9 Wissenswertes über Hausbesitzerverbände

Viele Wohngemeinschaften haben eine HOA-Struktur (Homeowner's Association), um eine saubere und zusammenhängende Atmosphäre in der Nachbarschaft zu gewährleisten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder ein Einfamilienhaus im Rahmen einer geplanten Entwicklung kaufen, können Sie auch auf die HOA-Struktur stoßen.

Während die HOA den Hausbesitzer zuweilen von einigen Pflichten entbindet, können sie auch mit einigen Pflichten des Hausbesitzers einhergehen. Bevor Sie ein Haus kaufen, das Sie zu einem Teil einer HOA macht, müssen Sie Folgendes wissen und die Fragen stellen, die Sie sowohl dem Verein als auch Ihnen und Ihrer Familie stellen sollten.

Geplante Entwicklungs-HOAs

Wenn Sie sich für eine geplante Entwicklung entscheiden, müssen Sie häufig der Vereinigung der Eigenheimbesitzer (HOA) der Gemeinde beitreten und deren Gebühren bezahlen, um die Instandhaltung von öffentlichen Bereichen, gemeinsamen Strukturen und Außenbereichen zu gewährleisten. Die Mitgliedschaft verpflichtet Sie auch zu den Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen des Vereins (CC & R). Diese Regeln könnten Ihren Traum vereiteln, zum Beispiel eine lila Haustür zu haben oder Ihr Wohnmobil in der Einfahrt zu lassen, da die CC & Rs normalerweise Bestimmungen über das Aussehen Ihres Hauses und der Fahrzeuge enthalten, die Sie vor dem Haus parken können.

Statistisch gesehen haben Amerikaner laut einer Datenanalyse des angewandten Mikroökonomen Wyatt G. Clarke eine Chance von einem Fünftel, in einem Haus zu leben, das Teil einer HOA ist. Seit der Schätzung von Clarke (im Jahr 2017) sind Immobilien mit HOAs weiter angestiegen.

Ist das Leben in einer geplanten Entwicklung eine gute Option für Sie? Und wenn ja, welche haben HOAs, die am besten zu Ihnen passen? Die Antworten auf diese Fragen hängen nicht nur von Ihren Finanzen ab, sondern auch von Ihrem Enthusiasmus für gemeinsame Annehmlichkeiten, Toleranz gegenüber Regeln und Vorschriften und Komfort bei der Selbstverwaltung - da die meisten HOAs von Freiwilligen beaufsichtigt werden, die in der Entwicklung leben.

9 Tipps zum Umgang mit Hausbesitzerverbänden

1. Gebühren reichen weit

In einer Trulia-Studie, in der Aufzeichnungen der American Community Survey verwendet wurden, wurden im Jahr 2015 monatliche HOA-Gebühren in Höhe von durchschnittlich 331 USD pro Monat ermittelt. Die Durchschnittswerte reichten von 218 USD pro Monat in Warren, Michigan, bis zu einem Höchststand von 571 USD in New York City. Trulia stellte fest, dass die Gebühren in älteren Gebäuden und Komplexen mit insgesamt mehr Einheiten im Allgemeinen höher sind.

Laut Nate Martinez, Immobilienmakler bei, wirken sich die Anzahl und die Größe der Einrichtungen des Projektes auch auf die Preise aus RE / MAX-Profis in Glendale, Arizona. Beispielsweise werden für eine Entwicklung, die von einem Tor bewacht wird und über ein Clubhaus und einen Golfplatz verfügt, wahrscheinlich höhere Gebühren erhoben als für eine solche, die nur minimale Sicherheit und einen bescheidenen Gemeinschaftsbereich bietet.

Die Gebühren können auch innerhalb eines Projektes aufgrund von Abweichungen in der Größe, dem Standort und der Ausrichtung unterschiedlich sein. All dies kann sich darauf auswirken, wie viel Unterhalt die Immobilie benötigt.

