30-jährige versus 15-jährige Hypothek: Was ist der Unterschied?

Eine verwirrende Vielfalt von Hypotheken mag verfügbar sein, aber für die meisten Eigenheimkäufer gibt es in der Praxis nur eine. Die 30-jährige Festhypothek ist praktisch ein amerikanischer Archetyp, der Apfelkuchen der Finanzinstrumente. Dies ist der Weg, den Generationen von Amerikanern zum ersten Mal eingeschlagen haben.

Laut Freddie Mac entschieden sich 2017 90 Prozent der Eigenheimkäufer für die 30-jährige Festhypothek. Aber viele dieser Käufer wären möglicherweise besser bedient worden, wenn sie sich stattdessen für eine 15-jährige Festhypothek entschieden hätten.

Die Darlehen sind strukturell ähnlich - der Hauptunterschied ist die Laufzeit. Ein kurzfristigeres Darlehen bedeutet eine höhere monatliche Zahlung, wodurch die 15-jährige Hypothek weniger erschwinglich erscheint. Aber die kürzere Frist macht das Darlehen an mehreren Fronten billiger. Tatsächlich kostet eine 30-jährige Hypothek über die gesamte Laufzeit eines Kredits mehr als das Doppelte der 15-jährigen Option.

Wie die Laufzeit der Hypothek die Kosten beeinflusst

Eine Hypothek ist einfach eine bestimmte Art von Laufzeitdarlehen - eines, das durch Immobilien besichert ist. Bei einem befristeten Darlehen zahlt der Darlehensnehmer die jährlich berechneten Zinsen auf den ausstehenden Darlehenssaldo. Sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Zahlung sind fest.

Da die monatliche Zahlung fest ist, ändern sich der Anteil, der Zinsen zahlen wird, und der Anteil, der den Kapitalbetrag zahlen wird, im Laufe der Zeit. Am Anfang sind die meisten Zahlungen Zinsen, da der Kreditsaldo so hoch ist. Mit abnehmendem Saldo sinkt jedoch der Zinsanteil der Zahlung und der Kapitalanteil steigt.

30-jährige Hypothek

Bei einem 30-Jahres-Kredit sinkt dieser Kontostand natürlich viel langsamer - tatsächlich mietet der Kreditnehmer den gleichen Geldbetrag mehr als doppelt so lange. (Es ist mehr als doppelt so lang als nur doppelt so lang, da bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren der Kapitalsaldo nicht so schnell sinkt wie bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren.) Je höher der Zinssatz, desto höher der Zinssatz Lücke zwischen den beiden Hypotheken. Wenn der Zinssatz zum Beispiel 4 Prozent beträgt, zahlt der Kreditnehmer tatsächlich fast das 2, 2-fache der Zinsen für die Aufnahme des gleichen Kapitals über einen Zeitraum von 30 Jahren im Vergleich zu einem Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren.

Der Hauptvorteil einer 30-jährigen Hypothek ist die relativ niedrige monatliche Zahlung. Und selbst wenn Erschwinglichkeit kein Thema ist, gibt es andere Vorteile:

• Die niedrigere Zahlung kann einem Kreditnehmer ermöglichen, mehr Haus zu kaufen, als er sich mit einem 15-jährigen Kredit leisten könnte, da die gleiche monatliche Zahlung es dem Kreditnehmer ermöglichen würde, einen größeren Kredit über 30 Jahre aufzunehmen.
• Die niedrigere Zahlung ermöglicht es einem Kreditnehmer, Ersparnisse aufzubauen.
• Die niedrigere Zahlung setzt Mittel für andere Ziele frei.

15-jährige Hypothek

Da Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren für Banken ein geringeres Risiko darstellen als Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und die Gewährung von Darlehen mit einer kürzeren Laufzeit weniger kosten als längerfristige Darlehen, ist eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren in der Regel mit einem höheren Zinssatz verbunden. Verbraucher zahlen für eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren weniger - von einem Viertelprozent bis zu einem vollen Prozent (oder Punkt) weniger - und das kann sich über die Jahrzehnte wirklich summieren.

Die von der Regierung unterstützten Agenturen, die die meisten Hypotheken unterstützen, wie Fannie Mae und Freddie Mac, erheben zusätzliche Gebühren, die als Preisanpassungen für Kredite bezeichnet werden und 30-jährige Hypotheken verteuern. Diese Gebühren gelten in der Regel für Kreditnehmer mit geringerer Bonität, geringeren Anzahlungen oder beidem. Die Eidgenössische Wohnungsverwaltung erhebt auch höhere Prämien für Hypothekenversicherungen für 30-jährige Kreditnehmer.

"Einige der Preisanpassungen auf Darlehensebene, die für 30 Jahre gelten, gelten nicht für 15 Jahre", sagt James Morin, Senior Vice President für Privatkundenkredite bei Norcom Mortgage in Avon, CT. Die meisten Menschen, so Morin, rechnen diese Kosten als Teil eines höheren Zinssatzes in ihre Hypothek ein, anstatt sie direkt zu bezahlen.

Stellen Sie sich also ein Darlehen in Höhe von 300.000 USD vor, das 30 Jahre lang zu 4 Prozent oder 15 Jahre lang zu 3, 25 Prozent zur Verfügung steht. Der kombinierte Effekt der schnelleren Amortisation und des niedrigeren Zinssatzes bedeutet, dass die Kreditaufnahme für nur 15 Jahre 79.441 USD kosten würde, verglichen mit 215.609 USD über 30 Jahre oder fast zwei Drittel weniger.

