Kauf eines ausgeschlossenen Hauses

Vor der Hypothekenkrise von 2008-2009 war der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims ein viel schwierigeres Unterfangen. Immobilien-Schnäppchenjäger mussten früher Auktionen verfolgen, die in Gerichtsgebäuden abgehalten wurden, oder unzählige legale Anmeldungen durchsehen. Die durch die Subprime-Kernschmelze ausgelöste Abschottungswelle hat jedoch nicht nur die Anzahl der verfügbaren Immobilien erhöht, sondern auch das Auffinden und Erwerben erleichtert. Tatsächlich ähnelt der Vorgang oft der Suche nach einem anderen Zuhause. Ausgeschlossene Immobilien sind in nahezu allen Immobilienmärkten des Landes erhältlich und bieten Möglichkeiten für Hausbesitzer und Investoren gleichermaßen.

So finden Sie ausgeschlossene Häuser

Über Online-Immobiliensuche, Bankfilialen und -standorte sowie lokale Zeitungen kann man abgeschottete Immobilien in MLS-Zeitschriften (Multiple Listing Service) und Websites finden. Es gibt viele Websites, die sich inzwischen auf die Suche nach Häusern und Immobilien spezialisiert haben, für die eine Zwangsvollstreckung gilt, z. B. usa-foreclosure.com und Fannie Maes HomePath.com. Einige Finanzinstitute, wie die Bank of America, bieten auch Seiten an, die Sie bei der Suche nach einem abgeschotteten Zuhause unterstützen. In lokalen Mehrfachauflistungsdiensten werden Eigenschaften, die ausgeschlossen werden, möglicherweise nicht per se hervorgehoben. Dies darf nur in der Objektbeschreibung angegeben werden.

Die Kreditgeber verkaufen ihre beschlagnahmten Vermögenswerte zunehmend über Immobilienmakler. Zögern Sie also nicht, einen Makler nach Möglichkeiten zu fragen. Einige Immobilienmakler sind sogar auf Zwangsversteigerungsimmobilien spezialisiert.

Genauer gesagt hängt das Auffinden eines abgeschotteten Eigenheims davon ab, wo genau es sich im Abschottungsprozess befindet: Immobilien können weiterhin im Besitz des ursprünglichen Eigenheimbesitzers sein (in früheren Stadien, im Fall von Immobilien vor der Abschottung und Leerverkäufen), oder von einer juristischen Person wie z als Bank oder Regierung (in den späteren). Hier sind fünf Arten der Zwangsvollstreckung und Ansätze für den Kauf.

1. Pre-Foreclosures
Eine Immobilie befindet sich in einer vorzeitigen Abschottung, nachdem der Hypothekengeber den Kreditnehmern den Zahlungsverzug mitgeteilt hat, jedoch bevor die Immobilie zur Versteigerung angeboten wird. Wenn ein Hausbesitzer die Immobilie in dieser Zeit verkaufen kann, kann er oder sie möglicherweise ein Zwangsvollstreckungsverfahren und dessen negative Auswirkungen auf die Bonität und die Zukunftsaussichten vermeiden (siehe Hypothek nach Insolvenz und Zwangsvollstreckung ). Als solche sind einige Hausbesitzer bereit zu verhandeln. Vor-Zwangsvollstreckungen sind in der Regel in Gerichtsgebäuden von Landkreisen und Städten aufgeführt. Darüber hinaus führen viele Online-Ressourcen, einschließlich www.foreclosure.com, Eigenschaften auf, die sich in der Phase vor der Abschottung befinden.

2. Leerverkäufe
Leerverkäufe treten auf, wenn der Kreditgeber bereit ist, weniger zu akzeptieren, als eine Hypothek schuldet. Kreditnehmer müssen nicht unbedingt mit den Hypothekenzahlungen im Verzug sein, damit ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt. In der Regel müssen sie jedoch eine finanzielle Notlage nachweisen, beispielsweise den Verlust eines Arbeitsplatzes, der wahrscheinlich zu einem Ausfall führt. Oft ist der betreffende Wohnsitz unter Wasser, was bedeutet, dass er weniger wert ist als das ausstehende Hypothekenguthaben. Um als Leerverkauf zu gelten, muss der Kreditgeber zustimmen, "die Immobilie zu verkaufen", indem er weniger als geschuldet akzeptiert, und das Haus muss zum Verkauf angeboten werden. Diese Immobilien werden normalerweise als Leerverkäufe "vorbehaltlich der Bankgenehmigung" beworben.

Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie entspricht in den meisten Fällen einem traditionellen Kauf, die Vertragssprache ist jedoch unterschiedlich, da die Bedingungen der Zustimmung des Kreditgebers unterliegen. Es kann mehrere Monate dauern, bis eine Bank auf ein Leerverkaufsangebot reagiert, daher kann der Vorgang erheblich länger dauern als bei einem herkömmlichen Kauf. Viele Immobilien-Websites, einschließlich einzelner Firmen oder Listing-Services, bieten die Möglichkeit, nach Leerverkäufen zu suchen.

3. Sheriff Sale Auctions
Eine Sheriff Sale Auction findet statt, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Zahlungsverzug informiert und dem Kreditnehmer eine Nachfrist eingeräumt hat, um die Hypothekenzahlungen nachzuholen. Eine Auktion soll dem Kreditgeber eine schnelle Rückzahlung des in Verzug befindlichen Kredits ermöglichen. Diese Auktionen finden häufig auf den Stufen eines Gerichts einer Stadt statt, die von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden verwaltet werden. Die Immobilie wird an einem öffentlich bekannt gegebenen Ort, Datum und Uhrzeit an den Meistbietenden versteigert. Diese Hinweise finden Sie in lokalen Zeitungen und an vielen Online-Standorten, indem Sie nach "Sheriff Sale Auctions" suchen.

4. Bankeigene Immobilien
Objekte, die nicht versteigert werden, gehen an die Bank zurück. Das heißt, sie werden Immobilieneigentum (Real Estate Owned, REO). Sie werden häufig von der REO-Abteilung einer Bank verwaltet, die eine Liste der bankeigenen Immobilien führt. Online-Quellen wie www.realtytrac.com bieten umfangreiche Listen, die nach Stadt, Bundesland oder Postleitzahl durchsucht werden können.

5. Staatseigene Immobilien
Einige Häuser werden mit Darlehen gekauft, die von der Federal Housing Administration (FHA) oder dem Department of Veterans Affairs (VA) garantiert werden. Wenn diese Immobilien abgeschottet werden, werden sie von der Regierung zurückerobert und von Maklern verkauft, die für die Regierung arbeiten. Ein staatlich registrierter Makler muss kontaktiert werden, um ein Eigentum des Staates zu erwerben. Käufer können solche Immobilien auf www.hud.gov recherchieren (klicken Sie auf "THEMENBEREICHE" und wählen Sie "Häuser zum Verkauf").

Warum ausgeschlossene Häuser billiger sind

Das größte Verkaufsargument für Zwangsvollstreckungsimmobilien ist natürlich ihr herabgesetzter Preis - oft erheblich niedriger als bei anderen ähnlichen Immobilien in der gleichen Gegend (im Maklersprachen als Comparables oder Comps bezeichnet). Die meisten Zwangsvollstreckungen werden zu mindestens 5% unter dem Marktwert verkauft, wobei in bestimmten Regionen noch höhere Rabatte gelten. Käufer können auch von zusätzlichen Ersparnissen wie reduzierten Anzahlungen, niedrigeren Zinssätzen oder dem Wegfall von Bewertungsgebühren und bestimmten Abschlusskosten profitieren.

Was macht sie so ein Geschäft? Befindet sich die Residenz in der Phase der Zwangsvollstreckung oder des Leerverkaufs, sind die Eigentümer finanziell gebunden - sie benötigen Geld. Und die Zeit ist nicht auf ihrer Seite: Sie müssen das Eigentum entladen und bekommen, was sie können, solange sie können, damit sie es nicht ganz verlieren. Kurz gesagt, diese Verkäufer verhandeln nicht gerade aus einer Position der Stärke. Während es grausam erscheint, das Unglück anderer auszunutzen, können Käufer davon profitieren.