Die meisten Multi-Listing-Services (MLSs) enthalten HOA-Gebühren in der Immobilienauflistung. Das sollte laut Martinez sicherstellen, dass Sie auf die Informationen über REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com und andere Listen-Websites zugreifen können.

Sie sollten auch herausfinden, wie oft und um wie viel Gebühren im Laufe der Zeit gestiegen sind. Wenn Sie können, erhalten Sie eine gedruckte Historie der HOA-Gebühren pro Jahr für die letzten 10 Jahre. Laut Martinez werden die Gebühren für eine HOA in der Regel nicht mehr als jährlich erhöht. Nach Martinez 'Erfahrung werden HOA-Steigerungen üblicherweise drei bis fünf Jahre im Voraus anhand von Schätzungen der künftigen Kosten für Versorger, Arbeitskräfte, Wartung und mehr ermittelt.

Untersuchen Sie diese Projektionen, wenn sie verfügbar sind. Da es sich nur um Schätzungen handelt, schlägt Martinez vor, dass Sie auch überprüfen, um wie viel Gebühren sich die HOA-Satzung jedes Jahr erhöhen darf. In einem neuen Komplex kann diese Untersuchung dazu beitragen, festzustellen, ob die anfänglichen HOA-Gebühren attraktiv oder künstlich unterbewertet sind, um Eigenheimbesitzer anzulocken, und im Laufe der Zeit möglicherweise erheblich zugenommen haben, um die Lücke zwischen Einnahmen und Kosten zu schließen.

Alternativ kann auch das Gegenteil der Fall sein - das heißt, die HOA-Gebühren für Neuentwicklungen können im Laufe der Zeit geringfügig sinken, da der Entwicklung mehr Häuser hinzugefügt werden und mehr Hausbesitzer zur Verfügung stehen, um die festen Kosten der HOA zu teilen.

2. Was Sie bekommen, variiert auch

Wenn Sie ein Haus in einer verwalteten Gemeinschaft kaufen, kaufen Sie tatsächlich ein Bündel gesetzlicher Verpflichtungen und Ansprüche zusätzlich zum physischen Wohnraum, sagt John Manning, Managing Broker bei RE / MAX on Market in Seattle. Die genauen Rechte, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, für die die HOA verantwortlich ist, können so weit variieren wie die Gebühren, die erhoben werden. "Eine Wohnanlage hat möglicherweise eine Torwartung als einzige Vereinbarung zwischen den Hausbesitzern, oder es gibt eine HOA mit einer gesetzlichen Autorität, die viel mehr verwaltet", sagt er.

Schauen Sie sich an, was enthalten ist (und was nicht), was sich auf Ihre Haushaltsfinanzen auswirkt. Müssen Sie zum Beispiel für die Müllabfuhr bezahlen? Sind Nebenkosten enthalten? Welche? Was ist mit Kabel- und / oder Internetdiensten?

Denken Sie daran, dass Sie für Vergünstigungen wie Freizeiteinrichtungen bezahlen, unabhängig davon, ob Sie diese nutzen oder nicht. Informieren Sie sich über die Öffnungszeiten von Einrichtungen wie Pools und Tennisplätzen, um festzustellen, ob diese Ihrem Zeitplan entsprechen. Wenn Sie glauben, dass Sie diese Einrichtungen mit Freunden oder der Familie teilen möchten, überprüfen Sie die Regeln und Gebühren, die für die Nutzung durch Gäste gelten.

Vergleichen Sie die Gebühren - und ihre Einschlüsse und Ausschlüsse - mit denen anderer Entwicklungen in der Region, insbesondere mit denen, die bereits auf Ihrer Shortlist stehen. „Wenn Sie mehr über HOA-Sortimente für Ihre Region erfahren möchten, wenden Sie sich am besten an einen professionellen Immobilienmakler, der sich mit Eigenheimbesitzerverbänden auskennt“, sagt Makler Manning.

