13 Schritte eines Immobilienabschlusses

Der Abschluss eines Immobiliengeschäfts kann eine lange und anstrengende Angelegenheit sein, die viele Schritte und Verfahrensformalitäten umfasst. Das Schließen erfolgt, wenn Sie die Papiere unterschreiben, die das Haus zu Ihrem machen. Doch bevor dieser schicksalhafte Tag kommt, muss eine lange Liste von Dingen passieren. Dieser Artikel enthält wichtige Richtlinien für einen Immobilienkäufer, die während des Abschlussprozesses vom Moment der Annahme Ihres Angebots bis zum Moment der Schlüsselübergabe für Ihr neues Zuhause befolgt werden müssen.

12 Schritte zum Abschluss eines Immobiliengeschäfts

1. Eröffnen Sie ein Treuhandkonto

Escrow ist ein Konto, das von einem Dritten im Namen der beiden an einer Transaktion beteiligten Hauptparteien geführt wird. Da der Verkauf von Eigenheimen mehrere Schritte umfasst, die mehrere Wochen in Anspruch nehmen, besteht der beste Weg, um das Risiko einer Verfälschung des Verkäufers oder des Käufers zu verringern, darin, dass ein neutraler Dritter das gesamte Geld und die Dokumente im Zusammenhang mit der Transaktion bis zu diesem Zeitpunkt aufbewahrt alles ist erledigt. Sobald alle Verfahrensformalitäten erledigt sind, werden das Geld und die Dokumente aus der Verwahrung des Treuhandkontos an den Verkäufer und Käufer übertragen, wodurch eine sichere Transaktion gewährleistet wird.

2. Titelsuche und Versicherung

Eine Titelsuche und eine Eigentumsversicherung sorgen für Sicherheit und Rechtssicherheit, sodass beim Kauf einer Immobilie niemand anders versuchen kann, sie später für sich zu beanspruchen, sei es ein verschmähter Verwandter, der aus einem Testament oder einem Steuereinzug ausgeschlossen wurde Agentur, die ihre Gebühren nicht bezahlt wurde. Eine Titelsuche ist eine Prüfung der öffentlichen Aufzeichnungen, um das rechtmäßige Eigentum einer Immobilie festzustellen und zu bestätigen und um festzustellen, welche Ansprüche auf die Immobilie erhoben werden. Falls Ansprüche bestehen, müssen diese möglicherweise geklärt werden, bevor der Käufer das Eigentum erhält. Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die den Inhaber vor Vermögensschäden schützt, die durch Rechtsmängel an einer Immobilie entstanden sind, und sowohl Immobilieneigentümer als auch Kreditgeber vor Verlusten oder Schäden schützt, die durch Grundpfandrechte, Belastungen oder durch Rechtsmängel oder tatsächliche Eigentumsrechte an einer Immobilie entstanden sind .

3. Stellen Sie einen Anwalt ein

Prozesskostenhilfe ist zwar optional, es ist jedoch immer besser, eine professionelle Rechtsauffassung zu Ihren Abschlussunterlagen einzuholen. Die komplexe Fachsprache, die oft in den Immobilienunterlagen erwähnt wird, ist selbst für gut ausgebildete Personen schwer zu verstehen. Gegen eine angemessene Gebühr kann die Meinung eines erfahrenen Immobilienanwalts mehrere Vorteile bieten, einschließlich Hinweisen auf mögliche Probleme bei der Papierarbeit. In einigen Staaten kann die Beteiligung eines Anwalts gesetzlich vorgeschrieben sein, um das Closing abzuwickeln.

4. Hypotheken-Vorabgenehmigung

Eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek ist zwar nicht erforderlich, um ein Geschäft abzuschließen, kann Ihnen jedoch dabei helfen, das Geschäft schneller abzuschließen. Die Vorabgenehmigung kann Ihnen wiederum mehr Verhandlungsmacht verleihen, da sie dem Verkäufer signalisiert, dass Sie über eine starke finanzielle Unterstützung verfügen. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, wissen Sie auch, bis zu welchem ​​Limit Sie eine Immobilie kaufen können. Dies spart Zeit und Mühe bei der Suche nach Immobilien, die in Ihr Budget passen.

5. Sperren Sie Ihren Zinssatz

Die Zinssätze, einschließlich der für die Hypothek angebotenen, können volatil sein und sich ändern. Ein Anstieg des Zinssatzes um 0, 25 Prozent kann den Rückzahlungsbetrag, die Laufzeit der Rückzahlung oder beides erheblich erhöhen. Es ist ratsam, den Zinssatz für das Darlehen im Voraus festzulegen, anstatt sich den Marktschwankungen auszusetzen, die ein großes Risiko darstellen können, wenn die Zinssätze steigen, bevor Sie Ihren Immobilienkauf abschließen.

