Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz (auch als Cap-Satz bezeichnet) wird in der Welt der gewerblichen Immobilien verwendet, um die erwartete Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzuzeigen. Diese Kennzahl wird auf der Grundlage des Nettogewinns berechnet, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird, und wird durch Division des operativen Nettogewinns durch den Wert des Immobilienvermögens berechnet und als Prozentsatz ausgedrückt. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Anlegers auf seine Investition auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.
Die Cap-Rate kann nützlich sein, um den relativen Wert ähnlicher Immobilieninvestitionen auf dem Markt schnell zu vergleichen. Sie sollte jedoch nicht als einziger Indikator für die Stärke einer Investition verwendet werden, da sie den Hebeleffekt, den Zeitwert des Geldes, nicht berücksichtigt. und zukünftige Cashflows aus Immobilienverbesserungen unter anderem. Es gibt keine klaren Spannen für eine gute oder schlechte Obergrenze und sie hängen weitgehend vom Kontext der Immobilie und des Marktes ab.
Die zentralen Thesen
- Der Kapitalisierungssatz wird berechnet, indem das Betriebsergebnis einer Immobilie durch den aktuellen Marktwert dividiert wird.
- Dieses Verhältnis, ausgedrückt als Prozentsatz, ist eine Schätzung der potenziellen Rendite eines Anlegers für eine Immobilieninvestition.
- Der Cap-Satz ist am nützlichsten als Vergleich des relativen Werts ähnlicher Immobilieninvestitionen.
Grundlegendes zur Kapitalisierungsrate
Die Cap Rate ist die beliebteste Kennzahl, mit der Immobilieninvestitionen auf ihre Rentabilität und ihr Renditepotenzial hin bewertet werden. Die Kapitalisierungsrate gibt lediglich die Rendite einer Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr wieder, vorausgesetzt, die Immobilie wird bar und nicht leihweise gekauft. Die Kapitalisierungsrate gibt die intrinsische, natürliche und nicht gehebelte Rendite der Immobilie an.
Formel für die Kapitalisierungsrate
Für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes gibt es mehrere Versionen. In der gängigsten Formel wird der Kapitalisierungsgrad einer Immobilieninvestition berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der Immobilie durch den aktuellen Marktwert dividiert wird. Mathematisch,
Kapitalisierungssatz = Betriebsergebnis / aktueller Marktwert
wo,
Das Netto-Betriebsergebnis ist das (erwartete) Jahreseinkommen der Immobilie (wie Mieten) und wird durch Abzug aller für die Verwaltung der Immobilie anfallenden Kosten erzielt. In diesen Aufwendungen sind die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung der Anlage sowie die Grundsteuern enthalten.
Der aktuelle Marktwert des Vermögenswerts ist der aktuelle Tageswert der Immobilie gemäß den geltenden Marktkursen.
In einer anderen Version wird die Zahl basierend auf den ursprünglichen Kapitalkosten oder den Anschaffungskosten einer Immobilie berechnet.
Kapitalisierungssatz = Betriebsergebnis / Kaufpreis
Die zweite Version ist jedoch aus zwei Gründen nicht sehr beliebt. Erstens liefert es unrealistische Ergebnisse für alte Immobilien, die vor einigen Jahren / Jahrzehnten zu niedrigen Preisen gekauft wurden, und zweitens kann es nicht auf geerbte Immobilien angewendet werden, da deren Kaufpreis Null ist, was die Aufteilung unmöglich macht.
Da die Immobilienpreise stark schwanken, ist die erste Version, die den aktuellen Marktpreis verwendet, eine genauere Darstellung als die zweite Version, die den ursprünglichen Kaufpreis mit festem Wert verwendet.
Beispiele für die Kapitalisierungsrate
Angenommen, ein Investor hat 1 Million US-Dollar und erwägt, in eine der beiden verfügbaren Anlageoptionen zu investieren. Erstens kann er in Staatsanleihen investieren, die eine jährliche Verzinsung von nominal 3 Prozent bieten und als die sichersten Anlagen gelten, und zweitens Kauf eines Gewerbegebäudes mit mehreren Mietern, von denen erwartet wird, dass sie die reguläre Miete zahlen.