3. Es können zusätzliche Gebühren anfallen

Eine HOA kann einen von mehreren Ansätzen für das Finanzmanagement verfolgen. Diese Entscheidungen wirken sich insbesondere darauf aus, wie unerwartete Ausgaben und Kapitalinvestitionen wie der Ersatz eines HVAC-Systems finanziert werden.

John Manning, Managing Broker bei RE / MAX on Market in Seattle, erklärt: „Einige Verbände bevorzugen eine große Barreserve, um Wartungs-, Rechts- oder Verwaltungspflichten zu erfüllen, sobald diese anfallen. Andere wiederum haben niedrigere Gebühren und sind für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten auf spezielle Veranlagungen angewiesen - Mittel, die außerhalb der HOA-Gebühren erhoben werden. “Diese Veranlagungen ähneln den Steuerveranlagungen, die manchmal von den lokalen Regierungen erhoben werden.

So funktioniert die Bewertungsroute: Wenn ein erheblicher Aufwand wie der Austausch eines Daches oder Aufzugs anfällt und die Reserven der HOA nicht über ausreichende Mittel verfügen, kann der Verband jedem Hausbesitzer eine spezielle Bewertung in Rechnung stellen. Diese Abgaben können Tausende von Dollar betragen.

Laut Manning wird die Größe des Reservefonds nicht nur vom Ansatz der HOA abhängen, sondern auch vom Alter, dem Zustand und der Ausstattung des Gebäudes. Entwicklungen erstellen häufig Mehrjahrespläne für Reparaturen und Kapitalinvestitionen, einschließlich ihrer jährlichen Kosten und des erwarteten Saldos im Reservefonds zum Zeitpunkt der erforderlichen Ausgaben.

Bitten Sie darum, diese Dokumente einzusehen, und achten Sie dabei besonders darauf, inwieweit die erforderlichen Ausgaben mit dem Saldo des Reservefonds in Einklang stehen. Professionelle Hilfe kann beim Durchstöbern dieser Tabellen hilfreich sein. Sein Unternehmen, so Manning, solle "die Kunden den Jahresabschluss mit einem CPA-Experten für die Analyse von Finanzkennzahlen besprechen".

Die HOA sollte in der Lage sein, eine solche Liste bereitzustellen. Fragen Sie auch, ob in Zukunft spezielle Bewertungen geplant sind. Beachten Sie, dass Skaleneffekte dazu führen können, dass spezielle Einschätzungen für einen bestimmten Kapitalaufwand bei HOAs mit vielen Mitgliedern geringer und bei kleineren HOAs höher ausfallen, wenn ein ähnlicher Aufwand weniger Eigenheimbesitzer hat, um ihn zu finanzieren.

4. Gebühren und Ihre Hypothekengenehmigung

Wenn Sie über einen Immobilienkauf in einer geplanten Entwicklung nachdenken, berücksichtigen Sie natürlich die Auswirkungen der HOA-Gebühren auf Ihre Gesamtfinanzierung. Dies gilt auch für potenzielle Hypothekengeber.

Wie bei den Grundsteuern (die übrigens bei den meisten Entwicklungen nicht in den HOA-Gebühren enthalten sind) berücksichtigen die Banken Ihre monatlichen HOA-Gebühren bei der Entscheidung, wie hoch Ihre Hypothek sein wird. Infolgedessen können Sie mit ärgerlichen Kompromissen ringen, wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Höhere HOA-Gebühren können dazu führen, dass Sie weniger für Ihr Haus ausgeben müssen als bei einer alternativen Immobilie mit geringen oder keinen Gebühren.

