5 Dinge, die Sie für eine Hypothek vorab genehmigt werden müssen

Das Einkaufen für ein Eigenheim mag aufregend und unterhaltsam sein, aber ernsthafte Eigenheimkäufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht an einem Tag der offenen Tür.

Potenzielle Käufer profitieren auf verschiedene Weise, indem sie sich mit einem Kreditgeber beraten und ein Vorabgenehmigungsschreiben erhalten. Erstens haben sie die Möglichkeit, Kreditoptionen und Budgetierung mit dem Kreditgeber zu besprechen. Zweitens wird der Kreditgeber den Kredit des Käufers überprüfen und etwaige Probleme aufdecken. Der Käufer von Eigenheimen erfährt auch, wie viel er maximal ausleihen kann, wodurch die Preisspanne festgelegt wird.

Potenzielle Käufer sollten darauf achten, ihr Komfortniveau bei einer bestimmten Hauszahlung einzuschätzen, anstatt sofort die Obergrenze ihrer Ausgaben anzustreben. Schließlich erwarten die meisten Verkäufer, dass Käufer ein Vorabgenehmigungsschreiben erhalten, und sind eher bereit, mit denen zu verhandeln, die nachweisen, dass sie eine Finanzierung erhalten können.

Die zentralen Thesen

• Ernste Eigenheimkäufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht an einem Tag der offenen Tür.
• Die als Prozentsatz des Verkaufspreises ausgedrückte Anzahlung variiert je nach Darlehensart.
• Kreditgeber möchten sicherstellen, dass sie nur Kreditnehmer mit stabiler Beschäftigung beleihen.

Vorqualifikation vs. Vorabgenehmigung

Eine Hypotheken-Vorqualifizierung kann hilfreich sein, um abzuschätzen, wie viel jemand für ein Haus ausgeben kann, aber eine Vorgenehmigung ist viel wertvoller. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber den Kredit des potenziellen Käufers überprüft und die Unterlagen überprüft hat, um einen bestimmten Kreditbetrag zu genehmigen (die Genehmigung dauert normalerweise einen bestimmten Zeitraum, z. B. 60 bis 90 Tage). Die endgültige Darlehensgenehmigung erfolgt, wenn der Käufer eine Schätzung vorgenommen hat und das Darlehen auf eine Immobilie angewendet wird.

5 Dinge, die Sie brauchen, um eine Hypothek vorab genehmigt zu bekommen

Voraussetzungen für die Vorabgenehmigung

Stellen Sie die folgenden Informationen zusammen, um für den Vorabgenehmigungsprozess bereit zu sein.

1. Einkommensnachweis

Käufer müssen in der Regel W-2-Lohnabrechnungen der letzten zwei Jahre, aktuelle Gehaltsabrechnungen mit Einkommen sowie Einkommen seit Jahresbeginn, Nachweise für zusätzliche Einkommen wie Unterhalt oder Boni sowie die Steuer der letzten zwei Jahre vorlegen kehrt zurück.

Die meisten Hausverkäufer werden eher bereit sein, mit denen zu verhandeln, die nachweisen, dass sie eine Finanzierung erhalten können.

2. Nachweis von Vermögenswerten

Der Kreditnehmer benötigt Kontoauszüge und Kontoauszüge, um nachzuweisen, dass er über Mittel für die Anzahlung und die Abschlusskosten sowie über Bargeldreserven verfügt.

Die als Prozentsatz des Verkaufspreises ausgedrückte Anzahlung variiert je nach Darlehensart. Für die meisten Kredite muss der Käufer eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen oder eine Hypothekenversicherungsprämie oder eine Finanzierungsgebühr zahlen, es sei denn, er legt mindestens 20% des Kaufpreises nieder. Zusätzlich zur Anzahlung basiert die Vorabgenehmigung auf dem FICO-Kredit-Score des Käufers, dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) und anderen Faktoren, abhängig von der Art des Kredits.

Alle Kredite außer Jumbo-Krediten sind konform, was bedeutet, dass sie den Richtlinien für staatlich geförderte Unternehmen (Fannie Mae und Freddie Mac) entsprechen. Einige Kredite, wie HomeReady (Fannie Mae) und Home Possible (Freddie Mac), sind für Hauskäufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen oder für Erstkäufer gedacht.

Veterans Affairs (VA) -Darlehen, für die kein Geld erforderlich ist, sind für US-Veteranen, Servicemitglieder und nicht wieder verheiratete Ehepartner bestimmt. Ein Käufer, der Geld von einem Freund oder Verwandten erhält, um bei der Anzahlung zu helfen, benötigt möglicherweise einen Geschenkbrief, um zu beweisen, dass es sich nicht um ein Darlehen handelt.

