Mietwohnungen: Wie der Prozess funktioniert

Wenn Sie wie die meisten Käufer von Eigenheimen sind, benötigen Sie eine Hypothek, um den Kauf eines neuen Hauses zu finanzieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie über eine gute Bonität und Bargeld für eine Anzahlung verfügen. Ohne diese ist der traditionelle Weg zum Wohneigentum möglicherweise keine Option.

Es gibt jedoch eine Alternative: einen Mietvertrag, bei dem Sie ein Haus für einen bestimmten Zeitraum mieten und den Sie vor Ablauf des Mietvertrags kaufen können. Mietkaufverträge bestehen aus zwei Teilen: einem Standard-Leasingvertrag und einer Kaufoption. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht darüber, worauf Sie achten müssen und wie der Mietkaufprozess funktioniert. Es ist komplizierter als das Mieten, und Sie müssen zusätzliche Vorkehrungen treffen, um Ihre Interessen zu schützen. Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob das Geschäft eine gute Wahl ist, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.

Die zentralen Thesen

• Ein Mietvertrag ist ein Geschäft, bei dem Sie sich verpflichten, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu mieten, mit der Option, sie zu kaufen, bevor der Mietvertrag abläuft.
• Mietkaufverträge beinhalten einen Standard-Leasingvertrag sowie eine Option zum Kauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt.
• Verstehen Sie, dass Leasing-Optionsverträge Ihnen das Recht geben, das Haus zu kaufen, wenn der Leasingvertrag abläuft, während Leasing-Kaufverträge Sie zum Kauf verpflichten.
• Sie zahlen während des gesamten Mietverhältnisses Miete, und in einigen Fällen wird ein Prozentsatz der Zahlung auf den Kaufpreis angewendet.
• Bei einigen Mietverträgen müssen Sie möglicherweise die Immobilie warten und für Reparaturen bezahlen.

Mietwohnungen: Wie der Prozess funktioniert

Nicht erstattungsfähige Vorabgebühren

Bei einem Mietkaufvertrag zahlen Sie (als Käufer) dem Verkäufer eine einmalige, in der Regel nicht erstattungsfähige Vorausgebühr, die als Optionsgebühr, Optionsgeld oder Optionsgegenleistung bezeichnet wird. Diese Gebühr gibt Ihnen die Möglichkeit, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Optionsgebühr ist oft verhandelbar, da es keinen Standardsatz gibt. Die Gebühr liegt jedoch typischerweise zwischen 2, 5% und 7% des Kaufpreises.

Leasing-Option vs. Leasing-Kauf

Es ist wichtig zu wissen, dass es verschiedene Arten von Mietverträgen gibt, von denen einige verbraucherfreundlicher und flexibler sind als andere. Mietoptionsverträge geben Ihnen das Recht, aber nicht die Verpflichtung, das Haus zu kaufen, wenn der Mietvertrag abläuft. Wenn Sie sich am Ende des Mietverhältnisses dafür entscheiden, die Immobilie nicht zu kaufen, erlischt die Option und Sie können ohne Verpflichtung, weiterhin Miete zu zahlen oder zu kaufen, weggehen.

Achten Sie auf Mietkaufverträge. Mit diesen könnten Sie gesetzlich verpflichtet sein, das Haus am Ende des Mietverhältnisses zu kaufen, ob Sie es sich leisten können oder nicht. Um die Option zu haben, unverbindlich zu kaufen, muss es sich um einen Mietoptionsvertrag handeln. Da es schwierig sein kann, juristische Personen zu entschlüsseln, ist es immer eine gute Idee, den Vertrag mit einem qualifizierten Immobilienanwalt zu überprüfen, bevor Sie etwas unterschreiben, damit Sie Ihre Rechte kennen und genau wissen, worauf Sie sich einlassen.

Kaufpreis vereinbaren

In Mietverträgen sollte festgelegt werden, wann und wie der Kaufpreis des Eigenheims ermittelt wird. In einigen Fällen werden Sie und der Verkäufer bei Vertragsabschluss einen Kaufpreis vereinbaren, oft zu einem höheren Preis als dem aktuellen Marktwert. In anderen Situationen wird der Preis zum Zeitpunkt des Ablaufs des Mietvertrags auf der Grundlage des dann aktuellen Marktwerts der Immobilie ermittelt. Viele Käufer bevorzugen es, den Kaufpreis zu „binden“, insbesondere in Märkten, in denen die Immobilienpreise im Aufwärtstrend liegen.

Mietzins auf den Auftraggeber anwenden

Sie bezahlen die Miete während der gesamten Mietdauer. Die Frage ist, ob ein Teil jeder Zahlung auf den eventuellen Kaufpreis angewendet wird. Wenn Sie beispielsweise drei Jahre lang monatlich 1.200 USD für die Miete zahlen und 25% davon für den Kauf gutgeschrieben werden, erhalten Sie ein Mietguthaben von 10.800 USD (1.200 USD x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 Monate = 10.800 USD). In der Regel ist die Miete geringfügig höher als die Rate, mit der das von Ihnen erhaltene Mietguthaben in der Region aufgewogen wird. Aber seien Sie sicher, dass Sie wissen, was Sie für die Zahlung dieser Prämie erhalten.

