Erhalten einer Hypothek nach Konkurs und gerichtlicher Verfallserklärung
Wenn es der amerikanische Traum ist, ein Eigenheim zu besitzen, kann eine Insolvenz oder Zwangsvollstreckung der amerikanische Albtraum sein. In den späten 2000er Jahren brach der US-Immobilienmarkt zusammen und die Wirtschaft begann ihren freien Fall. Als die Wirtschaft im März 2009 ihren Tiefpunkt erreichte, hatten mehr als 1, 2 Millionen Menschen innerhalb von 12 Monaten Insolvenz angemeldet. Seit 2009 hat sich die Wirtschaft langsam, aber deutlich erholt. Im November 2016 erreichte die Arbeitslosenquote mit 4, 6% ein Neunjahrestief. Dieser Wert ist weiter gesunken und lag ab Juni 2018 bei 4, 0%. Angesichts der anziehenden Konjunktur ist möglicherweise ein guter Zeitpunkt, sich wieder diesem Traum zuzuwenden. Aber was ist mit dem Kauf eines Hauses, nachdem Sie Insolvenz angemeldet haben oder eine Zwangsvollstreckung durchlaufen haben? Nun, du wirst etwas Disziplin zeigen müssen. Und ein paar Gehaltsabrechnungen. Und noch ein paar Schritte tanzen.
Behalten Sie den Überblick über Ihre Kreditauskunft
Amerikaner, die Insolvenz angemeldet haben, haben eine niedrigere Punktzahl als Nicht-Insolvenz-Typen. Je höher Ihr Kredit-Score, desto weniger Zinsen haben Sie für diese Hypothekenzahlung: 1, 5 bis 2 Prozentpunkte weniger. Und jeder, der eine Zwangsvollstreckung durchlaufen hat, wird auch seine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen. Daher ist es wichtig, dass Sie bei Ihrer Kreditauskunft nicht im Dunkeln bleiben.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Ihre Bonität und Punktzahl im Auge zu behalten. Laut Gesetz müssen die drei traditionellen Agenturen Equifax, Experian und TransUnion einmal jährlich einen kostenlosen Bericht vorlegen. Alternativ können Sie eine der vielen Websites zur Kreditüberwachung verwenden, die den Verbrauchern jetzt zur Verfügung stehen. Und das Gute: Die meisten von ihnen sind kostenlos.
Wenn Sie Fehler in Ihrer Kreditauskunft sehen, ist es wichtig, dass Sie sofort Maßnahmen ergreifen. Je mehr Fehler in Ihrer Historie vorkommen, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie mehr Kredit erhalten, einschließlich einer Hypothek. Wenden Sie sich am besten an die Meldestelle, teilen Sie ihnen den Fehler mit und teilen Sie ihnen mit, dass Sie ihn beanstanden. Vielleicht handelt es sich um eine unbezahlte Schuld, die vor langer Zeit beglichen wurde, oder um betrügerische Aktivitäten, nachdem Ihre Identität gestohlen wurde. Was auch immer es ist, Sie möchten alles korrigieren, damit Sie weitermachen können. Und stellen Sie sicher, dass Ihre Kreditauskunft zeigt, dass Ihre Insolvenz abgelaufen ist. Dies bedeutet, dass das Gericht Sie von Ihrer Haftung für einige oder alle Ihrer Schulden befreit hat. ( Siehe auch Was bedeuten Kredit-Score-Bereiche? )
Behalte deinen Job
Wenn Sie Probleme haben, zur Arbeit zu gehen, oder wenn Sie den Job, in dem Sie arbeiten, nicht mögen, müssen Sie ihn möglicherweise etwas länger durchhalten. Wenn Sie bei Ihrem derzeitigen Arbeitgeber bleiben, zeigt dies einem potenziellen Kreditgeber, dass Sie vertrauenswürdig sind. Außerdem verfügen Sie über eine sichere Einnahmequelle, auf die Sie sich bei Ihrer regelmäßigen monatlichen Zahlung verlassen können.
Stellen Sie Ihr Guthaben wieder her
Es kann eine entmutigende Aufgabe sein, von einem scheinbaren Tiefpunkt zurückzukehren, aber es kann getan werden. Alles was es braucht ist eine sorgfältige Planung und viel Geduld. Zunächst möchten Sie zwei oder drei gesicherte Kreditkarten erhalten. Versuchen Sie zuerst, Ihre Bank zu erreichen. Sie müssen für die gesamte Zeit, in der Ihre Karte sicher ist, einen bestimmten Betrag auf ein Bankkonto einzahlen. Dieser Betrag entspricht in der Regel Ihrem Kreditlimit. Das Gute an gesicherten Karten ist, dass Sie Zinsen auf Ihre Einzahlung verdienen. Sobald Sie sie haben, laden Sie nur kleine Beträge auf und lassen Sie sie auszahlen. Versuchen Sie als nächstes, einen kleinen Kredit aufzunehmen, entweder einen Privatkredit, einen Autokredit oder einen Studentenkredit, und zahlen Sie ihn schnell aus. Wenn Sie es schaffen, versuchen Sie, eine vorzeitige Zahlung zu leisten, stellen Sie jedoch sicher, dass keine Ihrer Zahlungen zu spät kommt. Ein paar andere Dinge zu beachten: Machen Sie Ihre Mietzahlungen pünktlich, stellen Sie sicher, dass Sie keinen Scheck ausstellen und bewahren Sie immer etwas Geld auf einem Sparkonto auf. Sie wissen nie, wann Sie Notgeld brauchen.
