Berechnung des Hypothekenzinssteuerabzugs

Der Abzug der Hypothekenzinssteuer war eine der begehrtesten amerikanischen Steuererleichterungen. Immobilienmakler, Hausbesitzer, potenzielle Hausbesitzer und sogar Steuerberater kündigen seinen Wert an. In Wahrheit ist der Mythos oft besser als die Realität.

Berechnung des Hypothekenzinssteuerabzugs

Die meisten Eigenheimbesitzer bekommen jetzt nichts

Das im Dezember 2017 verabschiedete Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz (TCJA) hat alles geändert. Vor ihrem Übergang erhielten 54% der Steuerzahler, die ihre Hypotheken verzinst hatten, eine Steuervergünstigung. Sogar dann erhielten satte 46% der Hausbesitzer, die Zinsen zahlten, überhaupt keinen Vorteil. Mit der Verabschiedung des TCJA prognostizierte eine im Weißen Haus in Auftrag gegebene Studie aus dem Jahr 2017, dass neun von zehn Personen sich für den Standardabzug entscheiden würden, ohne den Steuerabzug für Hypothekenzinsen vollständig in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, dass 90% der Hausbesitzer, die Zinsen zahlen, überhaupt keine Leistung erhalten würden. Darüber hinaus würden auch diejenigen, die eine Leistung erhalten, weitaus weniger erhalten, als sie erwarten.

Der Abzug der Hypothekenzinssteuer ist vielleicht der am meisten missverstandene Aspekt des Wohneigentums. Es hat einen fast mythischen Status angenommen, bis zu dem Punkt, an dem viele angehende Hausbesitzer die Vorteile bewerten, bevor sie überhaupt die Mathematik untersuchen, um festzustellen, ob sie in Frage kommen. Dem Mythos liegen vor allem zwei Missverständnisse zugrunde: Das erste ist die falsche Vorstellung, dass jeder Hausbesitzer eine Steuervergünstigung bekommt. Die zweite ist, dass jeder in Hypothekenzinsen gezahlte Dollar zu einer Dollar-für-Dollar-Reduzierung der Einkommensteuerschuld führt.

Bewertung der erwarteten Auswirkungen von Änderungen des Hypothekenzinsabschlags

Irrtum 1: Sie erhalten eine Steuervergünstigung

Trotz des Hype erhält die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer überhaupt keine Steuervergünstigung aus dem Abzug der Hypothekenzinssteuer. Beachten Sie, dass Hausbesitzer ihre Abzüge bei der Ermittlung der Einkommenssteuerschuld angeben müssen, um überhaupt für den Abzug in Frage zu kommen. Die Aufschlüsselung bietet die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Krankheitskosten, zu berücksichtigen. Da Hypothekenzinsen häufig die größten Kosten für den Steuerzahler darstellen, wird der Abzug häufig als finanzieller Anreiz für den Kauf eines Eigenheims angeführt.

Auch wenn es sich theoretisch um eine attraktive Idee handelt, bedeutet die Tatsache, dass die Verabschiedung des TCJA für die meisten Menschen keinen Sinn mehr hat, die Abzüge aufzuführen. Anhand der Daten für 2018 beträgt der Standardabzug für Steuerzahler, die ledig sind oder verheiratet sind, aber getrennt einreichen, 12.000 USD. Für Familienoberhäupter sind es 18.000 US-Dollar, und für Ehepaare, die eine gemeinsame Steuererklärung einreichen, beträgt der Standardabzug 24.000 US-Dollar.

Steuerzahler, die keine Abzüge haben, die mehr als die Standardabzugsbeträge ergeben, können keine Posten bilden. Steuerzahler, die nicht genügend Abzüge haben, um sich für die Einzelnachweise zu qualifizieren, erhalten keinen Vorteil aus der Verzinsung ihrer Hypotheken. Vergessen Sie nicht, dass die Regierung schätzt, dass 90% der Hausbesitzer mit Hypotheken in diese Kategorie fallen.

Missverständnis 2: Es wird ein hoher Abzug sein

Selbst für Hausbesitzer, die ihre Steuern aufgeschlüsselt haben und sich für den Steuerabzug für Hypothekenzinsen qualifizieren, ist der Betrag des Abzugs nur ein Bruchteil des Zinses, der für die Hypothek gezahlt wird. Noch einmal, es ist ein wenig Knirschen erforderlich, um die Situation vollständig zu verstehen, da der Abzug keine Steuergutschrift darstellt. Sie erhalten keine Steuervergünstigung von 1 USD für jeden ausgegebenen USD. Sie bekommen ein paar Cent auf den Dollar. Im Gegensatz zu einem Kredit, der eine Dollar-für-Dollar-Reduzierung der tatsächlich geschuldeten Steuerbeträge vorsieht, verringert der Hypothekenzinsabzug den Betrag der zu versteuernden Einkünfte auf der Grundlage der Steuerklasse des Steuerpflichtigen.