Sie können noch mehr profitieren, wenn das Eigentum tatsächlich beschlagnahmt wurde. Das Büro des Sheriffs ist nicht daran interessiert, an einem Haus festzuhalten. Banken wollen nicht im Vermietergeschäft sein. Finanzinstitute möchten sich in der Regel umgehend von Zwangsvollstreckungen befreien (natürlich zu einem angemessenen Preis - sie müssen den Anlegern und Wirtschaftsprüfern mitteilen, dass sie jeden Versuch unternommen haben, so viel wie möglich vom ursprünglichen Darlehensbetrag zurückzuerhalten). Dies kommt wiederum den Käufern zugute.

Zwangsvollstreckte Häuser werden normalerweise im Ist-Zustand verkauft - wenn es Schäden gibt, sind Reparaturen nicht Teil der Gleichung - und, wie Kenner von Gebrauchtwagen und Vintage-Möbeln wissen, bedeutet der Ist-Zustand einen Rabatt. Natürlich kann "wie gesehen" ein zweischneidiges Schwert sein, wie wir weiter unten diskutieren werden.

Risiken des Kaufs von ausgeschlossenen Häusern

Eigentumsprobleme

Während es einen Ausgleichsrabatt gibt, kann der Zustand "wie er ist" ziemlich grimmig sein. Wenn das Haus immer noch von den Eigentümern bewohnt wird, ist es oft schlecht instand gehalten. Wenn die Leute die Hypothekenzahlungen nicht leisten können, fallen sie wahrscheinlich auch bei der Bezahlung der regelmäßigen Unterhaltskosten in Verzug, ganz zu schweigen von größeren Reparaturen. Darüber hinaus sind einige Leute, die sich einer Zwangsversteigerung gegenübersehen oder gezwungen sind, verbittert und nehmen ihre Frustrationen an ihrem Haus weg, bevor die Bank sie wieder in Besitz nimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Armaturen und manchmal sogar Vandalismus.

Versteckten Kosten

Neben unvorhergesehenen Reparatur- und Renovierungsarbeiten können Verzugszinsen wie Steuernachzahlungen und Grundpfandrechte (die häufig von der IRS oder dem Staat oder anderen Gläubigern mit Auktionsimmobilien verbunden sind) einem ansonsten wünschenswerten Haus weitere Kosten zufügen. Was immer geschuldet wird, die Regierung muss zuerst bezahlt und abgerechnet werden, bevor der Kaufprozess fortgesetzt werden kann. Dies gilt vor allem für versteigerte Immobilien; Eine Bank zahlt alle mit der Immobilie verbundenen Grundpfandrechte immer aus, bevor sie sie an eine andere Partei weiterverkauft.

Langsamer Prozess

Die vorangegangenen Komplikationen bedeuten oft viel Papierkram. In der Regel müssen bei Zwangsvollstreckungen eine Reihe zusätzlicher Dokumente ausgefüllt werden, um den Abschluss vorzubereiten, was nicht immer so aktuell ist. Wenn es sich um eine Leerverkaufssituation handelt, muss der Kreditgeber des Eigentümers den Deal genehmigen, und das kann, wie bereits erwähnt, eine Weile dauern. Schwerwiegende Schäden im Haus können zu einer geringeren Hausbewertung führen, was die Fähigkeit des Käufers zur Besicherung eines Kredits beeinträchtigen kann. Einige Kreditgeber leihen nicht unter einem bestimmten Dollarbetrag, da das Gewinnpotenzial eines geringeren Kredits das Risiko nicht wert ist.

Während Sie glauben, eine Bank würde gerne einen zurückgezogenen Wohnsitz entladen, können die Antwortzeiten zwischen der Bank und anderen Beteiligten auch bei REO-Immobilien sehr langsam sein. Die Zeit, die benötigt wird, um eine Antwort auf Ihr Gebot zu erhalten, kann sehr unterschiedlich sein ; Wenn die Bank, in der sich Ihr Eigentum befindet, mit Zwangsvollstreckungen überfüllt ist, kann es sehr viel länger dauern, bis die Bank Ihre Anfrage bearbeitet. Es ist bekannt, dass Banken mit erheblichen Rückständen bis zu 90 Tage benötigen, um auf ein Angebot zu reagieren. Wenn Sie vorhaben, den Kauf zu finanzieren, sollten Sie sich die Zeit nehmen, um eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten.