In einigen Verträgen kann das gesamte oder ein Teil des Optionsgeldes, das Sie bezahlen müssen, auf den eventuellen Kaufpreis beim Abschluss angewendet werden.

Instandhaltung von Eigenheimen

Abhängig von den Vertragsbedingungen sind Sie möglicherweise für die Instandhaltung des Eigentums und die Bezahlung von Reparaturen verantwortlich. In der Regel liegt dies in der Verantwortung des Vermieters. Lesen Sie daher den Kleingedruckten Ihres Vertrags sorgfältig durch. Da die Verkäufer letztendlich für die Gebühren, Steuern und Versicherungen der Eigentümergemeinschaften verantwortlich sind (schließlich ist dies immer noch ihr Haus), entscheiden sie sich in der Regel für die Deckung dieser Kosten. In jedem Fall benötigen Sie eine Mieterversicherung, um Verluste an persönlichem Eigentum zu decken und eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, wenn jemand zu Hause verletzt wird oder wenn Sie versehentlich jemanden verletzen.

Stellen Sie sicher, dass die Wartungs- und Reparaturanforderungen im Vertrag klar angegeben sind (fragen Sie Ihren Anwalt, um Ihre Verantwortlichkeiten zu erläutern). Die Instandhaltung des Eigentums, z. B. das Rasenmähen, das Harken der Blätter und das Reinigen der Dachrinnen usw., unterscheidet sich stark vom Ersetzen eines beschädigten Daches oder dem Aufrüsten der Elektrik. Egal, ob Sie für alles verantwortlich sind oder nur den Rasen mähen, lassen Sie das Haus inspizieren, veranlassen Sie eine Schätzung und stellen Sie sicher, dass die Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind, bevor Sie etwas unterschreiben.

Kauf der Immobilie

Was passiert, wenn der Vertrag endet, hängt teilweise davon ab, welche Art von Vereinbarung Sie unterzeichnet haben. Wenn Sie einen Mietoptionsvertrag haben und die Immobilie kaufen möchten, müssen Sie wahrscheinlich eine Hypothek (oder eine andere Finanzierung) aufnehmen, um den Verkäufer vollständig zu bezahlen.

Umgekehrt verfällt die Option, wenn Sie sich entscheiden, das Haus nicht zu kaufen, oder die Finanzierung bis zum Ende der Mietdauer nicht sicherstellen können, und Sie ziehen aus dem Haus, als würden Sie eine andere Immobilie mieten. Bis zu diesem Zeitpunkt bezahlte Beträge verfallen wahrscheinlich, einschließlich des Optionsgeldes und der erzielten Mietguthaben. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, das Haus weiter zu mieten oder zu kaufen.

Wenn Sie einen Mietkaufvertrag haben, können Sie gesetzlich verpflichtet sein, die Immobilie zu kaufen, wenn der Mietvertrag abläuft. Dies kann aus vielen Gründen problematisch sein, insbesondere wenn Sie keine Hypothek aufnehmen können. Leasing-Optionsverträge sind Leasing-Kaufverträgen fast immer vorzuziehen, da sie mehr Flexibilität bieten und Sie kein Risiko eingehen, verklagt zu werden, wenn Sie nicht bereit oder nicht in der Lage sind, das Haus zu kaufen, wenn der Leasingvertrag abläuft.

Behandeln Sie den Vorgang so, als würden Sie ein Haus direkt kaufen: Führen Sie Ihre Due Diligence durch, recherchieren Sie die Gegend, vergleichen Sie die Preise mit anderen Häusern in der Nähe, recherchieren Sie den Vertrag und recherchieren Sie die Geschichte des Verkäufers.

Der ideale Mietkandidat

Ein Mietvertrag kann eine ausgezeichnete Option sein, wenn Sie ein aufstrebender Hausbesitzer sind, aber finanziell noch nicht so weit sind. Diese Vereinbarungen geben Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzen in Ordnung zu bringen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und Geld für eine Anzahlung zu sparen, während Sie das Haus "einschließen", das Sie besitzen möchten. Wenn das Optionsgeld und / oder ein Prozentsatz der Miete in Richtung des Kaufpreises geht, was sie oft tun, können Sie auch etwas Eigenkapital aufbauen.

Während Mietkaufverträge traditionell auf Personen ausgerichtet sind, die sich nicht für konforme Kredite qualifizieren können, gibt es eine zweite Gruppe von Kandidaten, die von der Mietkaufbranche weitgehend übersehen wurden: Personen, die keine Hypotheken aufnehmen können teure, nicht konforme Kreditmärkte. „In hochpreisigen städtischen Immobilienmärkten, in denen Jumbo-Kredite (nicht konforme Kredite) der Standard sind, besteht eine große Nachfrage nach einer besseren Lösung für finanziell tragfähige, kreditwürdige Menschen, die noch keine Hypothek erhalten können oder wollen ", Sagt Marjorie Scholtz, Gründerin und CEO von Verbhouse, einem in San Francisco ansässigen Start-up, das den Markt für Mietwohnungen neu definiert.

