Gehäuseblase
Eine Immobilienblase oder Immobilienblase ist ein Anstieg der Immobilienpreise, der durch Nachfrage, Spekulation und überschwängliche Ausgaben bis zum Zusammenbruch angeheizt wird. Immobilienblasen beginnen in der Regel mit einem Anstieg der Nachfrage angesichts eines begrenzten Angebots, dessen Wiederauffüllung und Steigerung relativ lange dauert. Spekulanten stecken Geld in den Markt, was die Nachfrage weiter steigert. Irgendwann sinkt die Nachfrage oder stagniert, gleichzeitig steigt das Angebot, was zu einem starken Preisverfall führt - und die Blase platzt.
Eine Immobilienblase verstehen
Eine Immobilienblase ist ein vorübergehendes Ereignis, das jedoch Jahre dauern kann. Normalerweise wird es von etwas außerhalb der Norm angetrieben, wie z. B. Nachfrage, Spekulation, hohe Investitionen oder überschüssige Liquidität. All dies kann dazu führen, dass die Immobilienpreise nicht mehr tragfähig sind. Dies führt zu einem Anstieg der Nachfrage gegenüber dem Angebot. Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) sind Immobilienblasen zwar seltener als Aktienblasen, halten aber in der Regel doppelt so lange.
Immobilienblasen verursachen nicht nur einen großen Immobiliencrash, sondern haben auch erhebliche Auswirkungen auf Menschen aller Klassen, Stadtteile und die Gesamtwirtschaft. Sie können Menschen dazu zwingen, nach Möglichkeiten zu suchen, ihre Hypotheken über verschiedene Programme zurückzuzahlen, oder sie können sich Altersvorsorgekonten zulegen, um sich das Leben in ihren Häusern leisten zu können. Immobilienblasen waren einer der Hauptgründe, warum Menschen ihre Ersparnisse verlieren.
Die zentralen Thesen
- Eine Immobilienblase ist ein anhaltender, aber vorübergehender Zustand überbewerteter Preise und grassierender Spekulationen auf den Immobilienmärkten.
- Die USA erlebten in den 2000er Jahren eine große Immobilienblase, die durch Geldzuflüsse auf den Immobilienmärkten, lockere Kreditbedingungen und staatliche Maßnahmen zur Förderung des Wohneigentums verursacht wurde.
- Eine Immobilienblase ist wie jede andere Blase ein vorübergehendes Ereignis und kann jederzeit auftreten, wenn die Marktbedingungen dies zulassen.
Was verursacht eine Immobilienblase?
Herkömmlicherweise sind die Immobilienmärkte aufgrund der großen Transaktionen und der mit dem Hausbesitz verbundenen Kosten nicht so anfällig für Blasenbildung wie andere Finanzmärkte. Ein rascher Anstieg des Kreditangebots, der zu einer Kombination aus sehr niedrigen Zinssätzen und einer Lockerung der Zeichnungsstandards für Kredite führt, kann die Kreditnehmer auf den Markt bringen und die Nachfrage beflügeln. Ein Anstieg der Zinssätze und eine Verschärfung der Kreditstandards können die Nachfrage verringern und zum Platzen der Immobilienblase führen.
US-Immobilienblase Mitte 2000
Die berüchtigte US-Immobilienblase Mitte der 2000er-Jahre war teilweise das Ergebnis einer weiteren Blase, diesmal im Technologiesektor. Es stand in direktem Zusammenhang mit der Finanzkrise 2007-2008 und wurde von einigen als deren Ursache angesehen.
Während der Dotcom-Blase Ende der 90er Jahre hatten viele neue Technologieunternehmen ihre Stammaktien in relativ kurzer Zeit auf extrem hohe Kurse gebracht. Sogar Unternehmen, die kaum mehr als Start-ups waren und noch keine tatsächlichen Gewinne erzielten, wurden von Spekulanten, die versuchten, einen schnellen Gewinn zu erzielen, auf hohe Marktkapitalisierungen geboten. Im Jahr 2000 erreichte der Nasdaq seinen Höhepunkt und als die Technologieblase platzte, stürzten viele dieser ehemals hochfliegenden Aktien auf ein drastisch niedrigeres Kursniveau.
Als die Anleger nach dem Platzen der Dotcom-Blase und dem anschließenden Börsencrash den Aktienmarkt verließen, steckten sie ihr Geld in Immobilien. Gleichzeitig senkte die US-Notenbank die Zinssätze und drückte sie, um der milden Rezession nach dem Technologie-Bust entgegenzuwirken und die Unsicherheit nach dem Anschlag auf das World Trade Center vom 11. September 2001 zu lindern.
Diese Flut von Geldern und Krediten stieß auf verschiedene staatliche Maßnahmen, um Wohneigentum und eine Vielzahl von Finanzmarktinnovationen zu fördern, die die Liquidität von immobilienbezogenen Vermögenswerten erhöhten. Die Immobilienpreise stiegen und immer mehr Menschen kauften und verkauften Häuser.
Während der nächsten sechs Jahre wuchs die Manie um Wohneigentum auf ein alarmierendes Niveau, als die Zinssätze sanken und die strengen Anforderungen an die Kreditvergabe so gut wie aufgehoben wurden. Es wird geschätzt, dass 56 Prozent der Hauskäufe in diesem Zeitraum von Personen getätigt wurden, die sich diese unter normalen Kreditbedingungen nicht hätten leisten können. Diese Leute wurden als Subprime-Kreditnehmer bezeichnet. Die überwiegende Mehrheit der Kredite bestand aus variabel verzinslichen Hypotheken mit niedrigen Anfangszinsen und einer geplanten Neufestsetzung für drei bis fünf Jahre.
Wie die Tech-Blase war auch die Immobilienblase durch einen anfänglichen Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der Fundamentaldaten gekennzeichnet. Als sich der Bullenmarkt für Immobilien fortsetzte, begannen viele Investoren, Immobilien als spekulative Anlagen zu kaufen.
Die Ermutigung der Regierung zu breitem Wohneigentum veranlasste die Banken, ihre Zinssätze und Kreditanforderungen zu senken, was zu einem Immobilienkaufrausch führte, der die Preise je nach Region des Landes um 50 bis 100 Prozent anhob. Der Kaufrausch zog Spekulanten an, die innerhalb von nur zwei Wochen damit begannen, Häuser für zehntausende Dollar Gewinn zu spekulieren.
Im selben Zeitraum begann sich der Aktienmarkt zu erholen, und bis 2006 begannen die Zinssätze zu steigen. Hypothekenkredite mit variabler Verzinsung begannen sich mit höheren Zinssätzen zurückzusetzen, als Anzeichen dafür, dass sich die Konjunktur abschwächte. Da die Immobilienpreise auf hohem Niveau schwankten, war die Risikoprämie für Anleger zu hoch, die dann aufhörten, Häuser zu kaufen. Als den Käufern von Eigenheimen klar wurde, dass die Immobilienwerte tatsächlich sinken könnten, begannen die Immobilienpreise zu sinken, was einen massiven Abverkauf hypothekarisch besicherter Wertpapiere auslöste. In einigen Regionen des Landes würden die Immobilienpreise schließlich um mehr als 40 Prozent sinken, und Massenausfälle von Hypotheken würden in den nächsten Jahren zu Millionen von Zwangsvollstreckungen führen.
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