Ein Leitfaden für Immobilieninvestitionen

Wenn Sie über den Kauf von Immobilien nachdenken, ist das erste, was Ihnen wahrscheinlich einfällt, Ihr Zuhause. Aber auch physisches Eigentum kann in einem Portfolio eine Rolle spielen, insbesondere als Absicherung gegen die Börse. Während Immobilien in den letzten 50 Jahren zu einem beliebten Anlageinstrument geworden sind, ist der Kauf und Besitz von Ziegel und Mörtel viel komplizierter als die Anlage in Aktien und Anleihen. In diesem Artikel werden die wichtigsten Optionen für Einzelinvestoren untersucht. Dabei wird in ungefährer Reihenfolge angegeben, wie direkt eine Immobilieninvestition ist, und es werden Gründe für eine Investition genannt.

Grundlegende Mietobjekte

Dies ist eine Investition, die so alt ist wie die Praxis des Landbesitzes. Eine Person kauft eine Immobilie und vermietet sie an einen Mieter. Der Eigentümer, der Vermieter, ist verantwortlich für die Bezahlung der Hypothek, Steuern und Instandhaltung der Immobilie.

Im Idealfall berechnet der Vermieter eine ausreichende Miete, um alle oben genannten Kosten zu decken. Ein Vermieter kann auch mehr verlangen, um einen monatlichen Gewinn zu erzielen. Die gebräuchlichste Strategie ist jedoch, geduldig zu sein und nur so viel Miete zu verlangen, dass die Kosten gedeckt werden, bis die Hypothek beglichen ist. Zu diesem Zeitpunkt wird der größte Teil der Miete zum Gewinn. Darüber hinaus kann die Immobilie im Laufe der Hypothek an Wert gewonnen haben und dem Vermieter einen wertvolleren Vermögenswert hinterlassen. Laut dem US Census Bureau hat der Wert von Immobilien in diesem Land von 1940 bis 2006 beständig zugenommen. Während der Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken von 2008 bis 2010 kam es zu einem Rückgang, der sich nun erholt hat und insgesamt zugenommen hat.

Ein Investor muss den Markt kennen, auf dem er nach Immobilien sucht, oder einen Experten einstellen, der ihm hilft. Für Anleger, die eine Einnahmequelle aus Mietobjekten suchen, sind der Standort und die Marktmietpreise die wichtigsten zu berücksichtigenden Aspekte. Bezüglich des Standorts befinden sich viele erfolgreiche Vermietungen in unmittelbarer Nähe zu großen Schulen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie in der Nähe einer staatlichen Universität kaufen, möchten diese wahrscheinlich Jahr für Jahr von Studenten angemietet werden. Es gibt auch viele andere Eigenschaften eines rentablen Mietobjekts, und einige brauchen Zeit zum Lernen.

Es gibt natürlich Fehler auf dem Gesicht einer scheinbar idealen Investition. Sie können mit einem schlechten Mieter enden, der das Eigentum beschädigt oder, schlimmer noch, überhaupt keinen Mieter hat. Dies führt zu einem negativen monatlichen Cashflow, was bedeutet, dass Sie möglicherweise krabbeln müssen, um Ihre Hypothekenzahlungen abzudecken. Es geht auch darum, die richtige Immobilie zu finden. Sie möchten ein Gebiet auswählen, in dem die Leerstandsquoten niedrig sind, und einen Ort auswählen, den die Leute mieten möchten.

Wenn Sie eine ideale Immobilie in einem Gebiet gefunden haben, in dem die Leute mieten möchten, ermitteln Sie mit einem Hypothekenrechner die Gesamtkosten der Immobilie mit Interesse. Es lohnt sich auch, nach verschiedenen Hypothekenarten zu suchen, um einen günstigen Zinssatz für Ihre Miete zu erhalten.

Der vielleicht größte Unterschied zwischen einem Mietobjekt und anderen Investitionen ist der Zeit- und Arbeitsaufwand, den Sie für die Pflege des Objekts aufwenden müssen. Wenn Sie nicht möchten, können Sie einen professionellen Hausverwalter beauftragen. Aber sein Gehalt wird dann zu einer Ausgabe, die sich auf die Rentabilität Ihrer Investition auswirkt. (Für verwandte Lektüre siehe "4 Möglichkeiten, ein Immobilienmietobjekt zu bewerten")

Die Kehrseite: Immobilienhandel

Dies ist die wilde Seite von Immobilieninvestitionen. Wie die Day-Trader, die nur wenige Kilometer von einem Buy-and-Hold-Investor entfernt sind, sind die Immobilienhändler eine völlig andere Rasse als die Buy-and-Rent-Vermieter. Immobilienhändler kaufen Immobilien mit der Absicht, sie für einen kurzen Zeitraum, oft nicht länger als drei bis vier Monate, zu halten, woraufhin sie hoffen, sie mit Gewinn zu verkaufen. Diese Technik wird auch als Spiegeln bezeichnet und basiert auf dem Kauf von Immobilien, die entweder deutlich unterbewertet sind oder sich in einer sehr heißen Gegend befinden.

