Kostenansatz
Der Kostenansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, die davon ausgeht, dass der Preis, den ein Käufer für ein Grundstück zahlen sollte, den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entsprechen sollte. Bei der Kostenanalyse entspricht der Marktpreis für die Immobilie den Grundstückskosten zuzüglich der Baukosten abzüglich der Abschreibungen. Es liefert den genauesten Marktwert, wenn die Immobilie neu ist.
Kostenansatz verstehen
Der Kostenansatz ist eine von drei Bewertungsmethoden für Immobilien; die anderen sind der Einkommensansatz und der vergleichbare Ansatz.
Anstatt sich auf die Preise zu konzentrieren, für die andere, ähnliche Häuser in der Region verkauft werden, oder die Fähigkeit einer Immobilie, Einkommen zu generieren, bewertet diese Methode Immobilien, indem sie berechnet, wie viel das Gebäude heute kosten würde, wenn es zerstört und ersetzt werden müsste. Es berücksichtigt auch den Wert des Grundstücks und zieht Wertminderungen ab, die auch als Wertminderung bezeichnet werden.
Die Logik hinter diesem Ansatz ist, dass es für Käufer wenig sinnvoll ist, mehr für eine Immobilie zu bezahlen, als es kosten würde, von Grund auf neu zu bauen.
Es gibt zwei Haupttypen von Kostenansatzbewertungen:
- Reproduktionsmethode: Bei diesem Ansatz wird davon ausgegangen, dass eine Nachbildung des Eigentums erstellt wird, und es wird auf die Vervielfältigung von Originalmaterialien geachtet.
- Ersatz methode. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die neue Struktur mit neueren Materialien die gleiche Funktion hat, wobei aktuelle Konstruktionsmethoden und ein aktualisiertes Design verwendet werden.
Wenn alle Schätzungen vorliegen, wird der Kostenansatz wie folgt berechnet: Wiederbeschaffungs- oder Vervielfältigungskosten - Abschreibung + Grundstückswert = Wert der Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Die Bewertungsmethode nach dem Kostenansatz empfiehlt, dass der Preis, den ein Käufer für ein Grundstück zahlen sollte, den Kosten für den Bau einer gleichwertigen Struktur entspricht.
- Der Marktpreis für die Immobilie entspricht den Grundstückskosten zuzüglich der Baukosten abzüglich der Abschreibungen.
- Der Kostenansatz gilt als weniger zuverlässig als andere Immobilienbewertungsmethoden, kann jedoch in bestimmten Fällen nützlich sein.
Vor- und Nachteile des Kostenansatzes
Der Kostenansatz wird im Allgemeinen als weniger zuverlässig angesehen als das Einkommen und vergleichbare Methoden. Es sind bestimmte Annahmen erforderlich, einschließlich der Annahme, dass dem Käufer genügend Land zur Verfügung steht, um eine identische Immobilie zu errichten.
Darüber hinaus muss der Wert geschätzt werden, wenn kein vergleichbares freies Land verfügbar ist, wodurch die Bewertung ungenauer wird. Das Fehlen ähnlicher Baumaterialien verringert auch die Genauigkeit der Bewertung und erhöht den Raum für Subjektivität. Die Berechnung der Abschreibung älterer Immobilien ist ebenfalls nicht einfach und leicht messbar.
Trotz dieser Einschränkungen gibt es einige Fälle, in denen der Kostenansatz nützlich und sogar notwendig sein kann. Die getrennte Bewertung der verschiedenen Immobilienbestandteile ist besonders hilfreich, wenn es sich um neue oder von anderen Objekten abweichende Immobilien handelt.
Beispiele für den Kostenansatz
Besondere Verwendungseigenschaften
Der Kostenansatz ist erforderlich und manchmal die einzige Möglichkeit, den Wert von Gebäuden mit exklusiver Nutzung wie Bibliotheken, Schulen oder Kirchen zu bestimmen. Diese Ressourcen generieren wenig Einkommen und werden nicht oft vermarktet, was das Einkommen und vergleichbare Ansätze ungültig macht.
Neubau
Der Kostenansatz wird häufig auch bei Neubauten angewendet. Baukreditgeber benötigen eine Kostenanalyse, da jeder Marktwert oder Einkommenswert von den Projektstandards und dem Abschluss abhängt. Die Projekte werden in verschiedenen Bauphasen erneut bewertet, um die Freigabe von Mitteln für den nächsten Fertigstellungsgrad zu ermöglichen.
Versicherung
Versicherungsgutachten verwenden in der Regel den Kostenansatz, da nur der Wert der Verbesserungen versicherbar ist und der Grundstückswert vom Gesamtwert der Immobilie getrennt wird. Ausschlaggebend für die Bewertung ist die Wahl zwischen Wertminderung und vollem Wiederbeschaffungs- oder Wiedergabewert.
Gewerbeimmobilien
Schließlich wird der Kostenansatz gelegentlich zur Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden, Einzelhandelsgeschäften und Hotels herangezogen. Der Einkommensansatz ist die Hauptmethode, obwohl ein Kostenansatz implementiert werden kann, wenn Design, Konstruktion, funktionaler Nutzen oder Materialqualität individuelle Anpassungen erfordern.
Wichtig
Wenn eine Einschätzung des Kostenansatzes unter dem Marktpreis liegt, kann dies ein Zeichen für einen überhitzten Markt sein. Umgekehrt können regelmäßige Bewertungen über dem Marktpreis eine Kaufgelegenheit signalisieren.
Besondere Überlegungen
Die meisten Wohnungsgutachten verwenden nicht den Kostenansatz. Stattdessen führen Verkaufsvergleiche in der Regel zu Marktbewertungen dieser Art von Immobilien.
Eine Ausnahme ist, wenn die Immobilie für ihre Nachbarschaft unter- oder überbessert ist. In diesem Fall trägt eine genaue Schätzung des Verbesserungswerts zur Genauigkeit der Wertbestimmung bei, was nicht nur mit dem vergleichbaren Ansatz möglich ist.
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