Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur

Eine Hypothek ist ein langfristiger Kredit, mit dem Sie ein Haus kaufen können. Zusätzlich zur Rückzahlung des Kapitals müssen Sie auch Zinszahlungen an den Kreditgeber leisten. Das Haus und das Land um es herum dienen als Sicherheit. Wenn Sie jedoch ein Eigenheim besitzen möchten, müssen Sie mehr als diese allgemeinen Aspekte kennen.

Die zentralen Thesen

• Hypothekenzahlungen setzen sich aus Ihren Kapital- und Zinszahlungen zusammen.
• Wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20% leisten, müssen Sie eine private Hypothekenversicherung abschließen, die Ihre monatliche Zahlung erhöht.
• Einige Zahlungen beinhalten auch Immobilien- oder Grundsteuern.
• Ein Kreditnehmer zahlt mehr Zinsen für den frühen Teil der Hypothek, während der letztere Teil des Kredits den Kapitalbetrag begünstigt.

Geschichte

Fast jeder, der ein Haus kauft, hat eine Hypothek. Hypothekenzinsen werden häufig in den Abendnachrichten erwähnt, und Spekulationen darüber, in welche Richtung sich die Zinssätze bewegen werden, sind zu einem Standardbestandteil der Finanzkultur geworden.

Die moderne Hypothek entstand 1934, als die Regierung - um dem Land bei der Überwindung der Weltwirtschaftskrise zu helfen - ein Hypothekenprogramm einführte, das die erforderliche Anzahlung für ein Eigenheim minimierte und den Betrag erhöhte, den potenzielle Eigenheimbesitzer ausleihen konnten. Zuvor war eine Anzahlung von 50% erforderlich. Heutzutage ist eine Anzahlung von 20% wünschenswert, vor allem, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, müssen Sie eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen, um Ihre monatlichen Zahlungen zu erhöhen.

Wünschenswert ist jedoch nicht unbedingt erreichbar. Es gibt Hypothekenprogramme, die deutlich niedrigere Anzahlungen ermöglichen, aber wenn Sie diese 20% verwalten können, sollten Sie auf jeden Fall.

Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur

Hypothekenzahlungen

Die Hauptfaktoren, die Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen bestimmen, sind der Umfang und die Laufzeit des Darlehens. Die Größe ist der Betrag, den Sie ausleihen, und die Laufzeit ist die Zeit, die Sie für die Rückzahlung benötigen. Je länger Ihre Laufzeit ist, desto niedriger ist in der Regel Ihre monatliche Zahlung. Deshalb sind Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren am beliebtesten. Sobald Sie die Größe des Kredits kennen, den Sie für Ihr neues Zuhause benötigen, können Sie mit einem Hypothekenrechner auf einfache Weise Hypothekentypen und verschiedene Kreditgeber vergleichen.

PITI: Hypothekenzahlungskomponenten

Bei der Berechnung einer Hypothekenzahlung spielen vier Faktoren eine Rolle: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (PITI). Wenn wir sie uns ansehen, nehmen wir als Beispiel eine Hypothek in Höhe von 100.000 USD.

Schulleiter

Ein Teil jeder Hypothekenzahlung ist für die Rückzahlung des Restbetrags bestimmt. Die Kredite sind so strukturiert, dass der Betrag des an den Kreditnehmer zurückgegebenen Kapitals am Anfang niedrig ist und sich mit jeder Hypothekenzahlung erhöht. Die Zahlungen in den ersten Jahren beziehen sich mehr auf Zinsen als auf den Kapitalbetrag, während die Zahlungen in den letzten Jahren dieses Szenario umkehren. Für unsere Hypothek von 100.000 USD beträgt der Kapitalbetrag 100.000 USD.

Interesse

Zinsen sind die Belohnung des Kreditgebers für das Eingehen eines Risikos und das Ausleihen von Geld. Der Zinssatz einer Hypothek hat direkten Einfluss auf die Höhe einer Hypothekenzahlung: Höhere Zinssätze bedeuten höhere Hypothekenzahlungen.

