Young Professionals: Sollten Sie mieten oder kaufen?

Mieten oder kaufen? Dies ist eine große Entscheidung, insbesondere für junge Berufstätige, die ihre Karriere beginnen und ihren langfristigen Finanzplan gestalten. Eine Rent.com-Umfrage ergab, dass 85% der jungen Erwachsenen im Alter von 18 bis 34 Jahren Mieter sind, dies bedeutet jedoch nicht, dass sie den günstigeren Weg einschlagen. Laut einer Umfrage von RentCafe geben Millennials bis zum 30. Lebensjahr rund 93.000 US-Dollar für Miete aus.

Diese Zahl könnte steigen, wenn die Mietpreise landesweit steigen, und möglicherweise mehr junge Fachkräfte in den Bereich des Eigenheimkaufs drängen. Laut einer Umfrage von Multifamily Executive sind die Mietpreise in den USA seit 2010 um 28, 5% gestiegen, und 23% der Millennials geben an, dass dies ein motivierender Faktor für ihre Kaufentscheidung ist.

Aber was macht mehr Sinn? Hier ist, was junge Profis berücksichtigen sollten.

Die zentralen Thesen

• Junge Profis wollen den amerikanischen Traum leben und sich ein Eigenheim kaufen.
• Viele junge Erwachsene haben jedoch auch Studentenkredite, Kreditkartenschulden und geringe Ersparnisse.
• Das finanzielle Kosten-Nutzen-Verhältnis zwischen Eigentum und Miete hängt von mehreren Faktoren ab - aber immer langfristig.

Beginnen Sie mit Kostenüberlegungen

Die Kosten sind ein offensichtlicher Faktor bei der Miet- oder Kaufentscheidung. Es ist jedoch wichtig, ein umfassendes finanzielles Bild davon zu haben, wie die beiden miteinander verglichen werden. "Es gibt immer einen Wendepunkt, wann die Anschaffungskosten günstiger sind als die Mietkosten, aber es gibt einige Faktoren, die sich darauf auswirken, was und wann die Käufer kaufen", sagt Agentin Gina Ko von Triplemint aus New York City.

Neben dem Kaufpreis einer Immobilie sollten junge Fachkräfte auch die Anzahlung, die Abschlusskosten, die Hausbesitzervereinigung oder die Genossenschaftsgebühren, die Versicherung, die Grundsteuern, die Nebenkosten und die Instandhaltung berücksichtigen. Diese Kosten können je nach Art der Immobilie, die Sie kaufen möchten, stark variieren.

Ihre Wahl des Marktes ist auch wichtig. In bestimmten Städten kann es kaum Unterschiede zwischen den Mietpreisen und einer Hypothekenzahlung geben. San Francisco ist ein Paradebeispiel. Der mittlere Mietpreis lag laut Zillow im Juni 2018 bei 4.500 USD. Im Vergleich dazu bezifferte die California Association of Realtors die mittlere Hypothekenzahlung in der Bay Area bis zum vierten Quartal 2017 auf 4.520 USD.

Die Anzahlung könnte ein entscheidender Faktor sein. Während es möglich ist, einen FHA-Kredit mit nur 3, 5% weniger zu erhalten, könnte es laut Ko schwierig sein, diesen Betrag für jemanden zu sparen, der sich in den ersten Jahren seiner Karriere befindet.

Auch die Zinssätze spielen eine Rolle, sagt Wes Woodruff, lizenzierter Hypothekenberater bei Angel Oak Home Loans. Die Zinssätze beeinflussen, wie viel Sie für eine Hypothek bezahlen, können aber auch Mietzinserhöhungen auslösen. Sie haben keine Kontrolle darüber, was ein Vermieter Ihnen berechnet, sagt Woodruff, und "es könnte billiger sein, heute zu kaufen, als an einem Ort zu bleiben, an dem die Mieten stetig steigen."

Die Federal Reserve erhöhte den Leitzins im Juni 2018 erneut, wobei zwei weitere Leitzinserhöhungen vor Jahresende erwartet wurden. Laut Kiplinger werden bis Ende 2019 weitere drei bis vier Zinserhöhungen prognostiziert, was für Nachwuchskräfte ein Anreiz sein könnte, jetzt einen niedrigeren Zinssatz für eine Hypothek festzulegen.

Betrachten Sie die langfristige

Neben den Kosten sollten junge Berufstätige darüber nachdenken, wohin ihr Karriereweg führen könnte, wenn sie über die Verlagerung vom Mieten zum Kaufen nachdenken. Ko sagt, dass sie häufig auf jüngere Käufer trifft, die sich nicht sicher sind, wo sie in drei bis fünf Jahren Karriere machen werden. Ein häufiger Kompromiss ist der Kauf einer Eigentumswohnung, die sie vermieten können, wenn ihre Arbeit sie in eine andere Richtung oder in eine andere Stadt führt.

