Wie viele Hypothekenzahlungen kann ich vor der Zwangsvollstreckung verpassen?
Die Anzahl der Zahlungen, die Sie für Ihre Hypothek verpassen können, bevor der Zwangsvollstreckungsprozess beginnt, hängt von einigen verschiedenen Faktoren ab. Aus diesem Grund gibt es keine einheitliche Antwort auf diese Frage.
Zu den wichtigsten Faktoren, die beeinflussen, wie lange ein Kreditnehmer zahlen muss, bevor er zur Zwangsvollstreckung gezwungen wird, gehören die Praktiken und Richtlinien Ihres Kreditgebers. Wenn der Kreditgeber über ein großes Portfolio risikoarmer Kredite verfügt, kann dies in Bezug auf versäumte Zahlungen milder sein. Oft wird es eine gelegentliche versäumte Zahlung verzeihen und möglicherweise Ihre Situation nicht an die Wohnungsbehörde weiterleiten, bis Sie vier oder mehr Zahlungen verpassen. Verfügt der Kreditgeber jedoch über ein Portfolio von Krediten mit hohem Risiko, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Zwangsvollstreckungsverfahren bereits nach zwei versäumten Zahlungen beginnt. Selbst wenn Sie ein Kreditnehmer mit geringem Risiko sind, kann das Verfahren aufgrund des allgemeinen Ausfallrisikos des Hypothekenpools des Kreditgebers durch Standards ausgelöst werden.
Der allgemeine Zustand Ihres lokalen Wohnungsmarktes ist ein weiterer Faktor, der für den Zeitpunkt des Zwangsvollstreckungsverfahrens eine Rolle spielt. Wenn in der Nachbarschaft oder Region viele Zwangsvollstreckungen anstehen, können Sie wahrscheinlich länger bei Ihnen zu Hause bleiben, da die örtlichen Wohnungsbehörden möglicherweise überlastet sind und es an Ressourcen mangelt, um so viele Fälle zu bearbeiten. Es gab Situationen, in denen Menschen 10 oder mehr Monatszahlungen verpasst haben, bevor sie schließlich ihr Zuhause verloren haben.
Wenn Sie in Verzug sind, sollte sich Ihr Hypothekendienstleister mehrmals mit Ihnen in Verbindung setzen, um zu versuchen, die Situation zu verbessern. In der Regel meldet sich der Kreditgeber am 36. Tag nach Ihrer letzten Zahlung telefonisch bei Ihnen. Bis zum 45. Tag, nachdem Sie eine Zahlung verpasst haben, muss sich Ihr Hypothekendienstleister schriftlich mit Ihnen in Verbindung setzen und Sie über die verfügbaren Optionen informieren.
Typischer Zeitplan für die Abschottung von Hypotheken
Während die Umstände und der Standort Abweichungen in der Zeitachse einer Hypotheken-Zwangsvollstreckung bestimmen können, gibt es eine Vorlage dafür, wie dies normalerweise geschieht.
Unabhängig von den Umständen, die zu einer versäumten Hypothekenzahlung geführt haben, sollten Sie sich daran erinnern, dass Hypothekenunternehmen ihr Geld möglichst ohne einen umständlichen Zwangsvollstreckungsprozess erhalten möchten. es ist kostengünstiger. Dies bedeutet, dass sie, wenn möglich, eine Vereinbarung mit Ihnen über die Zahlung treffen möchten.
Eine Nachfrist von 15 Tagen ist üblich. Wenn Sie innerhalb dieser Zeit bezahlen, sind Sie alle gut. Wenn Sie nicht bezahlen und dann eine weitere Zahlung verpassen, wird es komplizierter. Späte Gebühren können hinzugefügt werden und sobald Sie die zweite Zahlung verpassen, sind Sie in Verzug.
Wenn Sie eine zweite Hypothekenzahlung verpassen, wird sich wahrscheinlich der Hypothekendienst ändern. Sie werden in der Regel selbstbewusster, wie sie mit Ihnen umgehen. Dies kann eine beängstigende Situation sein, aber Sie können trotzdem eine Einigung mit dem Kreditgeber erzielen.
Bei 90 Tagen Verspätung Ihrer Hypothek ...
Wenn Sie mit Ihrem Hypothekengeber keine Einigung erzielen und drei Hypothekenzahlungen verpassen, ist dies eine ernste Situation. Sie erhalten vom Hypothekengeber einen Brief mit der Angabe, dass Sie 30 Tage Zeit haben, Ihr Konto auf den neuesten Stand zu bringen. Wenn Sie in Ihrem Haus bleiben möchten, müssen Sie mit dem Kreditgeber sprechen, um Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden. Normalerweise erwarten sie die vollständige Zahlung des geschuldeten Betrags, Sie können jedoch möglicherweise trotzdem eine Zahlungsvereinbarung treffen.
Nach Ablauf der 30-Tage-Frist, wenn keine Zahlung erfolgt und keine Einigung erzielt wurde, beginnt die Zwangsvollstreckung. Wenn Sie zählen, sind das vier versäumte monatliche Hypothekenzahlungen, bevor die Zwangsvollstreckung beginnt.
Zwangsvollstreckungsgesetze können von Staat zu Staat unterschiedlich sein. In einigen Staaten müssen Hypothekengeber mit Kreditnehmern zusammentreffen, bevor sie eine Zwangsvollstreckung beantragen können.
Nach drei bis sechs Monaten Zahlungsverzug meldet der Darlehensgeber dem County Recorder's Office öffentlich, dass der Darlehensnehmer mit der Hypothek in Verzug ist. Dies wird normalerweise als "Notice of Default" (NOD) oder "Lis Pendens" (lateinisch für "Klage anhängig") bezeichnet.
Die Quintessenz
Wenn Sie vor einer gerichtlichen Verfallserklärung stehen, sollten Sie mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt bleiben und mit ihm über Ihre Situation sprechen. Möglicherweise haben sie Programme, mit denen Sie Ihr Zuhause behalten können. Wenn alles andere fehlschlägt, wäre der Verkauf eine bessere Alternative zu einer Zwangsvollstreckung des Hauses.