Zahlen sich Ihre Renovierungsarbeiten aus?

Der Umbau bestimmter Bereiche eines Einfamilienhauses ist eine hervorragende Möglichkeit für Hausbesitzer, einer Immobilie auf Kosten anderer mehr Funktionalität und Schönheit zu verleihen. Durch die Auswahl des richtigen Projekts zur Verbesserung Ihres Wohnraums kann ein erheblicher Teil der Ausgaben in Form von höheren Immobilienwerten an zukünftige Eigentümer weitergegeben werden.

Die zentralen Thesen

• Der Umbau kann den Return on Investment (ROI) eines Hauses steigern. Holzdecks, Fensteraustausch sowie Aufrüstungen für Küche und Bad erzielen in der Regel die höchsten Renditen.
• Zur Kostendeckung müssen Umbauprojekte im Allgemeinen einen Konstruktions- oder Strukturfehler beheben, um die Baukosten zu decken.
• Die Kosten für die Renovierung von Mietobjekten können während eines Verkaufs wieder hereingeholt werden, aber auch mit höheren Mietpreisen, die von aktualisierten Häusern verlangt werden.
• Wohnungsbaudarlehen sind eine Möglichkeit zur Finanzierung von Renovierungsprojekten, bei denen nur Zinsen gezahlt werden, bis die Immobilie verkauft und die Kosten erstattet werden.
• Einer der größten Fehler bei der Renovierung besteht darin, ein Haus zu verbessern, das weit über dem Durchschnitt der Nachbarhäuser liegt. Die Preise für Eigenheime spiegeln in der Regel den Geschmack der Eigenheimkäufer und den Betrag wider, den sie zu zahlen bereit sind.

Was ist vor der Renovierung zu beachten?

Der Return on Investment (ROI) eines Renovierungsprojekts hängt von den lokalen Marktmerkmalen, dem Zustand des Wohnimmobilienmarkts beim Verkauf der Immobilie und der Qualität der ausgeführten Arbeiten ab. In der Vergangenheit und im Durchschnitt erzielten bestimmte Projekte, wie das Hinzufügen einer Holzterrasse, Aufrüstungen für Küche und Bad sowie der Austausch von Fenstern, unabhängig vom Standort der Immobilie oder dem Zustand des Wohnimmobilienmarktes den größten ROI.

Größere Renovierungen sind nicht immer besser, da höhere Ausgaben nicht immer eine höhere Wertschöpfung gewährleisten.

Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass ein Hausbesitzer mehr als die Baukosten zurückerhält, es sei denn, das Umbauprojekt wurde entwickelt, um ein strukturelles Problem oder einen Konstruktionsfehler zu beheben. Wenn die Kostendeckung ebenso wichtig ist wie die Steigerung der Freude an der Verbesserung der Immobilie, sollten Hausbesitzer den Geschmack potenzieller Käufer berücksichtigen, wenn sie entscheiden, welche Projekte verfolgt werden sollen.

Für Investoren, die Mietobjekte umgestalten, können die Kosten für die Aufwertung nicht nur zum Zeitpunkt des Verkaufs, sondern auch durch die erhöhten Mietpreise, die von aktualisierten Residenzen verlangt werden, gedeckt werden.

Die Hausbesitzer müssen jedoch vorsichtig sein, welche Projekte sie ausführen möchten, da der potenzielle Wertzuwachs nur in dem Maße realisiert werden kann, in dem es Käufer gibt, die bereit sind, für die Renovierungsarbeiten zu zahlen.

Betrachten Sie Ihren Standort

Bei der Prüfung jeglicher Art von Projekten ist unbedingt darauf zu achten, dass die vorgenommenen Verbesserungen für den jeweiligen Wohnungstyp und das lokale Grundstücksgebiet angemessen sind. Ein Fehler, den Hausbesitzer häufig machen, besteht darin, ihre Häuser deutlich über dem Durchschnitt benachbarter Häuser zu verbessern. Käufer werden aufgrund der in der Nähe gelegenen Dienstleistungen und der Tatsache, dass Häuser in dieser Gegend innerhalb der Preisspanne des Käufers verkauft werden, von bestimmten Stadtvierteln angezogen. Obwohl ein Haus, das sich deutlich von anderen in der Nähe abhebt, im Vergleich zu anderen vermarkteten Häusern immer noch das gleiche Interesse hat, ist es unwahrscheinlich, dass es aufgrund der zusätzlichen Verbesserungen eine überdurchschnittlich hohe Prämie erzielt.

Immobilienmakler werden wissen, wann die prozentualen Wertsteigerungen für Häuser mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Preis in einem bestimmten Stadtviertel höher und für Häuser, die am oberen Rand ihrer jeweiligen Märkte bewertet werden, niedriger sind. In diesen Zeiten zunehmender wirtschaftlicher Aktivität und steigender Immobiliennachfrage werden Verbesserungen den größten Einfluss auf den Marktwert eines Eigenheims haben.