Reine Immobilienflipper werden kein Geld für Verbesserungen in eine Immobilie stecken; Die Investition muss den inneren Wert haben, um einen Gewinn ohne Veränderung zu erwirtschaften, sonst werden sie ihn nicht berücksichtigen. Das Umdrehen auf diese Weise ist eine kurzfristige Geldanlage.

Wenn ein Immobilienflipper in einer Situation erwischt wird, in der er eine Immobilie nicht entladen kann, kann dies verheerend sein, da diese Investoren im Allgemeinen nicht genügend Bargeld bereithalten, um die Hypothek auf eine Immobilie langfristig zu bezahlen. Dies kann zu anhaltenden Verlusten für einen Immobilienhändler führen, der die Immobilie in einem schlechten Markt nicht auslagern kann.

Die zweite Klasse von Immobilienflossen existiert ebenfalls. Diese Investoren verdienen ihr Geld, indem sie günstige oder günstige Immobilien kaufen und durch Renovierung einen Mehrwert schaffen. Sie verkaufen dann die Immobilie nach der Renovierung zu einem höheren Preis. Dies kann je nach Ausmaß der Verbesserungen eine längerfristige Investition sein. Das limitierende Merkmal dieser Investition ist, dass sie zeitintensiv ist und oft nur den Anlegern erlaubt, jeweils eine Immobilie zu übernehmen.

Immobilien-Investmentgruppen

Immobilien-Investmentgruppen sind wie kleine Investmentfonds für Mietobjekte. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen möchten, aber nicht die Mühe haben möchten, ein Vermieter zu sein, ist eine Immobilieninvestitionsgruppe möglicherweise die Lösung für Sie.

Ein Unternehmen kauft oder baut eine Reihe von Gebäuden, oftmals Wohnungen, und ermöglicht es den Anlegern, diese über das Unternehmen zu kaufen, um sich so der Gruppe anzuschließen. Ein einzelner Investor kann eine oder mehrere eigenständige Wohneinheiten besitzen, aber das Unternehmen, das die Investmentgruppe betreibt, verwaltet alle Einheiten gemeinsam, kümmert sich um die Instandhaltung, macht Werbung für freie Einheiten und befragt Mieter. Im Gegenzug für diese Verwaltung erhält das Unternehmen einen Prozentsatz der monatlichen Miete.

Es gibt mehrere Versionen von Anlagegruppen, aber in der Standardversion lautet der Leasingvertrag auf den Namen des Anlegers, und alle Einheiten bündeln einen Teil der Miete, um sich gegen gelegentliche Leerstände abzusichern. Dies bedeutet, dass Sie genug erhalten, um die Hypothek sogar zu bezahlen wenn Ihr Gerät leer ist. Die Qualität einer Anlagegruppe hängt ausschließlich von dem Unternehmen ab, das sie anbietet. Theoretisch ist es ein sicherer Weg, in Immobilieninvestments zu investieren, aber Gruppen sind anfällig für die gleichen Gebühren, die auch in der Investmentfondsbranche anfallen. Forschung ist wieder der Schlüssel.

Real Estate Limited Partnerships

Eine Immobilien-Kommanditgesellschaft (Real Estate Limited Partnership, RELP) ähnelt einer Immobilieninvestitionsgruppe: Sie ist eine Einheit, die zum Kauf und Besitz eines Immobilienportfolios oder manchmal nur einer Immobilie gegründet wurde und nur für eine begrenzte Anzahl von Jahren besteht. Als Komplementärin fungiert ein erfahrener Property Manager oder eine Immobilienentwicklungsfirma. Externe Investoren werden dann gebeten, das Immobilienprojekt gegen eine Beteiligung als Kommanditist zu finanzieren. Sie erhalten möglicherweise regelmäßige Ausschüttungen aus Einkünften, die durch die Liegenschaften der RELP generiert werden. Die tatsächliche Auszahlung erfolgt jedoch, wenn die Liegenschaften - hoffentlich mit einem beträchtlichen Gewinn - verkauft werden und sich die RELP später auflöst.

illiquide

REITs

Immobilien gibt es schon, seit unsere Vorfahren, die in Höhlen lebten, begonnen haben, Fremde aus ihrem Raum zu jagen. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die Wall Street einen Weg gefunden hat, sie zu verbriefen und Immobilien in ein öffentlich gehandeltes Instrument zu verwandeln.

