Wie funktionieren Zinshypotheken?

Wenn Sie eine monatliche Zahlung für Ihre Hypothek wünschen, die niedriger ist als die, die Sie mit einem Festzinsdarlehen erhalten können, kann eine Hypothek nur mit Zinsen für Sie attraktiv sein. Wenn Sie zu Beginn Ihrer Kreditlaufzeit mehrere Jahre lang keine Hauptzahlungen leisten, erzielen Sie einen besseren monatlichen Cashflow.

Aber was passiert, wenn die Zinsperiode abgelaufen ist? Wer bietet diese Kredite an? Und wann ist es sinnvoll, einen zu bekommen? Hier ist ein kurzer Leitfaden für diese Art von Hypothek.

Wie Zinshypotheken strukturiert sind

Im Grunde genommen ist eine Hypothek nur mit Zinsen eine Hypothek, bei der Sie in den ersten Jahren (in der Regel fünf oder zehn) nur Zinsen zahlen. Nach Ablauf dieses Zeitraums beginnen Sie mit der Zahlung von Kapital und Zinsen. Wenn Sie Kapitalzahlungen nur während der Zinsperiode leisten möchten, können Sie dies, aber dies ist keine Voraussetzung für das Darlehen.

In der Regel sehen Sie zinslose Darlehen, die als Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARM) von 3/1, 5/1, 7/1 oder 10/1 strukturiert sind. Kreditgeber sagen, die 7/1 und 10/1 Entscheidungen sind am beliebtesten bei Kreditnehmern. In der Regel entspricht der Zinszeitraum dem Festzinszeitraum für variabel verzinsliche Kredite. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel einen 10/1 ARM haben, würden Sie nur für die ersten zehn Jahre Zinsen zahlen.

Bei einem zinslosen ARM wird der Zinssatz nach Ablauf der Einführungsphase einmal pro Jahr angepasst (daher kommt die „1“), basierend auf einem Referenzzinssatz wie LIBOR plus einer vom Kreditgeber festgelegten Marge. Der Referenzzinssatz ändert sich, wenn sich der Markt ändert. Die Marge wird jedoch zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt.

Zinsobergrenzen begrenzen Zinsänderungen. Dies gilt für alle ARMs, nicht nur für Nur-Interessen-ARMs. Laut Casey Fleming, Kreditsachbearbeiter bei C2 Financial Corp in San Diego und Autor von "The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek", beträgt die anfängliche Zinsobergrenze für 3/1 ARMs und 5/1 ARMS in der Regel zwei. Das heißt, wenn Ihr Startzinssatz drei Prozent beträgt, wird Ihr neuer Zinssatz nicht höher als fünf Prozent sein, da die Zinsperiode im vierten oder sechsten Jahr endet. Bei 7/1 ARMs und 10/1 ARMs beträgt die anfängliche Zinsobergrenze normalerweise fünf.

Danach sind die Ratenerhöhungen in der Regel auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt, unabhängig von der Einführungsphase des ARM. Laut Fleming liegt die Laufzeitobergrenze fast immer um fünf Prozent über dem Anfangszinssatz des Kredits. Wenn Ihre Startrate also drei Prozent beträgt, kann sie sich im achten Jahr auf fünf Prozent, im neunten auf sieben Prozent und im zehnten auf maximal acht Prozent erhöhen.

Sobald die Zinsperiode endet, müssen Sie beginnen, den Kapitalbetrag über den Rest der Darlehenslaufzeit zurückzuzahlen - auf voll amortisierter Basis, so die Aussage des Kreditgebers. Die heutigen Zinsdarlehen haben keine Ballonzahlungen. Sie sind in der Regel nicht einmal gesetzlich erlaubt, sagt Fleming. Wenn also die volle Laufzeit eines 7/1-ARM 30 Jahre und der Zinszeitraum sieben Jahre beträgt, wird Ihre monatliche Zahlung im achten Jahr auf der Grundlage von zwei Dingen neu berechnet: erstens dem neuen Zinssatz und zweitens dem neuen Zinssatz Rückzahlung des Kapitals über die verbleibenden 23 Jahre.

Zinskredite mit festem Zinssatz

Festverzinsliche Hypotheken sind nicht so verbreitet. Bei einem Festzinsdarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren zahlen Sie möglicherweise nur zehn Jahre lang Zinsen und dann die restlichen 20 Jahre Zinsen plus Kapital. Unter der Annahme, dass Sie in den ersten zehn Jahren keine Zahlungen an den Kapitalgeber geleistet haben, würde Ihre monatliche Zahlung im Jahr 11 erheblich ansteigen, nicht nur, weil Sie anfangen würden, den Kapitalgeber zurückzuzahlen, sondern weil Sie den Kapitalgeber erst nach 20 statt nach 30 Jahren zurückzahlen würden. Da Sie während des Zinszeitraums, in dem der Zinssatz zurückgesetzt wird, kein Tilgungskapital zahlen, basiert Ihre neue Zinszahlung auf dem gesamten Darlehensbetrag. Ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD mit einem Zinssatz von 3, 5 Prozent würde in den ersten zehn Jahren nur 291, 67 USD pro Monat kosten, in den verbleibenden 20 Jahren jedoch 579, 96 USD pro Monat (fast das Doppelte).