Höhere Zinssätze verringern im Allgemeinen den Geldbetrag, den Sie leihen können, und niedrigere Zinssätze erhöhen ihn. Wenn der Zinssatz für unsere Hypothek in Höhe von 100.000 USD 6% beträgt, beträgt die kombinierte monatliche Kapital- und Zinszahlung für eine 30-jährige Hypothek ungefähr 599, 55 USD - 500 USD Zinsen + 99, 55 USD Kapital. Das gleiche Darlehen mit einem Zinssatz von 9% führt zu einer monatlichen Zahlung von 804, 62 USD.

Steuern

Immobilien- oder Grundsteuern werden von Regierungsbehörden erhoben und zur Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen wie Schulen, Polizeikräfte und Feuerwehren verwendet. Die Steuern werden von der Regierung auf Jahresbasis berechnet, aber Sie können diese Steuern als Teil Ihrer monatlichen Zahlungen bezahlen. Der fällige Betrag wird durch die Gesamtzahl der monatlichen Hypothekenzahlungen in einem bestimmten Jahr geteilt. Der Kreditgeber zieht die Zahlungen ein und verwahrt sie bis zur Entrichtung der Steuern in einem Treuhandkonto.

Versicherung

Wie Immobiliensteuern werden Versicherungszahlungen mit jeder Hypothekenzahlung geleistet und bis zur Fälligkeit der Rechnung in einem Treuhandkonto aufbewahrt. Es gibt zwei Arten von Versicherungsschutz, die in einer Hypothekenzahlung enthalten sein können. Eine davon ist die Sachversicherung, die das Haus und seinen Inhalt vor Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen schützt. Der andere ist der PMI, der für Personen obligatorisch ist, die ein Haus mit einer Anzahlung von weniger als 20% der Kosten kaufen. Diese Art der Versicherung schützt den Kreditgeber, falls der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann. Durch die Minimierung des Ausfallrisikos des Kredits können Kreditgeber den Kredit auch an Anleger verkaufen, die wiederum die Gewissheit haben können, dass ihre Schuldinvestitionen an sie zurückgezahlt werden. Die PMI-Deckung kann fallengelassen werden, sobald der Kreditnehmer mindestens 20% Eigenkapital im Eigenheim hat.

Die Hypothekenversicherung kann gekündigt werden, sobald der Saldo 78% des ursprünglichen Wertes erreicht.

Während Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen die typische Hypothek ausmachen, entscheiden sich einige Menschen für Hypotheken, die keine Steuern oder Versicherungen als Teil der monatlichen Zahlung enthalten. Mit dieser Art von Darlehen haben Sie eine niedrigere monatliche Zahlung, aber Sie müssen die Steuern und Versicherungen selbst bezahlen.

Der Tilgungsplan

Der Tilgungsplan einer Hypothek bietet einen detaillierten Überblick darüber, welcher Teil jeder Hypothekenzahlung für die einzelnen PITI-Komponenten bestimmt ist. Wie bereits erwähnt, bestehen die Hypothekenzahlungen der ersten Jahre hauptsächlich aus Zinszahlungen, während die späteren Zahlungen hauptsächlich aus Kapitalzahlungen bestehen.

In unserem Beispiel einer Hypothek mit einer Laufzeit von 100.000 USD und 30 Jahren umfasst der Tilgungsplan 360 Zahlungen. Der unten gezeigte Teilplan zeigt, wie sich das Gleichgewicht zwischen Kapital- und Zinszahlungen im Laufe der Zeit umkehrt und zu einer stärkeren Anwendung auf das Kapital führt.

