Sollte ich zwei Hypotheken zu einer kombinieren?

Der Hypothekenmarkt hat sich in den letzten zehn Jahren stark verändert. In der Vergangenheit konnte praktisch jeder eine Hypothek aufnehmen - sogar eine für viel mehr, als er sich leisten konnte. Zu dieser Zeit waren die Zinssätze höher, aber die Kreditvergabestandards waren einfacher. Heutzutage ist es schwieriger, sich zu qualifizieren, und die Zinssätze steigen gerade erst von ihren historischen Tiefständen auf.

Vielleicht haben Sie eine zweite Hypothek aufgenommen (im Allgemeinen als Eigenheimkredit bezeichnet), als die Zinsen hoch waren. Dies ist nur ein Grund, warum Sie in Betracht ziehen könnten, Ihre Kredite zu konsolidieren. Aber solltest du? Macht das Sinn? Oder ist es am besten, die Kredite getrennt zu halten?

Vier Gründe, um Ihre Hypotheken zu konsolidieren

Casey Fleming, Hypothekenberater und freiberuflicher Schriftsteller Der Autor von „The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek“ nennt die folgenden vier Gründe für die Konsolidierung:

1. Reduzieren Sie Ihren Zinssatz

Vor ungefähr einem Jahrzehnt waren die durchschnittlichen Hypothekenzinsen viel höher. So erreichte die durchschnittliche 30-Jahres-Rate Mitte Juni 2007 einen Höchststand von 6, 74%. Im März 2019 lag der durchschnittliche Zinssatz bei 4, 27% - mehr als ein Drittel günstiger als 2007. Ein niedrigerer Zinssatz könnte bedeuten, dass Sie Tausende von Dollar für Ihr Darlehen sparen. Je niedriger der Zinssatz, desto weniger zahlen Sie insgesamt über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Die zentralen Thesen

• Wenn Sie zwei Hypotheken bei sich haben, können Sie durch die Konsolidierung zu einer Hypothek zu einem reduzierten Zinssatz oder einer kürzeren Darlehenslaufzeit eine erhebliche Geldersparnis erzielen.
• Durch die Umfinanzierung von einer variabel verzinslichen Hypothek in ein festverzinsliches Darlehen können Sie die Bedenken verringern, ob Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen später im Darlehen leisten können.
• Die Konsolidierung zur Senkung Ihrer Zahlungen kostet Sie im Laufe der Zeit in der Regel mehr, da Ihr Darlehen auf eine längere Laufzeit zurückgesetzt wird.

2. Beseitigen Sie das Risiko einer variabel verzinslichen Hypothek

Da die Zahlungen zu Beginn einer Hypothek mit variablem Zinssatz häufig niedriger sind, können Käufer von Eigenheimen dazu veranlasst werden, ein Eigenheim zu kaufen, das sie sich später nicht leisten können. Am Ende der Einführungsphase könnten Kunden feststellen, dass die Zahlung in relativ naher Zukunft zu hoch für ihren Haushalt ist. Die Konsolidierung Ihrer Hypotheken in einer einzigen Festhypothek beseitigt die Bedenken einer deutlich höheren Zahlung später in der Hypothek.

Es ist besonders gut, wenn die Zinsen relativ niedrig sind. Vielleicht wäre letztes Jahr besser gewesen, aber jetzt ist es immer noch gut. Das Federal Reserve Board hat die Hypothekenzinsen seit 2015 neunmal angehoben, zuletzt jedoch im Dezember 2018 und hat angegeben, dass für 2019 keine Anhebungen geplant sind.

Ein einfacher Vergleich der monatlichen Hypothekenzahlungen führt wahrscheinlich dazu, dass Sie bei der Refinanzierung ein schlechtes Geschäft machen. Sie müssen alle Kosten im Laufe der Zeit betrachten.

3. Zahlen Sie Ihre Kredite schneller aus

Ziehen Sie neben der Kombination beider Kredite zu einer einzigen Zahlung auch ein kürzeres Darlehen in Betracht. Der Gesamtbetrag der Zinsen, die Sie zahlen müssen, ist niedriger, und die Immobilie oder die Liegenschaften gehören Ihnen früher. Natürlich werden die monatlichen Zahlungen höher sein.

Betrachten Sie das Beispiel einer 30-jährigen Festhypothek auf ein Haus mit 250.000 USD, die ungefähr 1.150 USD pro Monat kosten würde. Wenn Sie einen Kredit mit einer Laufzeit von 15 Jahren aufnehmen, steigen die monatlichen Kosten auf 1.811 US-Dollar - eine höhere Zahlung, die im Laufe der Zeit jedoch kostengünstiger ist, da Sie in 15 Jahren weniger Zahlungen leisten als in 30 Jahren und rund 88.000 US-Dollar weniger Zinsen zahlen.

4. Verringern Sie Ihre Zahlungen

Das ist nur dann sinnvoll, wenn Sie sich über Ihrem Kopf befinden. Das Problem ist, dass im Laufe der Zeit eine Verringerung des Zahlungsbetrags in der Regel mehr kostet. Laut Fleming bedeuten „niedrigere monatliche Zahlungen selten niedrigere Lebenszeitkosten - oder sogar niedrigere jährliche Zinskosten -, da das neue Darlehen Ihren Zahlungsplan fast immer auf eine längere Laufzeit zurücksetzt und weniger von Ihrer Zahlung an den Kapitalgeber geht.“

Da die meisten Hypotheken vorzeitig verzinst werden, fließt in den ersten Jahren einer neuen Hypothek ein geringerer Teil Ihrer Zahlung in den Kapitalbetrag. Wenn Sie das Darlehen weiter zurücksetzen, zahlen Sie langfristig mehr Zinsen. Aus diesem Grund fällt es Serienrefinanzierern schwerer, ihre Hypothek (en) zurückzuzahlen.

Die Quintessenz

Wenn Sie Ihre Hypotheken konsolidieren, stellen Sie sicher, dass Sie langfristig davon profitieren. Schauen Sie sich den Gesamtbetrag an, den Sie für das Darlehen zahlen müssen, und das Tempo, mit dem Sie Eigenkapital aufbauen. Ein einfacher Vergleich von Zahlungen ist kurzfristiges Denken. Laut Fleming wird „kein Tool häufiger verwendet, um Hausbesitzer zu schlechten Geschäften zu überreden, als der Vergleich der monatlichen Zahlungen. Es ist zu simpel und kostet Hausbesitzer jedes Jahr Millionen von Dollar. In einer idealen Welt sollte die Laufzeit des neuen Kredits gleich oder kürzer sein als die der bestehenden Kredite. “