Jumbo vs. konventionelle Hypotheken: Was ist der Unterschied?

Möglicherweise benötigen Sie eine Jumbo-Hypothek, um sie zu finanzieren, wenn das nächste Haus, das Sie kaufen möchten, einen besonders hohen Preis aufweist. Diese Kredite werden oft in Millionenhöhe vergeben. Sie finanzieren sowohl Luxusimmobilien als auch Immobilien auf hart umkämpften lokalen Immobilienmärkten.

Eine konventionelle Hypothek entspricht eher den Bedürfnissen eines durchschnittlichen Hauskäufers. Eine konventionelle Hypothek ist eine Hypothek, die in keiner Weise mit der Regierung verbunden ist, zum Beispiel, weil sie von der Federal Housing Administration (FHA), dem Landwirtschaftsministerium oder dem Department of Veterans Affairs garantiert oder versichert wird. Herkömmliche Hypotheken können entweder "konform" oder "nicht konform" sein.

Konventionelle Hypotheken

Fannie Mae und Freddie Mac werden praktisch alle Hypotheken kaufen, verpacken und weiterverkaufen, sofern sie den Richtlinien für „konforme Darlehen“ entsprechen. Diese Richtlinien berücksichtigen die Kreditwürdigkeit und -historie eines Kreditnehmers, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), das Verhältnis des Hypothekendarlehens zum Wert und einen weiteren Schlüsselfaktor: die Höhe des Darlehens. Diese Höchstwerte werden von der Regierung festgelegt.

Ab 2019 beträgt der nationale Höchstbetrag für die Anpassung konventioneller Kredite 484.350 USD für eine einzelne Wohneinheit. Dies entspricht einem Anstieg von 453.100 USD im Jahr 2018. Mehr als 200 Countys in den USA sind als kostenintensive und wettbewerbsintensive Gebiete ausgewiesen, und die maximalen Kreditlimits in diesen Gebieten können ab 2019 bis zu 726.525 USD betragen. New York, Los Angeles, und Nantucket sind einige solcher Standorte.

Die entsprechenden Kreditlimits werden jährlich angepasst, um mit dem durchschnittlichen US-Eigenheimpreis Schritt zu halten. Wenn die Immobilienpreise steigen, steigen auch die Kreditlimits um denselben Prozentsatz.

Allerdings entsprechen nicht alle Hypotheken diesen Richtlinien und diejenigen, die nicht als konventionell gelten. Diese Hypotheken sind in der Regel schwieriger zu qualifizieren als die Hypothekenkonformität, da sie nicht von der Regierung abgesichert werden, sodass die Berechtigung und die Bedingungen den Kreditgebern überlassen bleiben. Sie kosten jedoch oft weniger.

Jumbo-Hypotheken

Konforme Jumbo-Hypotheken übersteigen 484.350 USD und sind nur in bestimmten US-Bundesstaaten erhältlich. Sie unterliegen nicht den geltenden Kreditbeschränkungen und werden weder von Fannie Mae noch von Freddie Mac abgesichert. Viele halten sich jedoch an die Richtlinien für „qualifizierte Hypotheken“, die vom Consumer Financial Protection Bureau festgelegt wurden.

Nicht konforme Jumbo-Kredite sind Kredite, die das Jumbo-Limit in ihren jeweiligen Ländern überschreiten, sowie Kredite, die keiner anderen Kategorie angehören. Dies können wohlhabende Kreditnehmer mit besonderen Bedürfnissen sein. oder zinslose Hypotheken, die in Ballonzahlungen gipfeln, wobei der gesamte geliehene Saldo am Ende der Darlehenslaufzeit fällig wird.

Beispiele für herkömmliche Jumbo-Hypotheken

Da Jumbo-Kredite nicht wie herkömmliche Hypotheken von Bundesbehörden abgesichert werden, gehen die Kreditgeber ein höheres Risiko ein, wenn sie sie anbieten. Sie werden strengeren Kreditanforderungen gegenüberstehen, wenn Sie versuchen, eine zu sichern.

• Einkommensnachweis: Bereiten Sie sich auf zwei Jahre Steuerdokumentation oder ähnliche Unterlagen vor, um zu beweisen, dass Sie über eine zuverlässige und konsistente Einkommensquelle verfügen. Die Kreditgeber möchten auch, dass Sie über genügend liquide Mittel verfügen, um Hypothekenzahlungen von mindestens sechs Monaten abzudecken.
• Kredit-Score und -Historie: Im Allgemeinen benötigen Sie einen Kredit-Score von mindestens 620 (als „fair“ eingestuft), bevor ein Kreditgeber Sie für eine konventionelle Hypothek genehmigt. Es besteht jedoch eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit, dass Kreditgeber Sie für eine Jumbo-Hypothek genehmigt, wenn Ihr Kredit-Score fällt unter 720.
• Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI): Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (Ihre monatlichen Schuldenverpflichtungen im Vergleich zu Ihrem monatlichen Einkommen) sollte 43 Prozent oder weniger betragen, um für eine konventionelle Hypothek in Frage zu kommen. Kreditgeber werden in der Regel nach einem noch niedrigeren DTI für Jumbo-Hypotheken Ausschau halten, da die Kredite so groß sind.

Die zentralen Thesen

• Eine konventionelle Hypothek ist eine Hypothek, die in keiner Weise mit der Regierung verbunden ist, zum Beispiel, weil sie von der Federal Housing Administration (FHA), dem Landwirtschaftsministerium oder dem Department of Veterans Affairs garantiert oder versichert wird.
• Herkömmliche Hypotheken können entweder den staatlichen Richtlinien entsprechen oder nicht konform sein.
• Jumbo-Hypotheken unterliegen in der Regel nicht den Kreditbeschränkungen, da sie den von Fannie Mae oder Freddie Mac gesicherten Höchstbetrag überschreiten.