Eine vorab genehmigte Hypothek bietet Ihnen die Möglichkeit, eine Zinssperre anzubieten, mit der Sie einen günstigen Zinssatz für das Darlehen sichern können. Obwohl die zu verrechnenden Zinssätze mehreren Faktoren unterliegen, wie dem Kredit-Score des Antragstellers, der geografischen Region, der Immobilie und der Art des beantragten Darlehens, können Versuche, günstige Zinssätze zu erhalten, von Vorteil sein.

6. Verhandeln Sie die Verfahrenskosten

Von einem Treuhandkonto bis hin zu einem Immobilienanwalt kosten alle beteiligten Dienste und Einrichtungen Geld und können einen hohen Schneeballsaldo erzielen. Viele dieser Dienste nutzen die Ignoranz der Verbraucher aus, indem sie hohe Gebühren erheben. Junk-Gebühren, eine Reihe von Gebühren, die ein Kreditgeber beim Abschluss einer Hypothek erhebt und die vom Kreditnehmer häufig unerwartet und vom Kreditgeber nicht eindeutig erklärt werden, sind hohe Kosten.

Zu den Junk-Gebühren zählen Verwaltungsgebühren, Gebühren für die Antragsprüfung, Gebühren für die Prüfung von Beurteilungen, Nebengebühren, Bearbeitungsgebühren und Abrechnungsgebühren. Sogar Gebühren für legitime Schließungsdienste können aufgeblasen werden. Wenn Sie bereit sind, sich zu äußern und sich zu behaupten, können Sie Junk-Gebühren und andere Gebühren in der Regel eliminieren oder zumindest reduzieren.

7. Schließen Sie die Hausinspektion ab

Eine Hausinspektion, eine körperliche Untersuchung des Zustands einer Immobilie, ist ein notwendiger Schritt, um nicht nur Probleme mit der Immobilie zu erkennen, sondern auch ein Gefühl für die Umgebung zu bekommen. Wenn Sie während der Inspektion ein ernsthaftes Problem mit dem Haus feststellen, können Sie vom Geschäft zurücktreten oder den Verkäufer bitten, es zu reparieren oder für die Reparatur zu zahlen (sofern Ihr Kaufangebot ein Haus enthält) -Inspektionskontingenz).

8. Schließen Sie die Schädlingsinspektion ab

Eine Schädlingsinspektion unterscheidet sich von der Hausinspektion und umfasst einen Spezialisten, der sicherstellt, dass Ihr Haus keine holzzerstörenden Insekten wie Termiten oder Zimmermannsameisen enthält. Das Schädlingsproblem kann für Immobilien, die hauptsächlich aus Holz bestehen, verheerende Folgen haben. Viele Hypothekenbanken schreiben vor, dass selbst kleinere Probleme mit Schädlingen behoben werden müssen, bevor Sie den Deal abschließen können.

Selbst ein kleiner Befall kann sich ausbreiten und sehr zerstörerisch und teuer in der Reparatur sein. Holz zerstörende Schädlinge können beseitigt werden. Sie sollten jedoch sicherstellen, dass das Problem zu einem angemessenen Preis (oder zu einem Preis, den der Verkäufer zu zahlen bereit und in der Lage ist) gelöst werden kann, bevor Sie den Kauf des Hauses abschließen. Schädlingsinspektionen sind in einigen Bundesstaaten gesetzlich vorgeschrieben und in anderen optional.

9. Verhandeln Sie das Angebot neu

Selbst wenn Ihr Kaufangebot bereits angenommen wurde, sollten Sie den Kaufpreis für das Haus neu aushandeln, um die Kosten für die Reparaturen zu berücksichtigen, die Sie durchführen müssen, wenn die Inspektionen Probleme ergeben. Sie können auch den Kaufpreis beibehalten, aber versuchen, den Verkäufer zu veranlassen, für Reparaturen zu zahlen. Obwohl Sie möglicherweise nicht viel Spielraum haben, um Reparaturen oder Preisnachlässe zu verlangen, falls Sie die Immobilie "wie sie ist" kaufen, ist es kein Nachteil, danach zu fragen. Sie können auch weiterhin ohne Strafe zurücktreten, wenn ein schwerwiegendes Problem festgestellt wird, das der Verkäufer nicht beheben kann oder will.