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) entsteht, wenn eine Gesellschaft (oder ein Trust) gegründet wird, um mit dem Geld der Anleger ertragsbringende Immobilien zu kaufen, zu betreiben und zu verkaufen. REITs werden wie jede andere Aktie an den wichtigsten Börsen gekauft und verkauft. Um seinen Status als REIT beizubehalten, muss dieses Unternehmen 90% seines steuerpflichtigen Gewinns in Form von Dividenden ausschütten. Auf diese Weise vermeiden REITs die Zahlung von Körperschaftssteuern, wohingegen ein reguläres Unternehmen auf seine Gewinne besteuert würde, wodurch die Erträge, die es an seine Aktionäre ausschütten könnte, in Mitleidenschaft gezogen würden.

Ähnlich wie gewöhnliche Dividendenaktien eignen sich REITs für Börseninvestoren, die regelmäßige Erträge erzielen möchten, aber auch die Möglichkeit zur Aufwertung bieten. REITs ermöglichen Anlegern den Kauf von Nichtwohnimmobilien wie Einkaufszentren (auf die sich etwa ein Viertel aller REITs spezialisiert hat), Gesundheitseinrichtungen, Hypotheken oder Bürogebäuden. Im Vergleich zu den oben genannten Arten von Immobilieninvestments sind REITs auch hochliquide.

Immobilienfonds

Immobilien-Investmentfonds investieren in erster Linie in REITs und Immobilienunternehmen. Sie bieten die Möglichkeit, mit relativ geringem Kapitaleinsatz ein diversifiziertes Engagement in Immobilien zu erzielen. Abhängig von ihrer Strategie und ihren Diversifizierungszielen bieten sie Anlegern eine viel breitere Auswahl an Vermögenswerten, als sie mit dem Kauf einzelner REIT-Aktien erzielt werden können, und die Möglichkeit, Transaktionskosten und Provisionen zu senken.

Wie REITs sind diese Fonds ziemlich liquide. Ein weiterer wesentlicher Vorteil für Privatanleger sind die vom Fonds bereitgestellten Analyse- und Researchinformationen zu erworbenen Vermögenswerten sowie die Einschätzung des Managements zur Rentabilität und Wertentwicklung bestimmter Immobilieninvestments und als Anlageklasse. Spekulativere Anleger können in eine Familie von Immobilienfonds investieren und bestimmte Immobilienarten oder Regionen taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien können das Risiko- und Renditeprofil des Portfolios eines Anlegers verbessern und wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen bieten. Sogar unter Berücksichtigung der Subprime-Hypothekenkrise erzielten gewerbliche Immobilien auf dem privaten Markt im Zeitraum von 2000 bis 2010 nach Angaben des Nationalen Rates der Treuhänder für Immobilieninvestitionen (NCREIF) eine durchschnittliche Rendite von 8, 4%. Und in der Regel weist der Immobilienmarkt eine geringe Volatilität auf, insbesondere im Vergleich zu Aktien und Anleihen.

Immobilien sind auch im Vergleich zu traditionelleren Einkommensquellen attraktiv. Diese Anlageklasse wird in der Regel mit einer Renditeprämie für US-Staatsanleihen gehandelt und ist in einem Umfeld mit niedrigen Zinssätzen für Staatsanleihen besonders attraktiv.

Diversifikation und Schutz

Ein weiterer Vorteil von Immobilieninvestitionen ist das Diversifizierungspotenzial. Immobilien weisen eine niedrige und in einigen Fällen negative Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf - was bedeutet, dass Immobilien häufig steigen, wenn die Bestände sinken. Tatsächlich stiegen in 14 der 15 früheren Bärenmärkte, die auf das Jahr 1956 zurückgingen, die Preise für Wohnimmobilien nach Angaben von Robert Shiller von der Yale University, dem Mitbegründer des Case-Shiller Home-Price Index. Natürlich gibt es Ausnahmen: Immobilien werden während der Großen Rezession zusammen mit Aktien getankt (obwohl dies eine Anomalie war, argumentiert Schiller, die die Rolle von Subprime-Hypotheken für den Ausbruch der Krise widerspiegelt).