In der folgenden Tabelle sind die gängigen Darlehensarten und die grundlegenden (und sehr unterschiedlichen) Anforderungen aufgeführt. In der Spalte DTI-Ratio, in der zwei Zahlen erscheinen, bezieht sich die erste auf Schulden nur für den Wohnungsbau und die zweite auf alle Schulden. Unter PMI / MIP / Fee geben zwei durch einen Schrägstrich (/) getrennte Zahlen eine Vorabgebühr gefolgt von einer jährlichen Gebühr (monatlich gezahlt) an. Für alle Hypothekendarlehen gelten zusätzliche Anforderungen, die hier nicht aufgeführt sind.

* Die VA-Finanzierungsgebühr beträgt 2, 15% für das erste Darlehen und 3, 3% für nachfolgende Darlehen.

3. Gute Gutschrift

Die meisten Kreditgeber benötigen einen FICO-Wert von 620 oder höher, um ein herkömmliches Darlehen zu genehmigen, und einige verlangen diesen Wert sogar für ein Darlehen der Bundeswohnungsverwaltung. Kreditgeber reservieren in der Regel die niedrigsten Zinssätze für Kunden mit einem Kredit-Score von 760 oder höher. Nach den FHA-Richtlinien können zugelassene Kreditnehmer mit einer Punktzahl von 580 oder höher nur 3, 5% weniger zahlen. Diejenigen mit niedrigeren Punktzahlen müssen eine größere Anzahlung leisten. Kreditgeber arbeiten häufig mit Kreditnehmern mit einem niedrigen oder mäßig niedrigen Kredit-Score zusammen und schlagen Wege vor, um ihren Score zu verbessern.

Die folgende Tabelle zeigt Ihre monatliche Kapital- und Zinszahlung (PI) für eine 30-jährige Festzinshypothek auf der Grundlage einer Reihe von FICO-Scores für drei gängige Darlehensbeträge. (Da sich die Zinssätze häufig ändern, verwenden Sie diesen FICO-Kreditsparrechner, um Ergebnisse und Zinssätze zu überprüfen.) Beachten Sie, dass bei einem Kredit über 250.000 USD eine Person mit einem FICO-Ergebnis im niedrigsten Bereich (620-639) 1.362 USD pro Monat zahlt, während a Eigenheimbesitzer im höchsten Bereich (760-850) würden nur 1.128 US-Dollar zahlen, eine Differenz von 2.808 US-Dollar pro Jahr.

Bei den heutigen Zinssätzen und über die 30 Jahre des Kredits von 250.000 USD würde eine Person mit einem FICO-Wert im Bereich von 620 bis 639 USD an Zinsen zahlen, und ein Hausbesitzer im Bereich von 760 bis 850 USD würde 156.152 USD zahlen, eine Differenz von mehr als 84.000 USD.

4. Überprüfung der Beschäftigung

Kreditgeber möchten sicherstellen, dass sie nur Kreditnehmer mit stabiler Beschäftigung beleihen. Ein Kreditgeber möchte nicht nur die Gehaltsabrechnungen eines Käufers sehen, sondern wird wahrscheinlich auch den Arbeitgeber anrufen, um Beschäftigung und Gehalt zu überprüfen. Ein Kreditgeber möchte möglicherweise den vorherigen Arbeitgeber kontaktieren, wenn ein Käufer kürzlich die Stelle gewechselt hat.

Selbstständige Käufer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen in Bezug auf ihr Geschäft und Einkommen vorlegen. Nach Fannie Mae, Zu den Faktoren, die bei der Genehmigung einer Hypothek für einen selbstständigen Kreditnehmer eine Rolle spielen, gehören die Stabilität des Einkommens des Kreditnehmers, der Standort und die Art des Geschäfts des Kreditnehmers, die Nachfrage nach dem von dem Geschäft angebotenen Produkt oder der von ihm angebotenen Dienstleistung sowie die Finanzkraft des Geschäfts die Fähigkeit des Unternehmens, weiterhin ausreichende Erträge zu erwirtschaften und zu verteilen, damit der Kreditnehmer die Zahlungen für die Hypothek leisten kann.

In der Regel müssen selbständige Kreditnehmer mindestens die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre vorlegen alle entsprechenden Zeitpläne.

5. Andere Dokumentation

Der Kreditgeber muss den Führerschein des Kreditnehmers kopieren und die Sozialversicherungsnummer (Social Security Number, SSN) und die Unterschrift des Kreditnehmers benötigen, damit der Kreditgeber eine Kreditauskunft erstellen kann. Bereiten Sie sich auf die Vorabgenehmigungssitzung vor und stellen Sie später (so schnell wie möglich) alle vom Kreditgeber angeforderten zusätzlichen Unterlagen zur Verfügung.

Je kooperativer Sie sind, desto reibungsloser verläuft der Hypothekenprozess.

Die Quintessenz

Die Konsultation eines Kreditgebers vor dem Kauf eines Eigenheims kann später viel Kummer ersparen. Sammeln Sie Papierkram vor dem Termin mit der Vorabgenehmigung und auf jeden Fall vor der Haussuche.