Im zweiten Fall wird davon ausgegangen, dass die Gesamtmiete pro Jahr 90.000 US-Dollar beträgt und der Investor insgesamt 20.000 US-Dollar für verschiedene Unterhaltskosten und Grundsteuern zahlen muss. Das Nettoeinkommen aus der Immobilieninvestition beläuft sich auf 70.000 USD. Angenommen, der Immobilienwert bleibt während des ersten Jahres konstant bei dem ursprünglichen Kaufpreis von 1 Mio. USD.
Der Kapitalisierungssatz wird berechnet als (Nettobetriebsertrag / Immobilienwert) = 70.000 USD / 1 Million USD = 7%.
Diese Rendite von 7 Prozent aus Immobilieninvestitionen liegt über der Standardrendite von 3 Prozent aus risikofreien Staatsanleihen. Die zusätzlichen 4 Prozent stellen die Rendite für das Risiko dar, das der Anleger durch die Investition in den Immobilienmarkt eingeht, im Gegensatz zur Investition in die sichersten Staatsanleihen, die mit keinem Risiko verbunden sind.
Immobilieninvestitionen sind riskant und es kann verschiedene Szenarien geben, in denen die Rendite, wie sie durch die Kapitalisierungskennzahl dargestellt wird, stark variieren kann.
Beispielsweise können einige der Mieter ausziehen und die Mieteinnahmen aus der Immobilie auf 40.000 USD sinken. Reduziert man die 20.000 USD in Richtung verschiedener Unterhaltskosten und Grundsteuern und unter der Annahme, dass der Grundwert bei 1 Million USD bleibt, ergibt sich eine Kapitalisierungsrate von (20.000 USD / 1 Million USD) = 2%. Dieser Wert liegt unter der Rendite von risikofreien Anleihen.
In einem anderen Szenario wird davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen bei den ursprünglichen 90.000 USD bleiben, die Unterhaltskosten und / oder die Grundsteuer sich jedoch erheblich erhöhen, beispielsweise um 50.000 USD. Die Kapitalisierungsrate beträgt dann (40.000 USD / 1 Million USD) = 4%.
In einem anderen Fall erhöht sich der Kapitalisierungssatz auf 70.000 USD / 800.000 USD = 8, 75%, wenn der aktuelle Marktwert der Immobilie bei gleichbleibenden Mieteinnahmen und verschiedenen Kosten um 800.000 USD sinkt.
Grundsätzlich können unterschiedliche Erträge aus der Immobilie, Aufwendungen für die Immobilie und die aktuelle Marktbewertung der Immobilie die Kapitalisierungsrate erheblich verändern.
Die Überrendite, die Immobilieninvestoren theoretisch über die Anlagen in Staatsanleihen hinaus zur Verfügung steht, ist auf die damit verbundenen Risiken zurückzuführen, die zu den oben genannten Szenarien führen. Die Risikofaktoren umfassen:
- Alter, Standort und Status der Immobilie
- Immobilientyp - Mehrfamilienhaus, Büro, Industrie, Einzelhandel oder Freizeit
- Zahlungsfähigkeit der Mieter und regelmäßige Mieteinnahmen
- Laufzeit und Struktur des Mietvertrags
- Gesamtmarktpreis der Immobilie und die Faktoren, die ihre Bewertung beeinflussen
- Makroökonomische Grundlagen der Region sowie Faktoren, die sich auf das Mietgeschäft auswirken
Interpretation der Kapitalisierungsrate
Da die Cap-Raten auf den prognostizierten Schätzungen des zukünftigen Einkommens basieren, unterliegen sie einer hohen Varianz. Es wird dann wichtig zu verstehen, was eine gute Kapitalisierungsrate für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darstellt.
Der Zinssatz gibt auch die Zeitdauer an, die erforderlich ist, um den in eine Immobilie investierten Betrag zurückzuerhalten. Zum Beispiel wird eine Immobilie mit einer Kapitalisierungsrate von 10% etwa 10 Jahre brauchen, um die Investition zurückzuerhalten.
