Grundlegendes zu Eigenheimkrediten und Kreditlinien

Hypothekendarlehen können eine kostengünstige Möglichkeit sein, das Eigenkapital Ihres Hauses für Renovierungsarbeiten, Bildungszahlungen und die Abzahlung von Kreditkarten oder anderen Arten von Schulden zu nutzen. Sie gelten als Zweithypotheken, da sie durch Ihr Eigentum besichert sind und in der Regel niedrigere Zinssätze aufweisen als nicht besicherte Kredite. Früher waren die für persönliche Gegenstände gezahlten Zinsen für diese Darlehen steuerlich absetzbar. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze können die Zinsen jedoch nur dann abgezogen werden, wenn die Kredite „dazu verwendet werden, das Haus des Steuerzahlers, das den Kredit sichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“, wie vom Internal Revenue Service angegeben.

Zwei Darlehensarten: Home Equity Loans & HELOCs

Es gibt zwei Arten von Eigenheimkrediten. Das erste ist ein Darlehen über einen festgelegten Betrag, der für einen festgelegten Zeitraum (normalerweise fünf bis 15 Jahre) zu einem festen Zinssatz und mit einer festen Zahlung finanziert wird. Der zweite Typ wird als Home Equity-Kreditlinie (HELOC) bezeichnet.

Ein HELOC hat einen variablen Zinssatz und funktioniert eher wie eine Kreditkarte mit Ablaufdatum (oft bis zu 10 Jahre nach Abbuchung der Kreditlinie). Sie können mit jeder Art von Eigenheimschulden in Schwierigkeiten geraten, wenn Sie schwerwiegende finanzielle Probleme haben, Ihren Job verlieren oder eine unerwartete Krankheit haben.

Eine weitere Komplikation eines HELOC ist der starke Kontrast zwischen der Anfangsphase ("Ziehungs" -Phase), in der Sie Zugang zu der Kreditlinie haben und möglicherweise nur Zinsen für das geliehene Geld zahlen müssen, und der zweiten Phase (viel teurer) ) "Rückzahlungs" -Phase, wenn die Kreditlinie abläuft und Sie damit beginnen müssen, Kapital und Zinsen für Ihren Restbetrag zurückzuzahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter Home Equity vs. HELOC. )

Kreditgeber schließen nicht automatisch aus

Ein Ausfall eines Eigenheimkredits oder einer Kreditlinie kann zu einer Zwangsvollstreckung führen. Was der Eigenheimkreditgeber tatsächlich tut, hängt vom Wert Ihres Eigenheims ab. Wenn Sie Eigenkapital in Ihrem Haus haben, wird Ihre kreditgebende Stelle wahrscheinlich eine Zwangsvollstreckung einleiten, da sie eine gute Chance hat, einen Teil ihres Geldes zurückzugewinnen, nachdem die erste Hypothek zurückgezahlt wurde. Je mehr Eigenkapital, desto wahrscheinlicher wird Ihr zweiter Hypothekengeber die Abschottung beschließen.

Wenn Sie unter Wasser sind (Ihr Eigenheim ist weniger wert als der kombinierte Betrag, der sowohl für die erste als auch für die zweite Hypothek bestimmt ist), ist es möglicherweise weniger wahrscheinlich, dass Ihr Eigenheim-Eigenkapitalgeber eine Abschottung vornimmt. Das liegt daran, dass die erste Hypothek Vorrang hat, was bedeutet, dass der zweite Hypothekeninhaber nach einer Zwangsvollstreckung wahrscheinlich kein Geld mehr erhält. Stattdessen wird der zweite Hypothekeninhaber Sie persönlich wegen des Geldes verklagen, das Sie schulden. Während eine Klage weniger beängstigend als ein Zwangsvollstreckungsverfahren erscheint, kann sie dennoch Ihre Kredite schädigen, und Kreditgeber können Löhne schmücken, versuchen, anderes Eigentum zurückzuerobern oder Ihre Bankkonten zu belasten, um das zu erhalten, was geschuldet wird.

