Voraussichtliche Hypothek
Eine Hypothek ist eine Art Finanzierungsvereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Konditionen vom derzeitigen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden. Durch die Übernahme der Restschuld des Vorbesitzers kann der Käufer vermeiden, eine eigene Hypothek aufnehmen zu müssen.
Die zentralen Thesen
- Eine Hypothek ist eine Vereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Konditionen vom derzeitigen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden können.
- Wenn die Zinssätze steigen, ist eine Hypothek für einen Käufer attraktiv, der ein bestehendes Darlehen aufnimmt, das mit einem niedrigeren Zinssatz besichert wurde.
- Die einzigen zwei Arten von Darlehen, die angenommen werden können, sind Darlehen, die von der Federal Housing Administration und dem US-Veteranenministerium versichert wurden.
Grundlegendes zur voraussichtlichen Hypothek
Viele Eigenheimkäufer nehmen in der Regel eine Hypothek bei einem Kreditinstitut auf, um den Kauf eines Eigenheims oder einer Immobilie zu finanzieren. Die vertragliche Vereinbarung zur Rückzahlung des Immobiliendarlehens sieht neben den Tilgungszahlungen an den Darlehensgeber auch die Zinsen vor, die der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen hat.
Wenn der Hausbesitzer beschließt, sein Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen, kann er möglicherweise seine Hypothek auf den Hauskäufer übertragen. In diesem Fall wird die ursprünglich aufgenommene Hypothek angenommen.
Mit einer Hypothek, die als Hypothek angenommen werden kann, kann der Käufer den aktuellen Kapitalbetrag, den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist und andere Vertragsbedingungen für die Hypothek des Verkäufers einhalten. Anstatt den strengen Prozess der Gewinnung eines Hypothekendarlehens von der Bank zu durchlaufen, kann ein Käufer eine bestehende Hypothek übernehmen. Dies könnte zu Kosteneinsparungen führen, wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der Zinssatz für das voraussichtliche Darlehen.
In Zeiten steigender Zinsen steigen auch die Fremdkapitalkosten. In diesem Fall werden die Kreditnehmer mit hohen Zinssätzen für genehmigte Kredite konfrontiert. Daher ist es wahrscheinlich, dass eine voraussichtliche Hypothek in diesem Zeitraum einen niedrigeren Zinssatz aufweist, der die aktuelle Wirtschaftslage widerspiegelt. Wenn die angenommene Hypothek einen festen Zinssatz hat, wird sie nicht von steigenden Zinssätzen beeinflusst.
Eine angenommene Hypothek ist attraktiv für Käufer, wenn die Zinssätze steigen. Die bestehende Hypothek eines Verkäufers kann einen niedrigeren Festzinssatz als den aktuellen Zinssatz haben.
Vor- und Nachteile von Hypotheken
Die Vorteile des Erwerbs einer voraussichtlichen Hypothek in einem hochverzinslichen Umfeld beschränken sich auf die Höhe des bestehenden Hypothekensaldos für das Darlehen oder das Eigenheim. Wenn ein Käufer beispielsweise ein Haus für 250.000 USD kauft und die vom Verkäufer angenommene Hypothek nur einen Saldo von 110.000 USD aufweist, muss der Käufer eine Anzahlung von 140.000 USD leisten, um die Differenz zu decken, oder der Käufer benötigt eine separate Hypothek, um die zu sichern Zusätzliche Mittel.
Ein Nachteil ist dann, dass der Käufer möglicherweise eine neue Hypothek erhalten muss, wenn der Kaufpreis des Eigenheims den Hypothekensaldo um einen erheblichen Betrag übersteigt. In diesem Fall kann die Bank oder das kreditgebende Institut je nach Kreditrisiko des Käufers einen höheren Zinssatz für die Hypothek in Höhe von 140.000 USD festlegen.
Normalerweise nimmt ein Käufer eine zweite Hypothek auf das bestehende Hypothekensaldo auf, wenn das Eigenheimkapital des Verkäufers hoch ist. Möglicherweise muss der Käufer das zweite Darlehen bei einem anderen Kreditgeber als dem Kreditgeber des Verkäufers aufnehmen. Dies kann ein Problem darstellen, wenn beide Kreditgeber nicht zusammenarbeiten oder der Kreditnehmer bei beiden Darlehen in Verzug gerät.
Wenn das Eigenheimkapital des Verkäufers jedoch niedrig ist, kann die angenommene Hypothek für den Käufer ein attraktiver Erwerb sein. Wenn der Wert des Eigenheims 250.000 US-Dollar beträgt und der angenommene Hypothekensaldo 210.000 US-Dollar beträgt, muss der Käufer nur 40.000 US-Dollar aufbringen. Wenn der Käufer diesen Betrag in bar hat, kann er den Verkäufer direkt bezahlen, ohne sich eine andere Kreditlinie sichern zu müssen.
Besondere Überlegungen zu voraussichtlichen Hypotheken
Die endgültige Entscheidung darüber, ob eine voraussichtliche Hypothek übertragen werden kann, liegt nicht bei Käufer und Verkäufer. Der Kreditgeber der ursprünglichen Hypothek muss die Hypothekenübernahme genehmigen, bevor der Deal von beiden Parteien unterzeichnet werden kann. Der Eigenheimkäufer muss den voraussichtlichen Kredit beantragen und die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, z. B. ausreichende Vermögenswerte und Kreditwürdigkeit.
Im Falle einer Genehmigung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über, der die erforderlichen monatlichen Rückzahlungen an die Bank leistet. Wird die Übertragung vom Kreditgeber nicht genehmigt, muss der Verkäufer einen anderen Käufer finden, der bereit ist, seine Hypothek zu übernehmen und über eine gute Bonität verfügt.
Eine Hypothek, die von einem Dritten übernommen wurde, bedeutet nicht, dass der Verkäufer von der Schuldentilgung befreit ist. Der Verkäufer kann für etwaige Ausfälle haftbar gemacht werden, die sich wiederum auf seine Bonität auswirken könnten. Um dies zu vermeiden, muss der Verkäufer seine Haftung zum Zeitpunkt der Übernahme schriftlich freigeben und der Kreditgeber muss dem Freigabeantrag zustimmen, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen befreit.
Schnelle Tatsache
Ein Verkäufer ist weiterhin für alle Schuldenzahlungen verantwortlich, wenn die Hypothek von einem Dritten übernommen wird, es sei denn, der Kreditgeber genehmigt einen Freigabeantrag, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen befreit.
Herkömmliche Hypotheken sind nicht anzunehmen. Zwei Arten von Darlehen sind möglich: FHA-Darlehen, die von der Federal Housing Administration versichert sind, und VA-Darlehen, die vom US-Veteranenministerium garantiert werden.