NOI vs. Ergebnis vor Zinsen und Steuern: Was ist der Unterschied?
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) bestimmt die Einnahmen eines Unternehmens oder einer Immobilie abzüglich aller erforderlichen Betriebsausgaben. Zinsen, Steuern, Investitionen, Abschreibungen oder Amortisationskosten bleiben unberücksichtigt.
Umgekehrt setzt sich das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) aus Erträgen abzüglich Aufwendungen ohne Steuern und Zinsen zusammen, berücksichtigt jedoch Abschreibungen. Das EBIT bestimmt die Rentabilität eines Unternehmens.
Nettobetriebsergebnis
NOI wird im Allgemeinen verwendet, um den Immobilienmarkt und die Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu analysieren. Immobilien können Einnahmen aus Mieten, Parkgebühren, Service- und Wartungsgebühren generieren. Für eine Immobilie können Betriebskosten für Versicherungen, Hausverwaltungsgebühren, Nebenkosten, Grundsteuern, Hausmeistergebühren, Schneeräumungs- und andere Kosten für die Instandhaltung im Freien sowie Verbrauchsmaterialien anfallen.
Als Faustregel gilt, dass Ausgaben als Betriebsausgaben eingestuft werden müssen, wenn die Möglichkeit des Vermögenswerts, weiterhin Einnahmen zu erzielen, nicht durch Ausgaben für diese Kosten gefährdet wird. Einkommenssteuern und Hypothekenzinsen wirken sich nicht auf das Ertragspotenzial einer Unternehmens- oder Immobilieninvestition aus, sodass sie nicht in NOI enthalten sind.
Die NOI-Gleichung ist Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebskosten gleich Netto-Betriebseinkommen . NOI bestimmt auch die Kapitalisierungsrate oder die Rendite einer Immobilie. Die Kapitalisierung einer Immobilie wird berechnet, indem der jährliche NOI durch den potenziellen Gesamtverkaufspreis dividiert wird.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern
Das EBIT wird berechnet, indem die Herstellungskosten (Cost of Goods Sales, COGS) und die Betriebskosten eines Unternehmens von den Umsatzerlösen abgezogen werden. Das EBIT kann auch als operativer Ertrag und nicht operativer Ertrag abzüglich operativer Aufwendungen berechnet werden.
Angenommen, das Unternehmen ABC erwirtschaftete im vergangenen Geschäftsjahr einen Umsatz von 50 Millionen US-Dollar, einen COG von 20 Millionen US-Dollar, Abschreibungen von 3 Millionen US-Dollar, ein nicht operatives Ergebnis von 1 Million US-Dollar und Instandhaltungskosten von 10 Millionen US-Dollar. Das daraus resultierende EBIT belief sich auf 21 Millionen US-Dollar. Das EBIT beträgt 50 Millionen US-Dollar (Umsatz) plus 1 Million US-Dollar abzüglich 10 Millionen US-Dollar (Wartungskosten) abzüglich 20 Millionen US-Dollar (Herstellungskosten) und entspricht 21 Millionen US-Dollar.
Beispiel für das operative Ergebnis im Vergleich zum Ergebnis vor Zinsen und Steuern
Angenommen, ein Investor kauft ein Wohnhaus in barem Geld. Die Liegenschaft generiert 20 Millionen US-Dollar an Mieten und Servicegebühren. Das Apartmentgebäude hat Betriebskosten in Höhe von 5 Mio. USD und Abschreibungskosten in Höhe von 100.000 USD für seine Waschmaschinen.
Der sich daraus ergebende NOI des Wohngebäudes beträgt 15 Mio. USD (20 Mio. USD abzüglich 5 Mio. USD), da die Abschreibungen in dieser Berechnung nicht enthalten sind.
Das EBIT des Gebäudes ist unterschiedlich, da das EBIT den Abschreibungsaufwand berücksichtigt. Daher ergibt sich ein EBIT von 14, 9 Mio. USD (20 Mio. USD abzüglich 5 Mio. USD abzüglich 100.000 USD).
Die zentralen Thesen
- Bei der Berechnung des NOI werden die Betriebskosten von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen.
- Für die Berechnung des EBIT wird dieselbe Gleichung verwendet, jedoch werden auch die Abschreibungskosten und die Herstellungskosten der verkauften Waren abgezogen.
- Ertragsteuern haben keinen Einfluss auf den NOI oder das EBIT eines Unternehmens, aber Grundsteuern sind in der Gleichung enthalten.
- Betriebliche Aufwendungen sind diejenigen Aufwendungen, die zur Aufrechterhaltung des Umsatzes und der Rentabilität eines Vermögenswerts erforderlich sind.