Unterschiedliche Cap-Raten zwischen verschiedenen Objekten oder unterschiedliche Cap-Raten über verschiedene Zeithorizonte auf demselben Objekt stehen für unterschiedliche Risikoniveaus. Ein Blick auf die Formel zeigt, dass der Cap-Rate-Wert für Immobilien, die ein höheres operatives Ergebnis erzielen und eine niedrigere Bewertung aufweisen, höher sein wird, und umgekehrt.
Angenommen, es gibt zwei Eigenschaften, die in allen Attributen ähnlich sind, mit Ausnahme der geografischen Trennung. Einer befindet sich in einer noblen Innenstadtgegend, während sich der andere am Stadtrand befindet. Bei gleichen Bedingungen wird die erste Immobilie im Vergleich zur zweiten Immobilie eine höhere Miete erzielen, die jedoch teilweise durch die höheren Unterhaltskosten und die höheren Steuern kompensiert wird. Die Innenstadtimmobilie wird aufgrund ihres deutlich hohen Marktwerts eine im Vergleich zur zweiten Immobilie relativ niedrigere Cap-Rate aufweisen.
Dies weist darauf hin, dass ein niedrigerer Cap-Wert einer besseren Bewertung und einer besseren Aussicht auf Rendite bei geringerem Risiko entspricht. Auf der anderen Seite impliziert ein höherer Cap-Wert relativ geringere Aussichten auf eine Rendite von Immobilieninvestitionen und damit ein höheres Risiko.
Während das obige hypothetische Beispiel es einem Investor leicht macht, sich für eine Immobilie im Stadtzentrum zu entscheiden, sind reale Szenarien möglicherweise nicht so einfach. Der Investor, der eine Immobilie auf der Grundlage der Kapitalisierungsrate bewertet, steht vor der herausfordernden Aufgabe, die geeignete Kapitalisierungsrate für ein bestimmtes Risikoniveau zu bestimmen.
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Gordon Model Representation für Cap Rate
Eine weitere Darstellung der Cap Rate stammt aus dem Gordon Growth Model, das auch als Dividend Discount Model (DDM) bezeichnet wird. Hierbei handelt es sich um eine Methode zur Berechnung des inneren Werts des Aktienkurses eines Unternehmens unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen. Der Aktienwert wird als Barwert der zukünftigen Dividenden einer Aktie berechnet. Mathematisch,
Aktienwert = erwarteter jährlicher Dividenden-Cashflow / (vom Anleger geforderte Rendite - erwartete Dividendenwachstumsrate)
Neuordnung der Gleichung und Verallgemeinerung der Formel jenseits der Dividende,
(Erforderliche Rendite - Erwartete Wachstumsrate) = Erwarteter Cashflow / Vermögenswert
Die obige Darstellung entspricht der im vorherigen Abschnitt genannten Grundformel des Kapitalisierungssatzes. Der erwartete Cashflow-Wert repräsentiert das Netto-Betriebsergebnis und der Vermögenswert entspricht dem aktuellen Marktpreis der Immobilie. Dies führt dazu, dass die Kapitalisierungsrate der Differenz zwischen der erforderlichen Rendite und der erwarteten Wachstumsrate entspricht. Das heißt, die Cap-Rate ist einfach die erforderliche Rendite abzüglich der Wachstumsrate.
Dies kann verwendet werden, um die Bewertung einer Immobilie für eine vom Investor erwartete bestimmte Rendite zu bewerten. Nehmen wir beispielsweise an, das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie beträgt 50.000 US-Dollar und wird voraussichtlich jährlich um 2 Prozent steigen. Wenn die erwartete Rendite des Anlegers 10 Prozent pro Jahr beträgt, beträgt die Netto-Cap-Rate (10% - 2%) = 8%. Unter Verwendung dieser Formel ergibt sich eine Vermögensbewertung von (50.000 USD / 8%) = 625.000 USD.
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