In 30 Jahren würde das Darlehen in Höhe von 100.000 USD 174.190, 80 USD kosten - berechnet als (291, 67 USD x 120 Zahlungen) + (579, 96 USD x 240 Zahlungen). Wenn Sie ein 30-jähriges Festzinsdarlehen mit demselben Zinssatz von 3, 5 Prozent (wie oben erwähnt) abgeschlossen hätten, würden sich Ihre Gesamtkosten über 30 Jahre auf 161.656, 09 USD belaufen. Das sind 12.534, 71 USD mehr Zinsen für das Zinsdarlehen, und diese zusätzlichen Zinskosten sind der Grund, warum Sie ein Zinsdarlehen nicht für die gesamte Laufzeit behalten möchten. Ihr tatsächlicher Zinsaufwand verringert sich jedoch, wenn Sie die Hypothekenzinssteuer abziehen.

Sind diese Arten von Darlehen weit verbreitet?

Da so viele Kreditnehmer während der Blase-Jahre Probleme mit zinslosen Krediten hatten, zögern Banken, das Produkt heute anzubieten, sagt Yael Ishakis, Vizepräsident von FM Home Loans in Brooklyn, NY, und Autor von "The Complete Guide to Purchasing" ein Zuhause."

Laut Fleming handelt es sich bei den meisten Darlehen um Jumbo-Kredite mit variabler Verzinsung und einer festen Laufzeit von fünf, sieben oder zehn Jahren. Ein Jumbo-Darlehen ist eine Art von nicht konformem Darlehen. Im Gegensatz zu konformen Krediten können nicht konforme Kredite normalerweise nicht an staatlich geförderte Unternehmen, Fannie Mae und Freddie Mac, verkauft werden - die größten Käufer konformer Hypotheken und ein Grund, warum konforme Kredite so weit verbreitet sind.

Wenn Fannie und Freddie Kredite von Hypothekengebern kaufen, stellen sie den Kreditgebern mehr Geld zur Verfügung, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Nicht konforme Kredite wie zinslose Kredite haben einen begrenzten Sekundärhypothekenmarkt, so dass es schwieriger ist, einen Investor zu finden, der sie kaufen möchte. Mehr Kreditgeber halten an diesen Krediten fest und bedienen sie intern, was bedeutet, dass sie weniger Geld haben, um zusätzliche Kredite aufzunehmen. Zinskredite sind daher nicht so weit verbreitet. Auch wenn ein Zinsdarlehen kein Jumbo-Darlehen ist, gilt es dennoch als nicht konform.

Da zinslose Kredite nicht so weit verbreitet sind wie beispielsweise festverzinsliche Kredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren, ist „der beste Weg, einen guten zinslosen Kreditgeber zu finden, ein seriöser Makler mit einem guten Netzwerk, da einige davon erforderlich sind seriöses Einkaufen, um Angebote zu finden und zu vergleichen “, sagt Fleming.

Kosten vergleichen

"Die Zinserhöhung für die Nur-Zins-Funktion variiert je nach Kreditgeber und Tag, aber Sie werden mindestens 0, 25 Prozent Aufschlag auf den Zinssatz zahlen", sagt Fleming.

In ähnlicher Weise, so Whitney Fite, Präsident von Angel Oak Home Loans in Atlanta, liegt der Zinssatz für eine reine Zinshypothek, abhängig von den Einzelheiten, um etwa 0, 125 bis 0, 375 Prozent höher als der Zinssatz für ein amortisierendes Darlehen mit festem Zinssatz oder ARM.

So würden Ihre monatlichen Zahlungen mit einem zinslosen Darlehen von 100.000 US-Dollar im Vergleich zu einem festverzinslichen Darlehen oder einem vollständig amortisierenden ARM aussehen, jeweils zu einem für diese Art von Darlehen typischen Zinssatz:

• 7 Jahre, nur verzinslicher ARM, 3, 125 Prozent: 260, 42 USD monatliche Zahlung
• 30-jähriges festverzinsliches konventionelles Darlehen (nicht nur verzinslich), 3, 625 Prozent: monatliche Zahlung in Höhe von 456, 05 USD
• 7-jährige, vollständig amortisierende Amortisation (30-jährige Amortisation), 2, 875 Prozent: monatliche Zahlung in Höhe von 414, 89 USD

Bei diesen Zinssätzen kostet Sie kurzfristig 195, 63 USD pro Monat und 100.000 USD für die ersten sieben Jahre weniger als bei einem 30-jährigen Festzinsdarlehen und 154, 47 USD pro Monat im Vergleich zu einer vollständigen Amortisation 7/1 ARM.

Es ist unmöglich, die tatsächlichen Lebenszeitkosten eines variabel verzinslichen Darlehens zu berechnen, wenn Sie es abschließen, da Sie nicht im Voraus wissen können, auf welchen Zinssatz der Zinssatz jedes Jahr zurückgesetzt wird. Es gibt auch keine Möglichkeit, die Kosten zu kalkulieren, sagt Fleming, obwohl Sie die lebenslange Zinsobergrenze und den Mindestbetrag aus Ihrem Vertrag ableiten können. Auf diese Weise können Sie die minimalen und maximalen Lebensdauerkosten berechnen und wissen, dass Ihre tatsächlichen Kosten irgendwo dazwischen liegen. "Es wäre allerdings eine große Bandbreite", sagt Fleming.

Die Quintessenz

Nur-Zins-Hypotheken können schwierig zu verstehen sein, und Ihre Zahlungen werden erheblich steigen, sobald der Nur-Zins-Zeitraum endet. Wenn es sich bei Ihrem Zinsdarlehen um einen ARM handelt, erhöhen sich Ihre Zahlungen bei steigenden Zinssätzen noch mehr, was in der heutigen Niedrigzinsumgebung eine sichere Sache ist. Diese Darlehen eignen sich am besten für anspruchsvolle Kreditnehmer, die genau wissen, wie sie funktionieren und welche Risiken sie eingehen.