Wettbewerb

Wie in jedem Markt steigt die Nachfrage immer dann, wenn die Chance besteht, etwas mit einem Abschlag von der laufenden Rate zu erwerben. Daher sind ein erhöhtes Interesse und ein zunehmender Wettbewerb - nicht nur von potenziellen Nutzern, sondern auch von Investoren und Flip-Profis - beim Umgang mit wertvollen abgeschotteten Immobilien unvermeidlich. Sehr oft kann ein abgeschottetes Haus unter den anderen Häusern in der Umgebung attraktiv bewertet werden, aber wenn es bekannt wird, können zahlreiche Angebote schnell eintreffen und es kommt zu einem Bieterkrieg. Was früher ein billiges Haus in einer großartigen Nachbarschaft war, kann schnell zu einer teuren Immobilie werden.

Potenzielle Käufer von Zwangsvollstreckungsimmobilien können klug sein, Gebote für mehrere Immobilien gleichzeitig abzugeben, da es für konkurrierende Käufer möglich ist, eine Immobilie mit einem höheren Gebot oder einem bargeldlosen Angebot zu sichern. Aber lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn jemand anderes Ihr Angebot für eine bestimmte Immobilie übertrifft. Überprüfen Sie in regelmäßigen Abständen, ob es wieder im Inventar der Bank erscheint. Zwangsvollstreckungsgeschäfte scheitern oft.

Kauf eines ausgeschlossenen Hauses

Wenn Sie bei einer Bank einkaufen, müssen Sie Ihre Verhandlungsgeschicklichkeit schärfen und den Prozess mit einem Lowball-Angebot auf dem gewünschten Grundstück beginnen. Banken, die beträchtliche Vorräte an abgeschotteten Immobilien angesammelt haben, sind eher geneigt, über den Preis zu verhandeln. Je länger die Bank die Liegenschaft gehalten hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie ernsthaft geringere Angebote in Betracht zieht, insbesondere bei Liegenschaften, die über einen längeren Zeitraum gehalten wurden. Daher sollten Sie Ihr erstes Gebot wahrscheinlich zu einem Preis abgeben, der mindestens 20% unter dem aktuellen Marktpreis liegt, oder vielleicht sogar mehr, wenn sich die Immobilie, auf die Sie bieten, in einem Gebiet mit einer hohen Wahrscheinlichkeit von Zwangsvollstreckungen befindet.

Wenn Sie für die Immobilie und alle notwendigen Renovierungsarbeiten in bar bezahlen können, sind Sie in einer beneidenswerten Lage. Aus diesem Grund entscheiden sich einige Käufer, sich mit externen Investoren zusammenzutun, die ihnen im Vorfeld helfen und ihre Gewinne teilen können, wenn das Eigenheim wieder verkauft wird. Tatsächlich machen Cash Deals einen beträchtlichen Teil des REO-Umsatzes aus.

Finanzierungsmöglichkeiten für ausgeschlossene Eigenheime

Sie können eine Hypothek verwenden, um eine REO-Immobilie zu kaufen, obwohl private Kreditgeber bei der Finanzierung von Zwangsvollstreckungsgeschäften tendenziell skeptisch sind. Für Berechtigte stehen jedoch zwei Finanzierungsoptionen zur Verfügung: 203 (k) Kredite der Federal Housing Administration (FHA) und das HomeSteps-Programm über Freddie Mac, eines der staatlich geförderten Unternehmen, das Hypotheken zurückkauft.

203 (k) Darlehen

Die FHA hat ihre 203 (k) -Hypotheken so konzipiert, dass sie dazu beitragen, die Bedenken von Banken auszuräumen, die sich ansonsten vor einer risikoreichen REO scheuen würden. Einkäufe. Indem sie Kreditnehmern eine Hypothekenversicherungsprämie in Rechnung stellen, können sie Kredite garantieren, die von privaten Kreditgebern vergeben werden, die an dem Programm teilnehmen.