Natürlich gibt es einen Haken. Der Preis für das langfristige Sparen von so viel Geld ist ein viel höherer monatlicher Aufwand. Die Zahlung für das hypothetische 15-jährige Darlehen beträgt 2.108 USD, 676 USD (oder etwa 38 Prozent) mehr als die monatliche Zahlung für das 30-jährige Darlehen (1.432 USD).

Wenn sich ein Investor die höhere Zahlung leisten kann, liegt es in seinem Interesse, das kürzere Darlehen zu wählen, insbesondere wenn er sich dem Ruhestand nähert, wenn er auf ein festes Einkommen angewiesen ist.

Für einige Experten bedeutet die Möglichkeit, sich die höhere Zahlung leisten zu können,, dass ein Fonds für verregnete Tage verstaut wird. Laut Bob Walters, Chief Operating Officer und Präsident von Quicken Loans, sollte Ihre Liquiditätsersparnis mindestens ein Jahreseinkommen betragen. Was Finanzplaner an der 15-jährigen Hypothek mögen, ist, dass sie effektiv in Form von Eigenkapital in einem Vermögenswert „zwangsgespeichert“ wird, der normalerweise an Wert gewinnt (obwohl wie Aktien die Immobilien steigen und fallen).

Da Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren für Banken ein geringeres Risiko darstellen als Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und die Gewährung von Darlehen mit einer kürzeren Laufzeit weniger kosten als längerfristige Darlehen, ist eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren in der Regel mit einem höheren Zinssatz verbunden.

Andere Verwendungen für das Geld

In einigen Fällen kann ein Kreditnehmer einen Anreiz haben, dieses Geld an anderer Stelle anzulegen, z. B. auf einem 529-Konto für Studiengebühren oder in einem steuerverschobenen 401 (k) -Plan, insbesondere wenn der Arbeitgeber den Beiträgen des Kreditnehmers entspricht. Und bei so niedrigen Hypothekenzinsen könnte sich ein versierter und disziplinierter Investor für das 30-jährige Darlehen entscheiden und die Differenz zwischen den 15-jährigen und 30-jährigen Zahlungen in Wertpapieren mit höheren Renditen platzieren.

Wenn im vorherigen Beispiel eine monatliche 15-Jahres-Darlehenszahlung 2.108 USD und eine monatliche 30-Jahres-Darlehenszahlung 1.432 USD betrug, könnte ein Darlehensnehmer diese Differenz von 676 USD an anderer Stelle anlegen. Die Berechnung nach dem Bilanzstichtag gibt an, wie viel (oder ob) die Rendite der Fremdinvestition abzüglich der geschuldeten Kapitalertragsteuer den Zinssatz für die Hypothek nach Abzug der Hypothekenzinsen übersteigt. Für jemanden in der Steuerklasse von 25 Prozent kann der Abzug den effektiven Hypothekenzins von beispielsweise 4 Prozent auf 3 Prozent senken.

Im Großen und Ganzen hat der Kreditnehmer die Nase vorn, wenn die Rendite der Anlage nach Steuern höher ist als die Kosten der Hypothek abzüglich des Zinsabzugs.

Laut Shashin Shah, einem zertifizierten Finanzplaner in Dallas, TX, ist dieses Vorgehen jedoch risikobereit, da der Kreditnehmer in volatile Aktien investieren muss. „Derzeit gibt es keine festverzinslichen Anlagen, die eine ausreichende Rendite erzielen würden, um diese Arbeit zu ermöglichen“, sagt Shah. Dazu gehört auch, dass die Disziplin das Äquivalent dieser monatlichen Differenzen systematisch investiert und sich auf die Investitionen konzentriert, die den meisten Menschen fehlen.

Eine Best-of-Both-Worlds-Option

Offensichtlich fehlt den meisten Kreditnehmern auch das Nötigste, um die für eine 15-jährige Hypothek erforderlichen höheren Zahlungen zu leisten. Es gibt jedoch eine einfache Lösung, um einen Großteil der Einsparungen der kürzeren Hypothek zu erfassen: Nehmen Sie einfach die größeren Zahlungen für eine Laufzeit von 15 Jahren für Ihre 30-jährige Hypothek vor, vorausgesetzt, die Hypothek hat keine Vorauszahlungsstrafe.

Ein Kreditnehmer ist berechtigt, die zusätzlichen Zahlungen an den Kapitalgeber zu leiten. Wenn die Zahlungen übereinstimmen, wird die Hypothek innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt. Wenn die Zeiten knapp werden, kann der Kreditnehmer immer auf die normalen, niedrigeren Zahlungen des 30-Jahres-Zeitplans zurückgreifen.

Die zentralen Thesen

• Vielen Käufern wird es möglicherweise besser gedient, sich für eine 15-jährige Festhypothek gegenüber einer 30-jährigen Hypothek zu entscheiden.
• Verbraucher zahlen weniger für eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren - von einem Viertelprozent bis zu einem vollen Prozent (oder Punkt) weniger.
• Für einige Experten beinhaltet die Möglichkeit, sich die höhere Zahlung einer 15-jährigen Hypothek leisten zu können, das Verstauen eines Regentagesfonds.