Interessanterweise mindert das Vorhandensein von Gebühren nicht unbedingt den Wert einer Immobilie. Wenn überhaupt, gibt es Hinweise auf den gegenteiligen Effekt. Die Untersuchung des Mikroökonomen Clarke ergab, dass Immobilien, die Teil einer HOA waren, nach Abwägung der Größe und des Standorts des Eigenheims durchschnittlich 4% mehr verkauft wurden als Immobilien, die keiner Vereinigung angehörten. Die Prämie ist am höchsten, fand er, wenn das Haus und die Entwicklung neu sind; es nimmt mit dem Alter ab.

Ihr potenzieller Darlehensgeber kann die Hypothekenzahlungszahl angeben, und Sie sollten bereits die Grundsteuer- und die HOA-Gebührennummer haben. Wenn Sie gerade erst mit der Haussuche beginnen und noch keine Beziehung zu einem Kreditgeber haben, verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um die wahrscheinliche Hypothekenzahlung für den gesuchten Auftraggeber abzuschätzen und andere relevante Informationen einzugeben, einschließlich Ihrer geplante Anzahlung.

Auch hier kann jeder Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, dies bereitstellen. Alternativ können Sie mit vielen Online-Hypothekenrechnern, einschließlich des oben verlinkten, auch Angebote von Hypothekengebern zu Zinssätzen und genehmigten Höchstbeträgen anfordern.

5. Die Bündnisse zählen

Da die Regeln und Vorschriften eines bestimmten HOA möglicherweise einzigartig sind, sollten Sie sich nicht auf gebrauchte Informationen oder Erfahrungen bei anderen Entwicklungen stützen, um zu erfahren, wie die Regeln und Vereinbarungen eines HOA lauten. Und überlegen Sie genau, ob Sie mit ihnen leben können.

Wenn Sie die CC & Rs nicht online auf der Website der HOA finden können, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, sie für Sie zu erwerben, oder wenden Sie sich direkt an die HOA. Vergewissern Sie sich, dass das Dokument auf dem neuesten Stand ist, bevor Sie zu weit in den Kaufprozess einsteigen.

Sie könnten feststellen, dass Sie auf mehr Arten eingeschränkt sind, als Sie vielleicht vermuten. Zusätzlich zur Regulierung der Türfarbe und dergleichen können CC & Rs die Art und Weise einschränken Ihr Gras kann wachsen, ob Sie Bäume pflanzen oder entfernen können, welche Arten von Fahrzeugen Sie auf der Straße oder in Ihrer Auffahrt parken können (beispielsweise sind Parkverbote für Wohnmobile keine Seltenheit), wie hoch die Zäune sein können und welche Arten von Abdeckungen, die Sie an Fenstern zur Straße verwenden können.

Wenn umweltfreundliches Leben eine persönliche Priorität ist, überprüfen Sie die grünen Bestimmungen des HOA, angefangen damit, was rund um Ihr Haus gepflanzt werden kann und wie diese Vegetation erhalten werden kann.

Zum Beispiel erlauben einige HOAs kein Xeriscaping, eine umweltfreundliche Form der Landschaftsgestaltung für aride Klimazonen, und können die Größe und Zusammensetzung jedes Gartens, den Sie anpflanzen, einschränken. Die Vorschriften können auch die Verwendung bestimmter Düngemittel, Pestizide oder Sprinkleranlagen vorschreiben, um den Hof instand zu halten und Komposthaufen und Sonnenkollektoren zu verbieten.

Suchen Sie nach einer Sprache, die Sie möglicherweise daran hindert oder sogar erschwert, Ihre Immobilie zu vermieten. Was als üblich angesehen wird, kann von der Gerichtsbarkeit abhängen. „In der Gegend von Seattle ist es üblich, Kurzzeitmieten zu verbieten. HOAs haben ein Interesse an der Begrenzung des Anteils nicht selbstgenutzter Einheiten, da Hypothekengeber möglicherweise nicht bereit sind, Kredite für Gebäude zu vergeben, die eine hohe Mietbelegung aufweisen “, so Manning.

