Was Sie über Immobilienbewertung wissen sollten

Die Schätzung des Immobilienwerts ist für eine Vielzahl von Aufgaben erforderlich, einschließlich Finanzierung, Verkaufsliste, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung. Für die meisten Menschen ist die Ermittlung des Angebots- oder Kaufpreises eines Grundstücks die nützlichste Anwendung der Immobilienbewertung. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere in Bezug auf Verkäufe.

Immobilienbewertung: Was Sie wissen sollten

Grundlegende Bewertungskonzepte

Wert
Technisch gesehen ist der Wert einer Immobilie definiert als der gegenwärtige Wert zukünftiger Vorteile, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben. Im Gegensatz zu vielen schnell gebrauchten Konsumgütern werden die Vorteile von Immobilien in der Regel über einen langen Zeitraum realisiert. Daher muss eine Schätzung des Werts einer Immobilie wirtschaftliche und soziale Trends sowie behördliche Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigen, die die vier Wertelemente beeinflussen können:

• Nachfrage: der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, unterstützt durch die finanziellen Mittel, um den Wunsch zu befriedigen
• Nutzen: die Fähigkeit, die Wünsche und Bedürfnisse zukünftiger Eigentümer zu befriedigen
• Knappheit: das begrenzte Angebot konkurrierender Immobilien
• Übertragbarkeit: die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte übertragen werden

Wert versus Kosten und Preis

Der Wert entspricht nicht unbedingt den Kosten oder dem Preis . Die Kosten beziehen sich auf die tatsächlichen Ausgaben - zum Beispiel für Material oder Arbeitskräfte. Der Preis ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Während Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses könnte 150.000 USD betragen, der Wert könnte jedoch deutlich höher oder niedriger sein. Wenn beispielsweise ein neuer Eigentümer einen schwerwiegenden Fehler im Haus feststellt, z. B. ein fehlerhaftes Fundament, kann der Wert des Hauses unter dem Preis liegen.

Marktwert

Bei einer Bewertung handelt es sich um eine Einschätzung oder Schätzung des Werts einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bewertungsberichte werden von Unternehmen, Regierungsbehörden, Einzelpersonen, Investoren und Hypothekenunternehmen bei Entscheidungen über Immobilientransaktionen verwendet. Ziel einer Bewertung ist es, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen - den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie in einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt erzielen wird.

Der Marktpreis, der Preis, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft wird, entspricht möglicherweise nicht immer dem Marktwert. Befindet sich beispielsweise ein Verkäufer aufgrund einer drohenden Zwangsvollstreckung unter Zwang oder findet ein Privatverkauf statt, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden.

Bewertungsmethoden

Eine genaue Beurteilung hängt von der methodischen Datenerfassung ab. Spezifische Daten, die Details zu der jeweiligen Immobilie abdecken, und allgemeine Daten, die sich auf die Nation, Region, Stadt und Nachbarschaft beziehen, in der sich die Immobilie befindet, werden gesammelt und analysiert, um einen Wert zu ermitteln. Beurteilungen verwenden drei grundlegende Ansätze, um den Wert einer Eigenschaft zu bestimmen.

Methode 1: Verkaufsvergleichsansatz

Der Verkaufsvergleich wird häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal auch als Marktdatenansatz bezeichnet, handelt es sich um eine Schätzung des Werts, die durch den Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Merkmalen abgeleitet wird. Diese ähnlichen Eigenschaften werden als Vergleichselemente bezeichnet . Um einen gültigen Vergleich zu ermöglichen, muss jedes Element:

• Seien Sie dem Objekt so ähnlich wie möglich
• Wurden im letzten Jahr auf einem offenen, wettbewerbsintensiven Markt verkauft
• Wurden unter marktüblichen Bedingungen verkauft

Bei der Beurteilung sollten mindestens drei oder vier Vergleiche herangezogen werden. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl von Vergleichsobjekten berücksichtigt werden müssen, sind die Größe, die vergleichbaren Merkmale und - vielleicht am allermeisten - die Lage, die einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben können.

Qualitäten der Vergleichbaren

Da keine zwei Eigenschaften genau gleich sind, werden Anpassungen der Verkaufspreise der Vergleichselemente vorgenommen, um unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen würden, einschließlich:

• Alter und Zustand der Gebäude
• Verkaufsdatum, wenn wirtschaftliche Veränderungen zwischen dem Verkaufsdatum eines vergleichbaren und dem Datum der Bewertung eintreten
• Verkaufsbedingungen, zum Beispiel wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder wenn eine Immobilie zwischen Verwandten verkauft wurde (zu einem reduzierten Preis)
• Lage, da sich ähnliche Objekte von Stadtteil zu Stadtteil im Preis unterscheiden können
• Physische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Konstruktion, Anzahl und Art der Räume, Quadratmeter Wohnfläche, Holzböden, Garage, Küchenausstattung, Kamin, Pool, zentrale Luft usw.

Die Marktwertschätzung der betroffenen Immobilie wird in den Bereich fallen, der sich aus den bereinigten Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte ergibt. Da einige der an den Verkaufspreisen der Vergleichsdaten vorgenommenen Anpassungen subjektiver sind als andere, werden in der Regel diejenigen Vergleichsdaten gewichtet, die den geringsten Anpassungsbetrag aufweisen.

Methode 2: Kostenansatz

Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Immobilien zu schätzen, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert wurden. Diese Methode beinhaltet getrennte Schätzungen des Wertes für das Gebäude und das Grundstück unter Berücksichtigung der Abschreibungen. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Immobilie zu berechnen. Der Kostenansatz geht davon aus, dass ein vernünftiger Käufer für eine bestehende verbesserte Immobilie nicht mehr bezahlen würde als für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks und den Bau eines vergleichbaren Gebäudes. Dieser Ansatz ist nützlich, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Art handelt, die nicht häufig verkauft wird und keine Einnahmen erzielt. Beispiele hierfür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.