Die Zeit wirkt sich auch auf die Fähigkeit einer Verbesserung aus, die Immobilienwerte zu steigern. Durch strukturelle oder gestalterische Verbesserungen, wie das Hinzufügen von Gebäuden oder das Fertigstellen von Rohflächen, wird ein längerer Wertzuwachs erzielt als beispielsweise Aktualisierungen von Küchen und Bädern oder technologische Verbesserungen, wie neue Klimaanlagen, da letztere in der Regel veraltet sind im Laufe der Zeit.

Die geografische Lage hat auch einen großen Einfluss auf die schnellste oder größte Amortisation von Projekten. Beispielsweise erschweren die Wartungszeit und die Kosten für in den Boden eingelassene Schwimmbäder die Deckung der Installationskosten und verringern in einigen Fällen den Gesamtwert eines Eigenheims. Dies ist jedoch möglicherweise nicht der Fall in den südlichen Regionen der USA, wo längere Perioden extrem heißen Wetters Schwimmbäder für einige Hausbesitzer zu einer wertvollen Bereicherung machen.

Wie die Regierung helfen kann

Da Hypothekenzinsen von den Einkommenssteuern abgesetzt werden können, kann Uncle Sam dazu beitragen, das Bauen von Eigenheimen zu subventionieren, wodurch die Baukosten für Immobilienbesitzer noch geringer werden.

Für die weniger risikoaversen Eigentümer, die ausreichend Eigenkapital in ihren Häusern angesammelt haben, können Finanzinstrumente wie eine Auszahlungsrefinanzierung oder ein Eigenheimdarlehen zur Finanzierung ihrer Bauprojekte verwenden. Mit diesen Methoden wären nur die Zinszahlungen für die Aufrechterhaltung der Darlehen, die in den meisten Fällen steuerlich absetzbar sind, zur Durchführung der geplanten Projekte erforderlich. Der Kapitalbetrag kann zurückgezahlt werden, wenn die Immobilie endgültig verkauft ist.

Projektrendite

Der ultimative Grund, ein Umbauprojekt als Eigennutzer in Angriff zu nehmen, ist das Vergnügen, in einem modernisierten Haus zu leben. Für diejenigen, die auch von einem Umbau profitieren möchten, gibt es mehrere Quellen, die Einblicke in die erwartete Amortisation bestimmter Projekte bieten. Zum Beispiel veröffentlicht das REALTOR®- Magazin einen jährlichen "Cost vs. Value" -Report, der die Kosten gängiger Umbauprojekte vergleicht und die Amortisation zeigt, die Hausbesitzer erwarten können. Diese Amortisationsschätzungen basieren auf den Fundamentaldaten des Wohnimmobilienmarktes zum jeweiligen Zeitpunkt sowie den durchschnittlichen Baukosten.

Tabelle 1 enthält nationale Durchschnittsschätzungen, aber Hausbesitzer finden bei Remodeling Online genauere Informationen und bieten dieselben Schätzungen für verschiedene geografische Gebiete der USA. Diese durchschnittlichen Amortisationsspannen für die gängigsten Umbauprojekte geben potenziellen Verkäufern einen umfassenden Hinweis darauf, welche Projekte über die verfügen größte Wahrscheinlichkeit, einen Großteil der Projektkosten beim Verkauf zurückzugeben. Unterschiede bei den durchschnittlichen Wiederfindungsraten erklären sich aus dem Umfang und der Qualität der geleisteten Arbeit, wobei kleinere, weniger nützliche Projekte am unteren Ende des Bereichs liegen.

Quelle: Online-Umbau

Verbesserungen, wie die Umgestaltung von Büro- und Schlafzimmern, wiesen die größten Wiederherstellungsbereiche von 50-70% auf. Die große Verbreitung ist auf Unterschiede in der Größe der Renovierungsarbeiten und die Bedeutung zurückzuführen, die das Zimmer für die Gesamtgestaltung des Hauses hat, z. B. Gästezimmer im Vergleich zur Master-Suite. (Siehe "6 Dinge, die Ihrer Meinung nach einen Mehrwert für Ihr Zuhause bedeuten - aber nicht")

Die Quintessenz

Wenn Hausbesitzer über ein Umbauprojekt nachdenken, sollten sie den Wert berücksichtigen, den sie durch das Projekt erhalten, im Vergleich zu etwaigen Kosteneinsparungen, die durch einen Verkauf erzielt werden können. Wenn jedoch zwei gleichermaßen nützliche Änderungen in Betracht gezogen werden, sollten Hausbesitzer in lokalen Immobilienführern nachlesen, welche Projekte sich am wahrscheinlichsten für sich selbst auszahlen. Denken Sie daran, dass Größer nicht immer besser ist und Mehrausgaben nicht immer ein höheres Maß an Wertschöpfung gewährleisten. Die Immobilienpreise spiegeln immer den Geschmack der Käufer lokaler Immobilien und die Beträge wider, die diese Käufer bereit sind, in einer bestimmten Gegend oder Unterteilung zu zahlen.