"Ihre Karriere hat einen großen Einfluss auf Ihre Miet- oder Kaufentscheidung", sagt Shane Lee, Analyst für Unternehmenskommunikation bei RealtyHop. Einer der wichtigsten Faktoren ist, wie sich eine berufliche Veränderung auf Ihr Einkommen auswirken kann. "Der Besitz eines Eigenheims erfordert ein enormes finanzielles Engagement. Wenn Ihr Einkommen in den nächsten drei bis fünf Jahren schwankt, ist es möglicherweise nicht ideal für Sie, es zu kaufen."

Woodruff sagt, wenn Sie wissen, dass Sie mindestens drei Jahre an Ihrem derzeitigen Standort bleiben, kann sich der Kauf lohnen. Sie müssen sich jedoch die verschiedenen Was-wäre-wenn-Szenarien ansehen. Dazu gehört die Möglichkeit, versetzt zu werden, das Start-up, für das Sie arbeiten, aufzubauen oder zu einem anderen Unternehmen zu wechseln und eine Gehaltskürzung vorzunehmen.

Eine Familie zu gründen kommt auch ins Spiel. Lee sagt, dass, wenn Sie ledig sind und keine unmittelbaren Pläne haben, eine Familie zu gründen, das Kaufen möglicherweise überhaupt nicht auf Ihrem Radar steht. Wenn Sie sich andererseits einen Ehepartner und Kinder auf dem Bild vorstellen - oder wenn Sie bereits eine Familie haben -, kann der Besitz eines Eigenheims mehr Sicherheit und Stabilität bieten.

Wenn Sie aus familiären Erwägungen heraus motiviert sind, müssen Sie beim Mieten und Kaufen eher die richtige Nachbarschaft finden, die qualitativ hochwertige Schulen, ein sicheres Umfeld und einen angemessenen Weg zur Arbeit bietet. Das ist nicht zu erwähnen, den Raum zu haben, den Sie benötigen. "Ich denke, es ist wirklich schwer, eine Wohnung mit Kindern zu haben", sagt Woodruff. "Ein eigenes Haus mit einem Hinterhof zu haben, trägt wesentlich zum Wachstum einer Familie bei."

Seien Sie bereit zu kaufen, wenn der richtige Zeitpunkt gekommen ist

Wenn Sie vor dem Kauf etwas länger mieten möchten, sollten Sie diese Zeit nicht verschwenden. Verwenden Sie es, um sich finanziell auf Wohneigentum vorzubereiten.

"Ihre Kreditwürdigkeit ist enorm", sagt Woodruff, und junge Fachkräfte verstehen nicht immer, wie Kreditwürdigkeit funktioniert. Kredit-Scores sind nicht der einzige entscheidende Faktor bei Hypothekenentscheidungen, aber sie sind sehr wichtig, und ein höherer Score könnte zu einem niedrigeren Zinssatz für ein Wohnungsbaudarlehen führen. Wenn Sie gerade erst mit Krediten anfangen, empfiehlt Woodruff, ein bis zwei Kreditkarten zu öffnen und nur das zu belasten, was Sie sich leisten können, um jeden Monat vollständig zu bezahlen. Und vor allem: Zahlen Sie pünktlich.

Bewerten Sie Ihr aktuelles Gehalt anhand des Wachstumspotenzials, um festzustellen, mit welchem ​​Budget Sie arbeiten müssen, wenn Sie bereit sind, zu kaufen. Wenn Sie mit einer hohen Verschuldung konfrontiert sind, insbesondere mit einer Studentendarlehensschuld, empfiehlt Lee, einen Teil davon abzuzahlen, damit Sie mehr Einkommen zur Verfügung haben, um für ein Haus zu bezahlen.

Berücksichtigen Sie abschließend Ihre Anzahlungs- und Abschlusskosten. Wenn Sie eine Anzahlung von 20% oder mehr einsparen, können Sie die private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) umgehen, obwohl es möglich ist, ein Haus mit weniger Anzahlung zu kaufen. Durch die Abschlusskosten können zusätzlich 2% bis 5% zum Gesamtbetrag des für den Kauf erforderlichen Bargeldes hinzugefügt werden.

Wenn Sie genau wissen, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können und welche Art von Hypothek die beste ist, können Sie die Beträge ermitteln, die Sie für Ihre Anzahlung und Abschlusskosten sparen müssen. Wenn Sie die Zahlen mit einem Hypothekenrechner berechnen, können Sie sich ein Bild davon machen, wie hoch Ihre geschätzten Kaufkosten im Vergleich zu Ihren tatsächlichen Mietkosten sind.

Die Quintessenz

Mieten und Kaufen haben für Young Professionals ihre Vor- und Nachteile. Durch das Mieten können Sie bestimmte Kosten vermeiden, z. B. Reparaturen und Upgrades, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen. Je nachdem, wo Sie wohnen, ist der Besitz eines Eigenheims möglicherweise die kostengünstigere Option. Wenn Sie beide Seiten der Gleichung zusammen mit den finanziellen Überlegungen abwägen, können Sie herausfinden, was sinnvoller ist. Behalten Sie vor allem Ihr Endziel im Auge.

"Entscheide, was deine Prioritäten und Ziele sind", sagt Ko, "und arbeite rückwärts, um sicherzustellen, dass du sie erreichen und erreichen kannst."