlungen gezahlt wird, und den Kapitalbetrag erhöht, der im Rahmen dieser Zahlungen gezahlt wird. Eine einfache Berechnung, die die Zinsersparnis für einen Zeitraum aufsummiert, der vor Auszahlung des Kredits endet, erfasst daher nicht den gesamten Nutzen einer beschleunigten Hypothekenzahlung. Eine Barwertberechnung der zukünftigen Zahlungsersparnisse ist eine genauere Analyse. Zusätzlich reduziert jeder vorzeitig eingezahlte Dollar Kapital das Risiko in der Haushaltsbilanz.

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