Warten Sie nicht zu handeln

Die meisten Hypothekarkreditgeber und Banken möchten nicht, dass Sie bei Ihrem Eigenheimdarlehen oder Ihrer Kreditlinie in Verzug geraten. Deshalb arbeiten sie mit Ihnen zusammen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie sich so bald wie möglich an Ihren Kreditgeber wenden. Das letzte, was Sie tun sollten, ist zu versuchen, das Problem zu lösen. Kreditgeber sind möglicherweise nicht so bereit, mit Ihnen zu arbeiten, wenn Sie ihre Anrufe und Briefe ignoriert haben, die Hilfe anbieten.

Wenn es darum geht, was der Kreditgeber tun kann, gibt es ein paar Möglichkeiten. Einige Kreditgeber bieten an, Ihr Darlehen oder Ihre Kreditlinie zu ändern. Die Bank of America wird beispielsweise mit Kreditnehmern zusammenarbeiten, indem sie anbietet, die Konditionen, den Zinssatz, die monatlichen Zahlungen oder eine Kombination der drei zu ändern, um das Darlehen oder HELOC erschwinglicher zu machen. Kreditnehmer müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um sich für ein Darlehen der Bank of America oder eine HELOC-Änderung zu qualifizieren:

• Sie müssen den Kredit seit mindestens neun Monaten haben.
• Sie dürfen in den letzten 12 Monaten oder zweimal in den letzten fünf Jahren keinerlei Unterstützung für Wohneigentum erhalten haben.
• Sie müssen finanzielle Schwierigkeiten haben.
• Sie müssen in der Lage sein, das Darlehen zurückzuzahlen.

Andere private Kreditgeber - wie Sallie Mae, die Studentendarlehen anbietet - arbeiten mit einem Kreditnehmer zusammen, der Schwierigkeiten hat, die Zahlungen zu erfüllen, indem er mehrere Aufschub- und Nachsichtsoptionen anbietet. Für Kreditnehmer, die sich nicht qualifizieren, bietet die Bank of America Verlängerungen oder Rückzahlungspläne an, um überfällige Zahlungen nachzuholen

Eingeschränkte staatliche Hilfe

Die Hilfe der Bundesregierung ist begrenzt. Das Home Affordable Modification Program (HAMP) der Obama-Regierung, mit dem berechtigte Hausbesitzer ihre monatlichen Zahlungen, einschließlich der für Zweithypotheken wie Hypothekendarlehen und Kreditlinien, reduzieren konnten, wurde am 30. Dezember 2016 für neue Antragsteller geschlossen. The Making Home Affordable Auf der Seite Mortgage Assistance Options (Optionen für Hypothekenhilfe) finden Sie jedoch Informationen und Ratschläge zur Inanspruchnahme der Hilfe Ihres Kreditgebers, je nachdem, ob Ihr Problem vorübergehend oder langfristig ist.

Wenn Sie in einem der 18 Bundesstaaten plus dem District of Columbia leben, der am Hardest Hit Fund teilnimmt, haben Sie möglicherweise Anspruch auf Unterstützung. Einige Staaten haben ihr Bewerbungsverfahren bereits abgeschlossen, und nach dem 31. Dezember 2020 werden in keinem Staat mehr Bewerbungen angenommen.

Die Quintessenz

Eigenheimkredite und Kreditlinien können eine kostengünstige Möglichkeit sein, das Eigenkapital in Ihrem Eigenheim zu erschließen. Wenn Sie in Schwierigkeiten geraten, haben Sie Optionen. Von Kreditgeber-Workouts wie einer Darlehensänderung bis hin zu begrenzter staatlicher Hilfe gibt es Möglichkeiten, aus einem Problem mit Eigenheimkapital oder HELOC herauszukommen, ohne eine Zwangsvollstreckung in Kauf zu nehmen. Bei allen Optionen geht es darum, sofort Hilfe zu erhalten, anstatt zu hoffen, dass das Problem von alleine verschwindet.

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