„Da die Immobilienpreise steigen und immer mehr Städte aus der Einhaltung von Kreditlimiten herausgepreist und in riesige Kredite umgewandelt werden, verlagert sich das Problem von den Verbrauchern auf die Immobilienfinanzierungsbranche“, sagt Scholtz. Aufgrund strenger Richtlinien für das automatische Underwriting und einer Anzahlung von 20% bis 40% können selbst finanzstarke Menschen auf diesen Märkten Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten.

"Etwas Ungewöhnliches - zum Beispiel das Einkommen - versetzt gute Einkommensverdiener in einen Ausreißer-Status, weil die Underwriter sie nicht ordentlich in eine Schachtel packen können", sagt Scholtz. Dies schließt Menschen ein, die kein traditionelles Einkommen haben, selbständig oder vertraglich gebunden sind oder nicht über etablierte US-Kredite verfügen (z. B. Ausländer) - und solche, denen einfach die riesigen 20% bis 40% Anzahlungsbanken fehlen, die für fehlerhafte Kredite benötigt werden.

Hochpreismärkte sind nicht der offensichtliche Ort, an dem Sie Mietwohnungen finden, was Verbhouse so ungewöhnlich macht. Aber alle potenziellen Käufer von Eigenheimen würden davon profitieren, wenn sie versuchen würden, ihre verbraucherorientierten Merkmale in Mietverträge zu schreiben: Die Optionsgebühr und ein Teil jeder Mietzahlung kaufen den Kaufpreis Dollar für Dollar herunter. Die Miete und der Kaufpreis sind für bis zu fünf Jahre festgeschrieben, und die Teilnehmer können Eigenkapital aufbauen und die Wertschätzung des Marktes erfassen, selbst wenn sie sich gegen den Kauf entscheiden. Laut Scholtz können Teilnehmer zum fairen Marktwert „auszahlen“: Verbhouse verkauft das Eigenheim und der Teilnehmer behält die Marktbewertung sowie das durch Mietzahlungen angesammelte Eigenkapital bei.

Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen

Auch wenn Sie vor dem Kauf vermieten, ist es eine gute Idee, die gleiche Sorgfalt anzuwenden, als ob Sie das Haus komplett gekauft hätten. Wenn Sie eine Mietimmobilie in Betracht ziehen, sollten Sie Folgendes beachten:

• Wählen Sie die richtigen Begriffe. Geben Sie eine Leasingoptionsvereinbarung anstelle einer Leasingkaufvereinbarung ein.
• Hilfe bekommen. Beauftragen Sie einen qualifizierten Immobilienanwalt, um den Vertrag zu erklären und Ihnen zu helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen. Sie können vor der Unterzeichnung einige Punkte aushandeln oder den Deal vermeiden, wenn er Ihnen nicht günstig genug ist.
• Recherchiere den Vertrag. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen:
• die Fristen (was ist wann fällig)
• die Optionsgebühr und die Mietzahlungen - und wie viel davon auf den Kaufpreis zutrifft
• wie der Kaufpreis ermittelt wird
• wie Sie Ihre Kaufoption ausüben können (der Verkäufer fordert Sie möglicherweise auf, Ihre Kaufabsicht im Voraus schriftlich mitzuteilen)
• ob Haustiere erlaubt sind
• Wer ist verantwortlich für Instandhaltung, Hausbesitzerbeiträge, Grundsteuern und dergleichen.
• Erforschen Sie das Haus. Fordern Sie eine unabhängige Bewertung an, lassen Sie sich eine Immobilieninspektion durchführen, vergewissern Sie sich, dass die Immobiliensteuern auf dem neuesten Stand sind, und stellen Sie sicher, dass keine Grundpfandrechte für die Immobilie bestehen.
• Den Verkäufer recherchieren. Überprüfen Sie die Kreditauskunft des Verkäufers auf Anzeichen finanzieller Schwierigkeiten und erhalten Sie eine Titelauskunft, um festzustellen, wie lange der Verkäufer die Immobilie besessen hat - je länger er sie besessen hat und je mehr Eigenkapital, desto besser.
• Überprüfen. Unter welchen Bedingungen würden Sie Ihre Kaufoption verlieren? Bei einigen Verträgen verlieren Sie dieses Recht, wenn Sie mit nur einer Mietzahlung in Verzug sind oder wenn Sie den Verkäufer nicht schriftlich über Ihre Kaufabsicht informieren.

Die Quintessenz

Ein Mietvertrag ermöglicht es potenziellen Käufern von Eigenheimen, sofort in ein Haus umzuziehen, wobei sie mehrere Jahre daran arbeiten müssen, ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und / oder für eine Anzahlung zu sparen, bevor sie versuchen, eine Hypothek zu erhalten. Natürlich müssen bestimmte Bedingungen gemäß dem Mietvertrag erfüllt sein. Auch wenn ein Immobilienmakler den Prozess unterstützt, ist es wichtig, einen qualifizierten Immobilienanwalt zu konsultieren, der den Vertrag und Ihre Rechte klären kann, bevor Sie etwas unterzeichnen.