6. Konfliktmanagement

Wie in jeder Gemeinde kommt es innerhalb einer geplanten Siedlung zu Meinungsverschiedenheiten, manchmal über bestimmte Bewohner, die die Regeln biegen oder brechen. Informieren Sie sich vor dem Kauf darüber, wie Regeln festgelegt und durchgesetzt werden und welche Strafen gegen Regelverstöße verhängt werden.

Sanktionen können streng sein. In einigen HOAs kann das Ergebnis sein, dass eine Geldstrafe oder eine Klage verhängt wird oder dass die HOA ein Pfandrecht an Ihrem Haus erhebt. Achten Sie besonders darauf, ob die HOA Ihr Eigentum für die Nichtzahlung von HOA-Gebühren oder die Nichtzahlung von Geldbußen aufgrund von Verstößen gegen CC & R abschotten kann.

Informieren Sie sich über den Prozess zur Lösung von Konflikten sowie darüber, wie die HOA das Hinzufügen oder Ändern von Regeln verwaltet.

Fordern Sie eine Liste oder eine andere Auflistung von Konflikten und Regelverstößen an, die der Verband lösen musste. Wenn diese Informationen keine detaillierten Angaben zu Klagen enthalten, fragen Sie nach diesen. Stellen Sie sicher, dass Sie nach vergangenen, gegenwärtigen oder anhängigen Rechtsstreitigkeiten suchen, an denen die HOA beteiligt ist. Überprüfen Sie auch das Ergebnis solcher Fälle.

7. Das Ansehen der HOA

Da der Verein im Wesentlichen als überörtliche Regierung für die Gemeinde fungiert, lohnt es sich zu prüfen, wer ihn verwaltet und wie gut diese Menschen zusammenarbeiten.

Es kommt sehr häufig vor, dass HOAs von Gemeindebewohnern beaufsichtigt werden, die ihre Positionen als Freiwillige innehaben und von Verbandsmitgliedern gewählt werden. Einige Verbände werden jedoch vollständig professionell verwaltet. Wenn eine private Firma die HOA verwaltet, prüfen Sie vor dem Kauf ihren Ruf. Wenn die HOA einige Mitarbeiter oder Unternehmen hat, an die sie Aufgaben vergibt, erkundigen Sie sich nach diesen Einheiten und der von ihnen geleisteten Arbeit.

Sprechen Sie, wenn Sie können, mit einigen der derzeitigen Eigentümer des Gebäudes - vorzugsweise mit jenen, die nicht Mitglied der HOA sind und seit mehreren Jahren im Gebäude leben. Wie kollegial funktioniert das Board? Werden Meinungsverschiedenheiten in der Regel zivil und konstruktiv gehandhabt? Achten Sie auf Hinweise auf häufige, sogar ewige Dramen. Wie bei einigen anderen Leitungsgremien können HOAs durch Egoismus, Machtspiele und Kleinpolitik behindert werden.

Planen Sie Zeit, um mit dem HOA-Präsidenten zu sprechen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob diese Person in Ihrem Namen Entscheidungen über die Entwicklung treffen soll. Fragen Sie auch den Präsidenten nach dem Interesse der Bewohner, im Vorstand zu dienen: Gibt es eine hohe Motivation oder eine relative Gleichgültigkeit? Diese Konversation kann Sie auch motivieren (oder auch nicht), eines Tages selbst im Vorstand zu dienen. Dies erfordert, dass Sie gewählt werden und etwas Zeit für Ihre neuen Aufgaben aufgeben.

8. Einhaltung der HOA

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie über verbleibende Probleme zwischen dem Verein und dem derzeitigen Eigentümer eines Hauses, das Sie interessiert, informiert werden. Wenn Sie nicht rechtzeitig nach diesen Problemen fragen, können Sie sie erben, wenn Sie die Immobilie in Besitz nehmen.

