Terminalkapitalisierungsrate
Der Endkapitalisierungssatz ist der Satz, mit dem der Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer geschätzt wird. Das erwartete Netto-Betriebsergebnis (NOI) pro Jahr wird durch die Endkapitalisierungsrate (ausgedrückt als Prozentsatz) dividiert, um den Endwert zu erhalten. Die Kapitalisierungsraten für Terminals werden auf der Grundlage vergleichbarer Transaktionsdaten oder der für den Standort und die Attribute einer bestimmten Immobilie als angemessen erachteten Daten geschätzt.
Grundlegendes zur Terminalkapitalisierungsrate
Die Endkapitalisierungsrate wird auch als Exit-Rate bezeichnet. Die Einstiegsrate für eine Immobilie wird als NOI des ersten Jahres dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie projiziert. Die Endkapitalisierungsrate ist der projizierte NOI des letzten Jahres (oder des Ausstiegsjahres) geteilt durch den Verkaufspreis. Wenn dieser Zinssatz niedriger ist als der Einstiegssatz, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition rentabel war.
Die meisten Immobilieninvestoren sind sich einig, dass es wichtig ist, die Terminalkapitalisierungsrate an die aktuelle Marktrate anzupassen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es ein sicherer Test für die Entwicklung sein kann, die Terminalkapitalisierungsrate ein wenig anzuheben. Eine dynamische Tabelle kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste Terminalkapitalisierungsrate zu ermitteln, die Anlegern immer noch ausreichend Gewinn bringen würde.
Erfahrene Immobilieninvestoren suchen nach Märkten und Immobilientypen, für die ein Rückgang der Marktkapitalisierungsraten zu erwarten ist, da eine niedrigere Terminalkapitalisierungsrate im Vergleich zur Going-In-Cap-Rate zu Kapitalgewinnen führt, vorausgesetzt, dass das operative Ergebnis nicht sinkt über die Haltedauer abnehmen. Einige der Daten, die berücksichtigt werden müssen, umfassen Kennzahlen zu Angebot und Nachfrage für jede Raumkategorie sowie zu den Dienstleistungen und Kosten, von denen angenommen wird, dass sie sich auf jeden Betriebsbereich beziehen.
Während die Zukunft immer ungewiss ist, sind zwei Dinge über das Ende einer Halteperiode definitiv sicher: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich zusammenstellen und analysieren, um eine Endkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.
Beispiel für die Terminalkapitalisierungsrate
Ein Investor kauft eine voll belegte Immobilie für 100 Millionen US-Dollar. Der NOI im ersten Jahr wird auf 5, 0 Mio. USD geschätzt. Die Einstiegsquote beträgt daher 5, 0%. Sieben Jahre später geht der Investor von einer Endkapitalisierungsrate von rund 4, 0% aus. Der NOI des letzten Jahres, bei dem die Mietsteigerungen auf dem Weg berücksichtigt wurden, wird auf 5, 5 Mio. USD veranschlagt (ebenfalls bei voller Belegung). Der Wiederverkaufswert wird auf 137, 5 Mio. USD geschätzt (NOI: 5, 5 Mio. USD geteilt durch den Endkapitalisierungs- oder Ausstiegssatz von 4, 0%).
Die zentralen Thesen
- Der Endkapitalisierungssatz ist der Satz, mit dem der Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer geschätzt wird.
- Die Einstiegsrate für eine Immobilie wird als NOI des ersten Jahres dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie projiziert.
- Wenn diese Endkapitalisierungsrate niedriger als die Einstiegsrate ist, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition rentabel war.