Dies bedeutet, dass die Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio die Volatilität senken und eine höhere Rendite pro Risikoeinheit erzielen kann. Je direkter die Immobilieninvestition ist, desto besser ist die Absicherung: Indirektere, öffentlich gehandelte Fahrzeuge wie REITs spiegeln offensichtlich die Gesamtperformance des Aktienmarkts wider (und einige Analysten glauben, dass die beiden Werte mit dem REIT immer stärker korrelieren werden Aktien sind im S & P 500 vertreten). Interessanterweise hat sich dies in letzter Zeit auch geändert. Die Korrelation zwischen börsennotierten REITs und dem breiten Aktienmarkt erreichte 2015 ein 12-Jahrestief. Dies geht aus Untersuchungen des Nationalen Verbandes der Immobilieninvestmentfonds (NAREIT) hervor, "die darauf hindeuten, dass die Nicht-REIT-Branche von allen Faktoren beeinflusst wird Der Markt wird nicht notwendigerweise über den REIT-Markt hinausgehen ", schloss ein Artikel auf Reit.com, der Website des Verbandes.

Immobilien sind aufgrund ihrer mörtelgebundenen Absicherung auch mit weniger Haupt- und Vertretungskonflikten behaftet oder inwieweit das Interesse des Anlegers von der Integrität und Kompetenz von Managern und Schuldnern abhängig ist. Auch die indirekteren Anlageformen sind geschützt: REITs schreiben beispielsweise vor, dass ein Mindestprozentsatz des Gewinns als Dividende ausgeschüttet wird.

Inflationsabsicherung

Die Fähigkeit zur Inflationsabsicherung von Immobilien beruht auf dem positiven Verhältnis zwischen BIP-Wachstum und Immobiliennachfrage. Mit dem Wachstum der Volkswirtschaften steigt auch die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum zu höheren Kapitalwerten führt. Immobilien tendieren daher dazu, die Kaufkraft des Kapitals zu erhalten, indem ein Teil des Inflationsdrucks auf die Mieter umgangen und ein Teil des Inflationsdrucks in Form von Kapitalzuwachs berücksichtigt wird.

Die Kraft der Hebelwirkung

Mit Ausnahme von REITs bietet eine Investition in Immobilien einem Anleger ein Instrument, das Börsenanlegern nicht zur Verfügung steht: die Hebelwirkung. Wenn Sie eine Aktie kaufen möchten, müssen Sie den vollen Wert der Aktie zum Zeitpunkt der Bestellung bezahlen - es sei denn, Sie kaufen mit einer Marge. Und selbst dann ist der Prozentsatz, den Sie leihen können, dank dieser magischen Finanzierungsmethode, der Hypothek, immer noch viel geringer als bei Immobilien.

Die meisten herkömmlichen Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20%. Abhängig von Ihrem Wohnort können Sie jedoch eine Hypothek finden, für die nur 5% erforderlich sind. Dies bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das darin enthaltene Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil des Gesamtwerts bezahlen. Natürlich hängt die Höhe Ihrer Hypothek von der Höhe des Eigentums ab, das Sie tatsächlich an der Immobilie haben, aber Sie kontrollieren dies, sobald die Papiere unterschrieben sind.

Dies ist es, was Immobilienflossen und Vermieter gleichermaßen ermutigt. Sie können eine zweite Hypothek auf ihre Häuser aufnehmen und Zahlungen für zwei oder drei andere Immobilien leisten. Unabhängig davon, ob sie diese vermieten, damit die Mieter die Hypothek bezahlen, oder auf eine Gelegenheit warten, um mit Gewinn zu verkaufen, kontrollieren sie diese Vermögenswerte, obwohl sie nur einen kleinen Teil des Gesamtwerts bezahlt haben.

Der Nachteil von Immobilieninvestments: Illiquidität

Der Hauptnachteil einer Investition in Immobilien ist die Illiquidität oder die relative Schwierigkeit, einen Vermögenswert in Bargeld und einen Vermögenswert in Bargeld umzuwandeln. Im Gegensatz zu einer Aktien- oder Anleihe-Transaktion, die in Sekunden abgeschlossen werden kann, kann es Monate dauern, bis eine Immobilientransaktion abgeschlossen ist. Selbst mit Hilfe eines Maklers kann es einige Wochen dauern, den richtigen Kontrahenten zu finden. REITs und Immobilien-Investmentfonds bieten eine bessere Liquidität und Marktpreisgestaltung, gehen jedoch mit einer höheren Volatilität und geringeren Diversifizierungsvorteilen einher, da sie eine viel höhere Korrelation zum Gesamtaktienmarkt aufweisen als direkte Immobilienanlagen. (Zugehörige Informationen finden Sie unter "Wie viel Geld benötigen Sie, um in Immobilien zu investieren?")

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