Warum beginnen die meisten meiner Hypothekenzahlungen als Zinsen?
Die Höhe einer Hypothekenzahlung setzt sich aus einer Kombination von Zinsen und Kapitalrückzahlung zusammen. Während der Laufzeit der Hypothek ändert sich das Verhältnis der Zinsen zum Kapital.
Die Zahlung des Hausbesitzers erfolgt zunächst in erster Linie über Zinsen, wobei ein geringer Kapitalbetrag enthalten ist. Mit der Fälligkeit der Hypothek nimmt der Hauptteil der Zahlung zu und der Zinsanteil ab. Dies liegt daran, dass die berechneten Zinsen auf dem aktuell ausstehenden Saldo der Hypothek basieren, der sich verringert, wenn mehr Kapital zurückgezahlt wird. Je kleiner das Hypothekendarlehen, desto weniger Zinsen fallen an.
Nehmen Sie zum Beispiel eine einfache Hypothek über 100.000 USD mit einem Zinssatz von 4% pro Jahr und einer Restlaufzeit von 24 Jahren auf. Die jährliche Hypothekenzahlung beträgt 6.558, 68 USD. Die erste Zahlung umfasst eine Zinsgebühr von 4.000 USD (100.000 USD x 4 Prozent) und eine Kapitalrückzahlung von 2.558, 68 USD (6.558, 68 USD - 4.000 USD). Der ausstehende Hypothekensaldo nach dieser Zahlung beträgt 97.441, 32 USD (100.000 USD - 2.558, 68 USD). Die nächste Zahlung entspricht der ersten, 6.558, 68 USD, hat jedoch einen anderen Zinsanteil als der Kapitalbetrag. Die Zinsgebühr für die zweite Zahlung beträgt 3.897, 65 USD (97.441, 32 USD x 4 Prozent), während die Hauptvorauszahlung 2.661, 03 USD (6.558, 68 USD - 3.897, 65 USD) beträgt.
Der Hauptteil der zweiten Zahlung ist um 100 USD höher als der erste. Dies liegt daran, dass der Hausbesitzer Geld auf den Kapitalbetrag gezahlt hat - und dies reduziert - und die neue Zinszahlung auf den niedrigeren Kapitalbetrag berechnet wird. Gegen Ende der Hypothek handelt es sich bei den Zahlungen in erster Linie um Tilgungen.
Dies ist ein grundlegendes Beispiel für die Verwendung eines traditionellen einfachen Vanillekredits. Mit exotischen Hypotheken können Hausbesitzer Wählen Sie ihre monatlichen Hypothekenzahlungen.
Wie Hypotheken amortisieren
Obwohl der Zinsanteil von Monat zu Monat abnimmt, nehmen die Hypothekenzahlungen selbst nicht mit der Zeit ab. Mehr Geld fließt in den Kapitalbestand, der über die Laufzeit des Kredits vollständig amortisiert wird. Infolgedessen fließt im Laufe der Jahre ein größerer Teil der Zahlungen des Eigenheimbesitzers in den Kapitalbetrag, wodurch sich die Eigenkapitalquote des Eigenheimbesitzers erhöht und der geschuldete Betrag verringert wird. Während des 30. Jahres einer 30-jährigen Festhypothek erhöht der Eigenheimbesitzer seine Eigenkapitalposition mit jeder geleisteten Zahlung um viel mehr als in den ersten und zweiten Jahren.
Abnehmende Zahlungen
Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen die Hypothekenzahlungen sinken können.
Eine Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) kann mit der Zeit sinkende Zahlungen haben. Bei dieser Art von Hypothek schwankt der Zinssatz basierend auf einem Index, der die Kosten der Kreditaufnahme für den Kreditgeber auf den Kreditmärkten widerspiegelt. Die Zahlungen für einen ARM können sich verringern, wenn der Leitzins des Kredits im Verlauf des Kredits sinkt. Ein ARM hat jedoch das gleiche Potenzial, dass sich die Zahlungen zum Teil erheblich erhöhen. In den Darlehensunterlagen ist festgelegt, um wie viel sich der Zinssatz jedes Jahr erhöhen darf und wie hoch der Höchstsatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens sein darf.
Ein Kreditnehmer, der in den ersten Jahren eines Kredits eine Hypothekenversicherung abschließen muss, kann mit der Zeit einen Rückgang seiner Hypothekenzahlung verzeichnen. Die meisten Hypothekenbanken begrenzen Kredite zu 80% des Kaufpreises oder des Wertes des Eigenheims, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Die restlichen 20% werden vom Kreditnehmer als Anzahlung erwartet. Dieses Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) soll den Kreditgeber schützen, wenn der Wert des Eigenheims sinkt und der Kreditnehmer mehr schuldet, als das Eigenheim wert ist. In einigen Situationen erlauben Kreditgebern Hausbesitzern, mehr als 80% des Kaufpreises zu leihen, aber die Kreditgeber benötigen im Rahmen des Geschäfts eine Hypothekenversicherung. Diese Versicherung schützt die kreditgebende Stelle, wenn sie eine Immobilie abschotten muss, deren Wert unter dem Kreditsaldo liegt. Der Kreditnehmer zahlt die Versicherungsprämien im Rahmen der monatlichen Hypothekenzahlung.
Sobald das Darlehensguthaben des Darlehensnehmers auf einen bestimmten Prozentsatz des Eigenheimwerts (normalerweise 78%) gesunken ist, kann der Darlehensnehmer beim Darlehensgeber die Einstellung der Hypothekenversicherung beantragen. Unter der Annahme, dass der Kreditnehmer erfolgreich ist, verringert sich die Hypothekenzahlung für den Rest des Kredits, da keine Hypothekenversicherungsprämie mehr enthalten ist.