Ein Leitfaden für Immobilien-Derivate

In der Vergangenheit hatten Immobilien eine geringe Korrelation in Bezug auf die Performance von Aktien- und Anleiheninvestitionen, was sie zu einem wünschenswerten Instrument der Portfoliodiversifikation machte. Leider ist der Kauf und Verkauf von physischem Eigentum nicht annähernd so einfach wie der Handel mit Wertpapieren.

Geben Sie Immobilienderivate, auch bekannt als Immobilienderivate, ein. Mit diesen Instrumenten können Anleger Engagements in der Immobilien-Assetklasse eingehen, ohne tatsächlich Gebäude besitzen zu müssen. Stattdessen ersetzen sie die Immobilie durch die Performance eines Immobilienrenditeindex. Auf diese Weise können Anleger entweder mit Immobilienkapital oder -schulden spielen, ohne jemals einen tatsächlichen Vermögenswert zu kaufen oder Immobilien als Sicherheit zu verwenden. Dies ermöglicht es einem Anleger, sein ursprüngliches Kapitalengagement zu reduzieren und Immobilienportfolios nach unten abzusichern, während er alternative Risikomanagementstrategien vorsieht.

Der NPI-Index

Der National Council of Real Estate Investment Trusted Property Index (NPI) ist der anerkannte Index, der erstellt wurde, um die Anlageperformance des gewerblichen Immobilienmarktes zu messen. Ursprünglich 1982 entwickelt, setzt sich der nicht gehebelte Index aus mehr als 7.670 Immobilien im Gesamtwert von rund 581 Milliarden US-Dollar (Stand: 2. Quartal 2018) aus allen Teilen der USA zusammen

Gewerbliche Immobilienanlagen werden in folgende Anlagearten eingeteilt:

• Private Equity
• Private Schulden
• Öffentliches Eigenkapital
• Staatsverschuldung

Wie Immobilien-Derivate funktionieren

Die für den Private-Equity-Sektor entwickelten Derivate, die im NCREIF-Index angeboten werden, basieren auf Swaps, die in verschiedenen Formen angeboten werden und es Anlegern ermöglichen, das Engagement entweder in Bezug auf die Wertsteigerung oder die Gesamtrendite des Index selbst oder durch den Austausch des Engagements von einer Landnutzung in eine andere zu tauschen Ein weiterer.

Eine Methode ist "go long" (Replikation der Exponierung von Kaufobjekten) oder "go short" (Replikation der Exponierung von Verkaufobjekten). Eine andere Methode besteht darin, die Gesamtrendite des NCREIF-Index nach Immobiliensektoren zu tauschen, sodass Anleger beispielsweise die Renditen von bürobezogenen Immobilien gegen Einzelhandelsimmobilien tauschen können.

Der Return-Swap ermöglicht es zwei Investoren auf beiden Seiten des Swaps, Strategien umzusetzen, die mit tatsächlichen Vermögenswerten auf dem privaten Immobilienmarkt nicht erreicht werden können. Mit Swaps können Anleger ihre Portfolios für einen bestimmten Zeitraum taktisch ändern oder neu ausbalancieren, ohne das Eigentum an den derzeit in der Bilanz ausgewiesenen Vermögenswerten übertragen zu müssen. Verträge mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren werden in der Regel von einer Investmentbank verwaltet, die als Clearingstelle für die Fonds fungiert.

Wenn ein Anleger die Gesamtrendite des NCREIF-Index für längere Zeit in Kauf nimmt, akzeptiert er die Gesamtrendite des NPI (vierteljährlich gezahlt) für einen festgelegten Nominalbetrag und verpflichtet sich, den London Interbank Offered Rate (LIBOR) zuzüglich zu zahlen einen Spread in gleicher Höhe. Die Gegenpartei des Swaps erhält die gleichen Cashflows in umgekehrter Reihenfolge, zahlt die vierteljährliche Indexrendite und erhält den LIBOR plus den Spread.

Unter der Annahme, dass es Investoren für beide Handelsseiten gibt, könnten zwei Investoren, die ein Engagement in Immobilien gegen ein anderes tauschen möchten, die Rendite des NPI für diesen bestimmten Immobilientyp gegen einen anderen tauschen. Beispielsweise könnte ein Portfoliomanager, der der Ansicht ist, dass sein Fonds zu viel oder zu wenig für Büroimmobilien reserviert ist, einen Teil des Büroengagements gegen Industrieimmobilien tauschen, ohne tatsächlich Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Ein öffentlicher Aktienindex

Anstelle des NPI verwenden Derivate für das Engagement im öffentlichen Aktiensektor des gewerblichen Immobilienmarktes die Gesamtrendite des Nationalen Verbandes der Immobilieninvestmentfonds (NAREIT), um die akzeptierten Cashflows (für den Long-Investor) zu berechnen oder bezahlt (vom Short-Investor).