Wie aus der Grafik hervorgeht, beträgt jede Zahlung 599, 55 USD, wobei sich der Betrag für Kapital- und Zinsänderungen ändert. Zu Beginn Ihrer Hypothek ist die Rate, mit der Sie Eigenkapital in Ihrem Haus gewinnen, viel langsamer. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, zusätzliche Kapitalzahlungen zu leisten, wenn die Hypothek dies ohne Vorauszahlungsgebühr zulässt. Sie reduzieren Ihren Kapitalbetrag, was wiederum die Zinsen für jede künftige Zahlung senkt und Sie zu Ihrem endgültigen Ziel führt: der Tilgung der Hypothek.

Andererseits sind die Zinsen der Teil, der im gesetzlich zulässigen Umfang steuerlich absetzbar ist - wenn Sie Ihre Abzüge aufzählen, anstatt den Standardabzug vorzunehmen.

Hypotheken mit FHA-Deckung, die es Personen mit niedrigen Krediten ermöglichen, Eigenheimbesitzer zu werden, erfordern nur eine Mindestanzahlung von 3, 5%.

Wann Hypothekenzahlungen beginnen

Die erste Hypothekenzahlung ist einen Monat nach dem letzten Tag des Monats fällig, in dem der Hauskauf geschlossen wurde. Im Gegensatz zur Miete, die am ersten Tag des Monats für diesen Monat fällig ist, werden Hypothekenzahlungen nachträglich am ersten Tag des Monats, jedoch für den Vormonat, gezahlt.

Angenommen, ein Abschluss erfolgt am 25. Januar. Die Abschlusskosten enthalten die aufgelaufenen Zinsen bis Ende Januar. Die erste vollständige Hypothekenzahlung für den Monat Februar ist dann am 1. März fällig.

Nehmen wir beispielsweise an, Sie nehmen eine Ersthypothek in Höhe von 240.000 USD auf einen Kauf in Höhe von 300.000 USD mit einer Anzahlung von 20% auf. Ihre monatliche Zahlung beläuft sich auf 1.077, 71 USD bei einer 30-jährigen Festhypothek mit einem Zinssatz von 3, 5%. Diese Berechnung beinhaltet nur Kapital und Zinsen, nicht jedoch Grundsteuern und Versicherungen.

Ihr tägliches Interesse beträgt 23, 01 $. Dies wird berechnet, indem zuerst das Darlehen von 240.000 USD mit dem Zinssatz von 3, 5% multipliziert und dann durch 365 dividiert wird. Wenn die Hypothek am 25. Januar endet, sind Sie für den Rest des Monats 161, 10 USD für die sieben aufgelaufenen Zinstage schuldig. Die nächste monatliche Zahlung in Höhe von 1.077, 71 USD ist am 1. März fällig und deckt die Hypothekenzahlung für Februar ab.

Sie sollten alle diese Informationen im Voraus haben. Gemäß der TILA-RESPA-Richtlinie für die integrierte Offenlegung müssen Ihnen drei Tage vor dem geplanten Stichtag zwei Formulare zur Verfügung gestellt werden - die Kreditschätzung und die Offenlegung des Abschlusses. Die Höhe der aufgelaufenen Zinsen sowie die sonstigen Abschlusskosten sind im Abschlussformular angegeben. Sie können den Darlehensbetrag, den Zinssatz, die monatlichen Zahlungen und andere Kosten anzeigen und diese mit der ursprünglichen Schätzung vergleichen, die bereitgestellt wurde.

Die Quintessenz

Eine Hypothek ist ein wichtiges Instrument für den Kauf eines Hauses, mit dem Sie Hausbesitzer werden können, ohne eine große Anzahlung leisten zu müssen. Wenn Sie jedoch eine Hypothek aufnehmen, ist es wichtig, die Struktur Ihrer Zahlungen zu kennen, die nicht nur den Kapitalbetrag (den von Ihnen geliehenen Betrag), sondern auch Zinsen, Steuern und Versicherungen abdecken. Sie erfahren, wie lange Sie brauchen, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, und wie teuer es letztendlich sein wird, Ihren Hauskauf zu finanzieren.