10. Eventualverbindlichkeiten entfernen

Wenn Ihr Immobilienmakler Ihnen bei der Ausarbeitung eines guten Kaufangebots geholfen hat, sollte dies von mehreren Faktoren abhängig sein, darunter:

• Sie erhalten eine Finanzierung zu einem Zinssatz, der einen bestimmten Prozentsatz, den Sie sich leisten können, nicht überschreitet
• Die Hausinspektion ergab keine größeren Probleme mit dem Haus
• Der Verkäufer gibt alle bekannten Probleme mit dem Haus vollständig bekannt
• Die Schädlingsuntersuchung ergab keinen größeren Befall oder Schaden im Haushalt
• Der Verkäufer führt die vereinbarten Reparaturen durch

Im Rahmen einer aktiven Genehmigung müssen solche Eventualverbindlichkeiten zu bestimmten Terminen schriftlich beseitigt werden, die auch in Ihrem Kaufangebot angegeben sein sollten. In einigen Kaufverträgen werden Eventualverbindlichkeiten jedoch passiv genehmigt (auch als konstruktive Genehmigung bezeichnet), wenn Sie nicht innerhalb der festgelegten Fristen dagegen protestieren. Daher ist es für Käufer wichtig, den Genehmigungsprozess zu verstehen und die erforderlichen Maßnahmen zu den genannten Terminen zu ergreifen.

11. Anforderungen an die zeitgesteuerte Finanzierung

Höchstwahrscheinlich haben Sie bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags Geld eingezahlt. Hierbei handelt es sich um eine Einzahlung an einen Verkäufer, die auf Treu und Glauben, Seriosität und echtes Interesse des Käufers an der Immobilientransaktion hinweist. Wenn der Käufer zurücktritt, geht das verdiente Geld als Entschädigung an den Verkäufer. Wenn der Verkäufer zurücktritt, wird das Geld an den Käufer zurückgegeben.

Um Ihren Kauf abzuschließen, müssen Sie zusätzliches Guthaben auf das Treuhandkonto einzahlen. Da die ursprüngliche Geldeinzahlung in der Regel für die Anzahlung verwendet wird, ist es wichtig, die verschiedenen erforderlichen Zahlungen zu unterschiedlichen Zeiten zu veranlassen, bevor das Geschäft abgeschlossen wird. Wenn Sie das erforderliche Geld nicht rechtzeitig anbieten, besteht die Gefahr, dass das Geschäft storniert wird, der Verkäufer das Geld erhält und Ihnen die verschiedenen von Ihnen in Anspruch genommenen Dienstleistungen in Rechnung gestellt werden.

12. Final Walkthrough

Einer der letzten Schritte, bevor Sie Ihre Abschlussunterlagen unterschreiben, sollte sein, ein letztes Mal durch das Anwesen zu gehen. Sie möchten sicherstellen, dass seit Ihrer letzten Hausinspektion keine Schäden aufgetreten sind, die erforderlichen Korrekturen vom Verkäufer angewendet wurden, keine neuen Probleme gefunden wurden und nichts entfernt wurde, das im Kauf enthalten ist.

13. Verstehen Sie die Papiere

Papierkram ist der wichtigste Schritt beim Abschluss eines Immobiliengeschäfts. Obwohl es einen Stapel Papiere mit komplexen juristischen Begriffen und Fachjargon gibt, wird dringend empfohlen, diese selbst zu lesen. Wenn Sie bestimmte Begriffe oder Teile nicht verstehen, können Sie sie im Internet nachschlagen oder sich an einen Immobilienanwalt wenden. Ihr Agent wird auch hilfreich sein, um diese komplexe Rechtssprache zu verstehen.

Die Leute, die darauf warten, dass Sie Ihre Papiere unterschreiben, wie der Notar oder der Hypothekengeber, können Sie zwar unter Druck setzen. Lesen Sie jedoch jede Seite sorgfältig durch, da das Kleingedruckte in den kommenden Jahren erhebliche Auswirkungen auf Ihre Finanzen und Ihr Leben haben wird. Stellen Sie insbesondere sicher, dass der Zinssatz korrekt ist und alle anderen vereinbarten Bedingungen, wie z. B. keine Vorauszahlungsstrafe, klar angegeben sind. Vergleichen Sie Ihre Abschlusskosten im Allgemeinen mit der Schätzung von Treu und Glauben, die Sie zu Beginn des Prozesses erhalten haben, und berechnen Sie etwaige anfallende Gebühren.

Die Quintessenz

Aufgrund der hohen Kosten bleibt der Immobilienkauf für viele Menschen häufig eine einmalige Aktivität. Es mag so aussehen, als ob der Abschlussprozess eine Menge komplexer Arbeit ist. Es ist die Zeit und Mühe wert, die Dinge in Ordnung zu bringen, anstatt sich zu beeilen und einen Vertrag zu unterzeichnen, den Sie nicht verstehen.

Seien Sie vorsichtig mit dem Druck, den die beteiligten Agenten und Organisationen aufbringen, um den Deal schnell abzuschließen, und seien Sie nicht wirklich verantwortlich für die Probleme, denen Sie möglicherweise aufgrund eines schlechten Deals auf lange Sicht gegenüberstehen.