Dieser Index liefert die Performance-Rendite für den Markt für öffentliche Wertpapiere, die durch gewerbliche Immobilien besichert sind. Zum Beispiel zahlt der Swap-Empfänger den LIBOR plus einen Spread für einen einjährigen Index-Swap mit einem fiktiven Betrag von 50 Mio. USD, und er oder sie würde vierteljährliche Zahlungen vom NAREIT-Index in Höhe von 50 Mio. USD erhalten. Auch hier kann der Anleger ein vollständig diversifiziertes Engagement in öffentlichen Immobilien erzielen, ohne einen einzigen Vermögenswert zu kaufen.

Derivate auf Immobilienschulden

Aufgrund der Breite und Tiefe der Tranchen unterschiedlicher Risikoprofile aus dem zugrunde liegenden Pool von gewerblichen Immobilienhypotheken, die auf dem Markt für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) zu finden sind, sind Immobilienderivate auch auf Immobilienschuldenpositionen verfügbar. Die Swaps für öffentliche Immobilienschulden basieren auf Indizes des CMBS-Marktes. Diese Indizes gibt es seit Ende der neunziger Jahre.

Aufgrund der Breite und Tiefe der Daten einer großen Anzahl von Transaktionen (im Verhältnis zu Aktienimmobilien) sind die CMBS-Indizes für ihre jeweiligen Märkte ein viel besserer Leistungsindikator als für ihre Aktiengegenstücke. Der auffälligste Unterschied zwischen den Equity-Swaps und den Debt-Swaps besteht darin, dass die Empfänger der auf dem LIBOR basierenden Zahlungen den LIBOR abzüglich eines Spread erhalten, im Gegensatz zu den Equity-Swaps, die in der Regel auf dem LIBOR zuzüglich eines Spread basieren. Dies ist darauf zurückzuführen, dass zugrunde liegende Wertpapiere in der Regel durch kurzfristige revolvierende Repo-Verbindlichkeiten finanziert werden, die in der Regel den LIBOR abzüglich eines Spreads aufweisen, und der Zinssatz daher an die Swap-Kontrahenten weitergegeben wird.

Private Immobilienschuldderivate wie Credit Default Swaps (CDS) werden in der Regel zur Absicherung von Kreditrisiken eingesetzt. Derivate wie Darlehensswaps stellen für die Swap-Partei sowohl das Zins- als auch das Kreditrisiko dar, während der Vermögenswert (ein gewerblicher Immobilienkredit) in der Bilanz der Gegenpartei verbleibt. Somit kann ein Hypothekengeber Teile seines Schuldenportfolios für verschiedene Anlagebedingungen absichern, ohne den Kredit selbst verkaufen zu müssen. Auf diese Weise können Anleger bestimmte Sektoren des Immobilienmarktes verlassen, wenn sie der Ansicht sind, dass die Rendite nicht dem Risiko entspricht, und später das Engagement wiedererlangen, wenn sich der Markt für diesen bestimmten Sektor verbessert.

Die Quintessenz

Da gewerbliche Immobilienanlagen kapitalintensiv und relativ illiquide sind, fällt es Immobilieninvestoren schwer, ihr Engagement abzusichern oder Alpha-Strategien umzusetzen. Hohe Transaktionskosten und ein Markt, der weniger effizient als der von Aktien und Anleihen ist, haben die Schwierigkeit vergrößert, Portfolios als Reaktion auf Marktveränderungen neu auszugleichen.

Da Immobiliendaten transparenter und Transaktionsinformationen immer einfacher und kostengünstiger zu beschaffen sind, sind Immobilienindizes relevanter geworden, was zur Schaffung eines immer effizienteren Terminmarktes geführt hat. Mit Immobilienderivaten können Anleger ihr Engagement in bestimmten Risiken und Chancen ändern, ohne Vermögenswerte kaufen und verkaufen zu müssen. Diese Derivate ermöglichen die Anlage in einem anderen Sektor des Immobilienaktienmarktes oder den Handel mit einem Immobilienengagement mit variablem Zinssatz zuzüglich oder abzüglich einer Prämie.

Durch die Möglichkeit, Engagements zu tauschen, kann der Immobilieninvestor beim Investieren taktischer vorgehen. Sie können nun in alle vier Quadranten des Immobilienmarkts ein- und ausziehen, was ein besseres Risikomanagement und das Potenzial zur kurzfristigen oder langfristigen Steigerung der Rendite ihrer Anlagen ermöglicht.