Für die Kreditnehmer ist einer der großen Vorteile die Möglichkeit, den Kauf eines Eigenheims sowie erforderliche Reparaturen mit einer einzigen Hypothek zu finanzieren. Die einfachere Version, ein optimiertes Darlehen in Höhe von 203 (k), ist für begrenzte Reparaturen gedacht, für die keine technischen oder architektonischen Pläne erforderlich sind. Einzelpersonen können bis zu 35.000 USD über dem Verkaufspreis des Eigenheims ausleihen, um grundlegende Arzneimittel wie neue Geräte, Abstellgleise und Fenster abzudecken.

Bei umfangreicheren Korrekturen, z. B. dem Bau einer Erweiterung oder der Behebung von Bauschäden, ist ein herkömmliches Darlehen in Höhe von 203 (k) in der Regel die beste Option. Im Gegensatz zur optimierten Variante müssen Hausbesitzer mindestens 5.000 US-Dollar abheben. Der Höchstbetrag basiert auf den FHA-Grenzwerten für jedes Bundesland. Darüber hinaus müssen Sie einen unabhängigen Berater beauftragen, der die Immobilie inspiziert und sicherstellt, dass die Arbeiten den Programmrichtlinien entsprechen.

Ein zusätzlicher Nachteil dieser Darlehen ist der Preis. Neben der Hypothekenversicherung zahlen die Kreditnehmer in der Regel Zinssätze, die um einen Viertelprozentpunkt höher sind als die für konventionelle Kredite. Möglicherweise müssen sie auch einen oder zwei Punkte kreuzen. Hierbei handelt es sich um Vorabgebühren in Höhe von jeweils 1% des Kapitalbetrags.

Abbildung 1. Ein Vergleich zwischen herkömmlichen 203 (k) -Krediten und der optimierten Version.

(Quelle: Website der Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac versorgt den Hypothekenmarkt mit Liquidität, indem Kredite von Banken gekauft, zusammengelegt und als Wertpapiere an Investoren verkauft werden. Mit HomeSteps bietet die Organisation über ihre privaten Kreditpartner eine spezielle Finanzierung für diejenigen, die nur die abgeschotteten Immobilien kaufen möchten, die sie besitzt. HomeSteps ist derzeit nur in den folgenden Bundesstaaten verfügbar: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, Tennessee, Texas und Virginia.

Wenn Sie in einem dieser Staaten leben, hat HomeSteps einige bedeutende Vorteile. Das Wichtigste unter ihnen ist, dass Sie keine Hypothekenversicherung abschließen müssen, was sie von 203 (k) Darlehen unterscheidet. Das allein kann Käufern im Verlauf der Hypothek Hunderte oder sogar Tausende von Dollar ersparen. Darüber hinaus erfordert eine Hypothek von HomeSteps keine Prüfung bei der Entstehung, was eine große Hürde für diejenigen sein kann, die einen konventionellen Kredit suchen.

Käufer finden eine Liste von Einfamilien-, Eigentumswohnungs- und Mehrfamilienhäusern auf der HomeSteps-Website.

Die Quintessenz

An der Oberfläche können abgeschottete Häuser furchtbar ansprechend wirken. Die Kosten können jedoch äußerst unvorhersehbar sein und zugrunde liegende Schäden können eine Immobilie unerwünscht machen. Der Kaufprozess ist oft schleppend, was die Käufer zum Nachdenken anregen könnte, während die große Nachfrage nach abgeschotteten Immobilien einige hoffnungsvolle Käufer davon abbringen könnte.

Mit all dem gesagt, können abgeschottete Häuser als unglaubliche Deals enden. Käufer haben die einmalige Möglichkeit, für Immobilien, die ihnen unter normalen Umständen nicht zur Verfügung stehen, einen unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis zu zahlen. Wenn auf der Akquisitionsseite Einsparungen erzielt werden, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer in Zukunft eine Wertsteigerung seines Vermögens und einen Gewinn aus seiner Investition erzielt, wenn er sie verkauft.

Wenn dies verantwortungsbewusst getan wird, kann der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims dem Käufer viele Jahre lang eine Vielzahl von Vorteilen bringen.