Einige potenzielle Probleme können offensichtlich sein, wie z. B. abgestorbene oder verwachsene Landschaftsgestaltung oder abblätternde Farbe. Hat der Eigentümer im Gegenzug äußere Verbesserungen oder andere Änderungen an der Immobilie vorgenommen, ohne die Genehmigung der HOA zu erhalten? Wenn diese Änderungen nicht den Regeln entsprechen, was könnte mit Ihnen geschehen, wenn Sie Eigentümer der Immobilie wären? Möglicherweise können Sie den Eigentümer zwingen, die Probleme im Rahmen des Verkaufsvertrags zu beheben oder beim Abschluss Bargeld bereitzustellen.

9. Pflichten der Versicherung

Wie beim Eigentum an Eigentum können auch die Versicherungsrückstellungen innerhalb einer geplanten Entwicklung aufgeteilt werden, wobei die HOA einige Gefahren oder Bereiche abdeckt und der Hausbesitzer für andere verantwortlich ist.

Diese werden oft vom staatlichen Recht vorgeschrieben. In Florida zum Beispiel muss eine HOA für Eigentumswohnungen alle gemeinsamen Güter versichern, die jeden Teil des Gebäudes bis zur unfertigen Trockenbauwand einer Einheit umfassen. In der Zwischenzeit ist der Hausbesitzer für die Versicherung sämtlichen persönlichen Eigentums in seiner Einheit verantwortlich, einschließlich Haushaltsgeräten, Fußböden, Schränken, Fensterbehandlungen und dergleichen.

Überprüfen Sie das Gesetz für den Staat, in dem Sie leben, um die genaue Aufteilung der Anforderungen zu erfahren. Stellen Sie sicher, dass die HOA für die Eigenschaft, die Sie in Betracht ziehen, diesen Anforderungen entspricht.

Eine Katastrophenversicherung ist besonders wichtig, wenn Sie in Betracht ziehen, eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus in einem Gebiet zu kaufen, das für Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Schneestürme, Waldbrände, Tornados oder Hurrikane anfällig ist. „Erdbebenversicherungen sind im pazifischen Nordwesten weit verbreitet [bei geplanten Entwicklungen], werden jedoch nicht benötigt“, sagt Manning.

Prüfen Sie, ob die HOA eine zusätzliche Deckung als Vorteil für den Besitz innerhalb der Entwicklung bietet. „[A] vorausschauendes HOA kann ein Eigentumswohnungsgebäude attraktiver machen“, sagt Manning. Sie könnten "Erdbeben- und andere Arten von Gefahrenversicherungen" hinzufügen, die sich in den HOA-Gebühren des Hausbesitzers widerspiegeln. Sie sollten natürlich bestätigen, ob sich eine solche zusätzliche Deckung auch auf die Bereiche erstreckt, für die der Hausbesitzer rechtlich verantwortlich ist, oder nur zu denen unter der Zuständigkeit der HOA.

Die Quintessenz

In einer geplanten Entwicklung zu leben - und teilweise von den Regeln einer HOA regiert zu werden - kann ein gemischter Segen sein. Es bietet die Möglichkeit, die Kontrolle über Ihr Haus gegen die geringere Verantwortung für die Instandhaltung auszutauschen und gemeinsame Annehmlichkeiten und Sicherheit zu genießen. Es kann jedoch auch das vielfältige Erscheinungsbild eines typischen Viertels gegen ein einheitlicheres Erscheinungsbild eintauschen, auch wenn die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass der Dekorationsgeschmack eines Nachbarn oder schlampige Pflegegewohnheiten zu einem Problem für Sie werden.

Wie gut Sie diese Kompromisse einhalten, trägt dazu bei, wie glücklich Sie in einer Eigentumswohnung oder einem anderen „geplanten Eigenheim“ sind. Wenn Sie sich für einen Kauf entscheiden, sollten Sie Fachleute engagieren, einschließlich eines Immobilienmaklers, der mit vertraut ist geplante Entwicklungen und HOAs, da diese im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses eine Reihe ungewöhnlicher Aspekte aufweisen.