Beispielsweise kann ein Steuerzahler, der 12.000 USD für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern mit einem individuellen Einkommensteuersatz von 24% zahlt, 12.000 USD von der Einkommensteuerschuld ausschließen, was zu einer Ersparnis von 2.800 USD führt. Tatsächlich zahlte der Hausbesitzer 12.000 USD an die Bank, um weniger als ein Viertel dieses Betrags von der Besteuerung auszuschließen.

Es macht einfach keinen Sinn, 12.000 USD auszugeben, um den Betrag zu reduzieren, für den Sie Steuern um 2.800 USD zahlen. Schlimmer noch, eine ehrliche Einschätzung der tatsächlichen Einsparungen unter dem Strich sollte den Wert des Standardabzugs herausrechnen. Die folgende Tabelle bietet einen Vergleich.

In unserem Beispiel mit Hypothekenzinsen von 12.000 USD würde ein Ehepaar in der Steuerklasse von 24% einen Standardabzug von 24.000 USD erhalten, der 5.760 USD an reduzierten Steuerzahlungen entspricht. Wenn das Ehepaar seine Abzüge in Tabelle A aufführt, würde der Hypothekenabzug 2.880 USD betragen. Das Paar würde den Standardabzugsbetrag erhalten, auch wenn es keine Hypothek hat. Die Differenz zwischen den beiden - die Steuervergünstigung, die durch die Zahlung von 12.000 Dollar an die Bank in Hypothekenzinsen erzielt wurde - würde einen Verlust von 2.880 Dollar bedeuten. Den Standardabzug zu nehmen, wäre die weitaus klügere Vorgehensweise.

Sogar Steuerzahler in höheren Steuerklassen würden keinen Vorteil erhalten. Ein Steuerzahler, der 12.000 USD für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern mit einem individuellen Einkommensteuersatz von 35% zahlt, würde nur einen Steuerabzug von 4.200 USD erhalten. Das ist der gleiche Betrag, den der Steuerzahler erhalten würde, wenn er den Standardabzug in Anspruch nehmen würde. Der „Vorteil“ des Hypothekenzinsabzugs ist in der folgenden Tabelle aufgeführt.

In dem Bericht des Tax Policy Centers wird der Steuerabzug für Hypothekenzinsen als "für alle außer einen kleinen Teil der Eigenheimbesitzer irrelevant" eingestuft und festgestellt, dass "der implizite Steuersatz für diejenigen, die den Hypothekenzinsenabzug beantragen können ..." Null für die über 90 Prozent der Haushalte, die keine Angaben machen würden. “

Einfach ausgedrückt, zeigen die Daten, dass ein Steuerabzug, der möglicherweise eingeführt wurde, um den Kauf von Eigenheimen zu fördern, am häufigsten von Steuerzahlern verwendet wird, die Einzelposten bilden und dazu neigen, in Haushalten mit höherem Einkommen zu leben.

Ein besserer Weg

Anstatt viel Geld für Zinsen für wenig Gegenleistung auszugeben, ist es für Sie weitaus besser, Bargeld für Ihr neues Haus zu bezahlen. Ein Bareinkauf spart Ihnen Zehntausende von Dollar, weil Sie keine Zinsen zahlen.

Natürlich gibt es immer das Argument, dass Sie mehr Geld verdienen könnten, indem Sie die Zinsen zahlen und den Rest Ihres Geldes in die Börse investieren. Es scheint eine großartige Strategie zu sein, wenn der Markt steigt, aber Prognosen, die diesen Rat geben, sind nirgends zu sehen, wenn der Aktienmarkt um 40% sinkt, die Immobilienwerte um 40% sinken und ihre Anlageberatung Hausbesitzern mehr Schulden als Hypotheken macht das zuhause ist es wert.

Da es keine Investition gibt, die eine bessere Rendite garantiert als den Betrag, den Sie durch die Vermeidung von Zinszahlungen insgesamt sparen würden, ist die konservative Wahl klar. Vermeiden Sie Zinszahlungen, wenn Sie können. Zahlen Sie das Haus schnell aus, wenn Sie nicht können.