Die Baukosten können auf verschiedene Arten geschätzt werden, einschließlich der Quadratfuß-Methode, bei der die Kosten pro Quadratfuß eines kürzlich gebauten vergleichbaren Gebäudes mit der Anzahl der Quadratfuß im betreffenden Gebäude multipliziert werden. die Einheit-in-Place-Methode, bei der die Kosten auf der Grundlage der Baukosten pro Maßeinheit der einzelnen Bauteile einschließlich Arbeitskräfte und Materialien geschätzt werden; und die Mengenerhebungsmethode, die die Mengen an Rohstoffen schätzt, die zum Ersetzen des betreffenden Gebäudes benötigt werden, zusammen mit dem aktuellen Materialpreis und den damit verbundenen Installationskosten.

Abschreibung

Für Bewertungszwecke bezieht sich die Abschreibung auf alle Bedingungen, die sich negativ auf den Wert einer Verbesserung der Immobilien auswirken, und berücksichtigt Folgendes:

• Physische Beeinträchtigung, einschließlich heilbarer Beeinträchtigung wie Lackierung und Dachersatz, und unheilbare Beeinträchtigung wie strukturelle Probleme
• Funktionale Obsoleszenz, die sich auf physische oder gestalterische Merkmale bezieht, die von den Eigentümern nicht mehr als wünschenswert erachtet werden, wie veraltete Geräte, veraltete Einrichtungsgegenstände oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad
• Wirtschaftliche Überalterung, die durch Faktoren verursacht wird, die sich außerhalb des Grundstücks befinden, z. B. in der Nähe eines lauten Flughafens oder einer umweltverschmutzenden Fabrik.

Methodik

• Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so, als ob es frei und verfügbar wäre, um ihn optimal zu nutzen. Verwenden Sie dazu den Verkaufsvergleichsansatz, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können.
• Schätzen Sie die aktuellen Kosten für den Bau der Gebäude und die Standortverbesserungen.
• Schätzen Sie den Betrag der Abschreibung der Verbesserungen, die sich aus einer Verschlechterung, Funktionsveralterung oder wirtschaftlichen Veralterung ergeben.
• Die Abschreibung von den geschätzten Baukosten abziehen.
• Addieren Sie den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten der Gebäude und Standortverbesserungen, um den Gesamtwert des Grundstücks zu bestimmen.

Methode 3: Ansatz zur Ertragskapitalisierung

Diese Methode wird oft einfach als Ertragsmethode bezeichnet und basiert auf dem Verhältnis zwischen der Rendite, die ein Anleger benötigt, und dem Nettoertrag, den eine Immobilie erzielt. Es wird verwendet, um den Wert von einkommensschaffenden Immobilien wie Wohnanlagen, Bürogebäuden und Einkaufszentren zu schätzen. Die Bewertung nach dem Ertragskapitalisierungsansatz kann relativ einfach sein, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die betreffende Immobilie künftige Erträge erzielt und wenn ihre Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.

Direkte Kapitalisierung

Sachverständige führen die folgenden Schritte aus, wenn sie den Ansatz der direkten Großschreibung verwenden:

• Schätzen Sie das jährliche potenzielle Bruttoeinkommen.
• Berücksichtigen Sie Leerstands- und Mieterfassungsverluste, um das effektive Bruttoeinkommen zu bestimmen.
• Die jährlichen Betriebskosten werden abgezogen, um das jährliche Betriebsergebnis zu berechnen.
• Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Anleger für die Einnahmen zahlen würde, die durch die jeweilige Art und Klasse von Immobilien erzielt werden. Dies wird durch Schätzung der Rendite oder der Kapitalisierungsrate erreicht.
• Wenden Sie den Kapitalisierungssatz auf das jährliche Netto-Betriebsergebnis der Immobilie an, um eine Schätzung des Wertes der Immobilie zu erhalten.

Bruttoeinkommensmultiplikatoren

Mit der Bruttoeinkommensmultiplikatormethode (GIM) können andere Immobilien bewertet werden, die in der Regel nicht als Einkommensimmobilien erworben werden, die jedoch vermietet werden können, wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei der GRM-Methode wird der Verkaufspreis einer Immobilie mit den erwarteten Mieteinnahmen in Beziehung gesetzt. (Für verwandte Lektüre siehe "4 Möglichkeiten, ein Immobilienmietobjekt zu bewerten")

Für Wohnimmobilien wird üblicherweise das monatliche Bruttoeinkommen verwendet; Für Gewerbe- und Industrieimmobilien wird das Bruttojahreseinkommen verwendet. Die Bruttoeinkommensmultiplikatormethode kann wie folgt berechnet werden:

Verkaufspreis ÷ Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator

Aktuelle Verkaufs- und Vermietungsdaten von mindestens drei ähnlichen Objekten können verwendet werden, um eine genaue GIM zu ermitteln. Die GIM kann dann auf die geschätzte marktgerechte Vermietung der betreffenden Immobilie angewendet werden, um ihren Marktwert zu bestimmen, der sich wie folgt berechnen lässt:

Mieteinnahmen x GIM = Geschätzter Marktwert

Die Quintessenz

Eine genaue Immobilienbewertung ist für Hypothekengeber, Investoren, Versicherer und Käufer sowie Verkäufer von Immobilien wichtig. Während die Bewertungen in der Regel von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer tatsächlichen Transaktion beteiligt ist, von einem grundlegenden Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung profitieren.