Geduld ist definitiv eine Tugend
Wenn es weniger als zwei Jahre her ist, seit Sie Insolvenz angemeldet haben, müssen Sie warten. Wenn Sie Ihr Zuhause wegen Zwangsvollstreckung verloren haben, dauert es länger - normalerweise drei Jahre. Und die Countdown-Uhr startet nicht, wenn Sie die letzte Kiste in den Umzugswagen geladen haben. Die kreditgebende Stelle muss die Zwangsvollstreckung abschließen. Stellen Sie nach Ablauf der Wartezeit sicher, dass Sie bereit sind, einen Kredit zu beantragen. Fragen Sie sich, ob Sie ein gutes Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben. Ist dein Leben stabil? Haben Sie eine Altersvorsorge oder Vermögen in einem 401 (k)?
Durch eine gerichtliche Verfallserklärung gewesen?
Es gibt einige gute Nachrichten, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung durchgemacht haben. Immobilienmakler und Hypothekenmakler stehen Ihnen positiv gegenüber: Sie sind ein motivierter Käufer - Sie haben ein Haus gekauft und eines verloren, und jetzt sind Sie wieder da. Du wirst alles tun, was nötig ist. Und noch eine gute Nachricht: Die Zwangsvollstreckung könnte Ihr einziges Kreditproblem sein, was bedeutet, dass Sie das Chaos möglicherweise etwas schneller beseitigen können.
Fast alle Kreditinstitute - Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekengeber - werden mit staatlich geförderten Programmen zusammenarbeiten. Es gibt zwei: Die Federal Housing Administration (FHA) und das Department of Veterans Affairs (VA), die nur Veteranen der ehrenamtlich entlassenen Sorte zur Verfügung stehen.
Wenn dieses abgeschottete Darlehen von der FHA oder VA abgesichert wurde, wird es jetzt von CAIVRS, einer Regierungsdatenbank, verfolgt. CAIVRS ist fast so schlimm wie die NSA. Einfach ausgedrückt, Sie haben keinen Anspruch auf einen weiteren staatlich gesicherten Kredit, bis Sie die Rückzahlung an die Regierung vorgenommen haben.
Wenn Sie ausgeschlossen wurden, muss der Kreditgeber Ihren neuen Wohnungsbaudarlehens vorab genehmigen. Wenden Sie sich daher zuerst an den Kreditgeber, bevor Sie mit der Suche beginnen. Erkundigen Sie sich bei einem Immobilienprofi vor dem Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Sie alle Felder ausgefüllt haben.
Vor dem Genehmigungsprozess
Wie geht es weiter, wenn Sie in der Lage waren, Ihr Guthaben wieder herzustellen und die Wartezeit durchlaufen haben? Zunächst möchten Sie sicherstellen, dass Sie eine gute Anzahlung bereit haben - mindestens zwischen 10% und 20%. Aber seien Sie sicher, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Weil Sie aus der Insolvenz gekommen sind oder eine Zwangsvollstreckung überlebt haben, müssen Sie einen höheren Zinssatz zahlen. Und denken Sie daran, Ihr Budget einzuhalten. Es ist daher wahrscheinlich eine gute Idee, etwas Erschwingliches zu finden. Vielleicht ist es eine ältere Wohnung, eine Genossenschaft oder vielleicht sogar ein Wohnmobil.
Der Kreditgeber möchte möglicherweise einen Mitunterzeichner, behalten Sie dies also im Hinterkopf. Wenden Sie sich an Freunde oder Verwandte, die möglicherweise bereit sind, den Kredit für Sie mitzuschreiben. Dies macht sie natürlich verantwortlich, wenn Sie die Hauszahlungen stornieren. Stellen Sie sicher, dass sie mit Ihnen, Ihrer Moral, Ihren Finanzen, Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Zahlungsverhalten vertraut sind. Stellen Sie sicher, dass sie Ihnen vertrauen und dass Sie nicht ihre Kredit ruinieren. Aber im Ernst, tun Sie dies nur als letzten Ausweg.
Die Quintessenz
Viele Menschen haben am Ende einen finanziellen Tiefpunkt erreicht - ob es sich um eine Insolvenz oder eine Zwangsvollstreckung handelt. Das heißt aber nicht, dass Sie Ihre Träume von einem Eigenheim verwahren müssen. Wenn Sie wieder in das Hypothekenspiel einsteigen, müssen Sie ein wenig arbeiten, um sich aus diesem Graben zu befreien. Aber mit ein wenig Zeit und Mühe können Sie den amerikanischen Traum vielleicht noch leben.